辽宁
宁海路街道，学区房挂牌均价47000‑53000元/㎡，鼓楼学区房第一梯队。聚集琅琊路小学、29中本部核心学区，代表小区：华瑰园、南阴阳营、汉口西路小区，以老式单位房改房为主，小户型占坑房源流通量大，部分优质商品房单价更高，居住硬件一般，学区溢价突出 。
华侨路街道，学区房挂牌均价45000‑51000元/㎡，拉萨路小学本部施教区所在地。代表小区：怡景花园、永庆村、清凉山庄，老小区居多，少量电梯改善住宅。受学区政策调整影响，小户型挂牌价格回落，但依旧保持主城高位，生活配套成熟，房源流动性较强。
江东街道，学区房挂牌均价42000‑48000元/㎡，有科睿小学，五十中学。代表小区：金舟花园、银城花园、聚福园，龙江核心成片电梯住宅，商品房占比高，居住品质优于老城老破小，小学初中双学区加持，改善家庭选择集中，板块内次新与老小区价差明显 。
凤凰街道，学区房挂牌均价36000‑42000元/㎡，覆盖树人中学施教区部分片区。代表小区：蓝天园、白云园、凤凰花园城，龙江西南部，多层住宅为主，树人学区带来稳定溢价。街道范围广，非学区房源价格明显下探，学区和非学区小区形成明显价格断层 。
湖南路街道，学区房挂牌均价32000‑37000元/㎡，玄武路、青云巷小学等学区。代表小区：马家街、傅佐路小区，老城区房改房密集，缺少顶级名校，以普通公办学区为主。地段优越，但学区溢价有限，大部分为步梯老旧住宅，电梯商品房稀缺 。
挹江门街道，学区房挂牌均价29000‑34000元/㎡，初中以十二中、三十九中等为主。代表小区：察哈尔路小区、金城花园，街道内部差异极大，仁恒桃园世纪等次新改善拉高上限，大量老旧家属院拉低整体均价，整体学区属于中等水平，学区溢价偏弱。
热河南路街道，学区房挂牌均价27000‑32000元/㎡，复兴小学（力学分校）施教区。代表小区：世茂滨江、边城世家，部分次新滨江住宅，老下关老旧小区数量多。教育资源近年有所提升，但对比鼓楼头部学区仍有差距，主打滨江居住属性，学区仅为附加价值。
中央门街道，学区房挂牌均价25000‑30000元/㎡，公办普通中小学为主。代表小区：许府巷、新模范马路小区，以老厂区、单位宿舍为主。地处城北，交通便利，但缺少顶尖学区，购房群体以本地自住为主，学区带来的溢价不明显。
宝塔桥街道，学区房挂牌均价22000‑27000元/㎡，原下关城北片区。代表小区：燕江园、象山雅苑，多为安置房与老旧公房，优质教育资源匮乏，几乎没有学区溢价，以本地刚需自住流通。
建宁路街道，学区房挂牌均价21000‑26000元/㎡，城北老城板块。代表小区：五所村、金川花苑，老旧小区占绝大多数，商品房供给少。城市界面一般，依靠地铁通勤，学区属性弱，成交以本地置换为主。
小市街道，学区房挂牌均价20000‑25000元/㎡，鼓楼北部外围。代表小区：小市新村、线路新村，房改房、安置房居多。无强势学区支撑，价格以居住价值为主，外来学区购房者极少。
幕府山街道，学区房挂牌均价18000‑23000元/㎡，鼓楼价格洼地。代表小区：五塘新村、白云雅居，以安置小区为主，五塘小学等普通学校。商品房占比低，几乎不存在学区溢价，主要服务周边本地家庭。
整体来看，鼓楼学区房呈现清晰格局：宁海路、华侨路依靠传统顶级本部学区稳居顶端；江东、凤凰凭借龙江成熟双学区紧随其后；湖南路至挹江门属于中等学区老城；越往北的原下关片区，学区溢价快速消退，房价回归普通居住逻辑。
需要特别注意，同一街道内部差距往往大于街道之间。宁海路、华侨路内部，顶级学区小院和普通非学区公房单价差距可达两万以上；江东、凤凰街道，学区房和隔壁非学区小区价差悬殊。
房龄、电梯、物业、是否在施教区，是决定房价的核心。南京近年招生政策调整，学区房溢价整体回落，小户型占坑房源热度下降，购房者不能只看街道均价，务必核实最新施教区范围、学籍占用情况，理性看待学区房产价值。
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