旧村改造项目引发双方互诉：开发商称棚户区专项贷款被挪用，村集体申索销售房款

澎湃新闻记者 熊强

山东威海市文登区一宗十余年前政企合作启动的旧村改造惠民重点工程，按规划原定三年完工，最终历时近十年方才全部建成。开发商认为，工期大幅延长导致巨额亏损，源于政府拆迁推进滞后、未按约定交付净地。

村民安置完毕后剩余的回迁安置房，约定由开发商代为对外销售，后双方因售房款归属等多项合作争议互诉。开发商指峰南经济合作社挪用上千万元棚户区专项贷款，法院暂未予认定，属地天福街道办亦否认。

一审法院此前判决开发商支付峰南经济合作社2033.75万余元。本案二审已于2026年8月26日开庭审理。

天福街道办出具《证明》提及因钉子户拆迁问题一直无法落实解决，致使项目建设周期延长。

旧村改造落地

案涉诉讼源于2011年启动的旧村改造。在当地政府招商引资政策下，威海市文登区天福街道办事处、原文登市峰南社区居委会、上海国俊建筑工程有限公司共同签订《旧村改造合作开发协议书》，约定峰南社区居委会与上海国俊公司合作开发天福路北、通和路西60亩地块，打造小区天福雅苑，开发周期为三年。

协议同时提及，上海国俊公司需在文登区注册项目开发公司，负责开发资金及经营管理，项目实行独立核算，合同项下权利义务由新设项目公司承接；峰南社区居委会则负责该宗土地上的动拆迁工作、落实改造土地供应及各项优惠政策。

上述协议明确，开发企业无偿提供所需安置面积21500平方米后，将天福路北侧门面房约2300平方米（未定）送给峰南社区居委会抵顶开发利润。此外，天福路北西侧约40亩土地亦由双方联合开发，综合开发利润约定五五分成，并向市政府争取将此地块北侧13亩绿地纳入整体改造规划。

其后项目开发公司文登国君房地产开发有限公司设立。2011年12月2日，四方签订《合作开发补充协议书》，确认上海国俊公司在本项目中的全部权利义务转由文登国君公司承接，回迁安置面积不变。村民安置完毕后剩余的回迁安置房，委托文登国君公司对外销售，销售环节所产生的费用按实分摊。协议重提天福路北西侧53亩地块一并纳入合作开发范围，但将原协议约定的综合开发利润五五分成，调整比例为峰南社区居委会占45%、开发企业文登国君公司占55%。

天福雅苑小区正门。

耗时近8年才全部建成

文登国君公司负责人陈钢元告诉澎湃新闻，项目于2013年3月开工建设时，还存在五户拆迁钉子户未能及时拆除。

公司多次向峰南社区居委会反映尽快拆迁的诉求，但是无太大进展。2015年9月，公司向有关部门申请，将国有土地使用证拆分为27000平方米和13000多平方米的大小两个证。拆分时，小证上的楼房已经施工完毕并验收，大证上的项目却因钉子户仍在“窝工”。

2016年8月20日，天福街道办、峰南社区居委会、文登国君公司签订《合作项目解除协议书》，天福路北西侧53亩地块不再交由文登国君公司开发；双方继续推进60亩的天福雅苑项目。此协议书透露，天福雅苑项目北侧地块（三期）拆迁还未完成，居委会应保证本协议签订后尽早拆除，争取一个月内拆迁结束。

最后一户拖延至2017年9月才同意拆除，导致整个天福雅苑项目直至2020年才全部建成。“原本约定三年的开发周期，被拖延近十年，造成开发企业建设成本、财务成本成倍增加，企业亏损近8000万元。”文登国君公司负责人陈钢元说。

峰南自建房与天福雅苑。

安置房源空置后被对外销售

据陈钢元透露，峰南社区棚改拆迁项目共涉及139户居民，依据原规划方案，全部住户均应安置于天福雅苑小区。但真正安置到天福雅苑小区的最终只有11户，其余128户签订了调换补偿安置协议，被安置到原地自建的低楼层无电梯住房。而128户居民的调换补偿安置协议是由峰南经济合作社主导在项目推进过程中签署。

2019年，文登区政府文件批复原峰南社区居委会不再履行法人职责，项目相关权利义务由峰南社区股份经济合作社承继。

“该项目是按照棚户区改造立项，文登区城乡建设局核定安置改造户为139户。”陈钢元称，“两个小区紧邻，位置差别不大，但最终绝大部分居民选择调换去品质较差的峰南自建房去安置，难免令人生疑。天福雅苑住宅与自建房的建筑成本差距甚大，二者的建筑品质也肉眼可见。原计划分配给该128户的天福雅苑住宅资源，被峰南股份经济合作社委托文登国君公司对外变卖了。

2022年，双方就代售回迁房销售款归属等问题分歧巨大，先后形成两起诉讼。原一审分别作出判决后，峰南经济合作社、文登国君公司均不服，向威海市中级人民法院上诉。威海中院裁定撤销原判、发回文登区人民法院重审，法院随后将两案合并为（2024）鲁1003民初7868号案件审理。

峰南经济合作社作为本诉原告起诉称，天福雅苑4号楼、5号楼部分回迁安置房委托文登国君公司销售完毕，相应售房款应归合作社所有，诉请对方支付七千余万元售房款及利息。

文登国君公司辩称，案涉款项属于合作开发利润分配，项目尚未完成清算，付款条件并未成就；同时提起反诉，主张因社区拆迁滞后造成监理费、人员工资、“窝工”损失等2900余万元损失，要求合作社返还垫付搬迁躲迁费、各类规费、营销费用，偿还1600万元借款本息，并赔偿解除53亩地块开发带来的损失。

文登区城乡建设局核定安置改造户为139户。

一审判决后双方均不服提起上诉

值得注意的是，文登国君公司还指控峰南经济合作社涉嫌挪用天福雅苑项目棚户区专项贷款4500万元，近日已向多个部门专项提交了举报材料。

“棚改专项贷款签约后疑被挪用，导致无法再向商业银行申请借贷，资金链陷入极度紧张。为按期完成棚改拆迁、工程建设、群众安置任务，公司被迫面向社会进行高息融资。”陈钢元如是说。

文登区法院审查认为，文登国君公司提交的该份证据系与案外人文登市城市资产经营有限公司签订，即申请贷款的主体并非峰南经济合作社，关于相关棚户区改造专项贷款的有关事实在本案中暂不予认定。

针对双方互负债务，一审法院逐项认定：峰南经济合作社应向文登国君公司支付搬迁躲迁费、未返还土地出让对应的征地补偿款，以及双方无争议拆迁费、维修基金、税金附加、分摊后的营销推广费等，合计1666.28万元。

文登区法院认定，1600万元借款虽存在合同盖章瑕疵，但款项已实际交付，借贷关系成立，应当计收利息。结合安置房销售回款节点，该笔借款本息合计2462.03万元从总售房款中扣除；总售房款还需扣减700万元安置房提档成本、村代收房款、还房款等，余额再与合作社应付各项款项相互抵顶，2025年12月31日，判决文登国君公司尚需向峰南经济合作社支付2033.75万余元及对应利息。

前述判决作出后，双方均不服，向二审法院提起上诉。

“对方提出的问题，在诉讼当中也有提到，一切都等着判决对相关事实进行认定。”针对峰南经济合作社被指控挪用棚户区专项贷款一事，该合作社代理人回应澎湃新闻称，案件正在法院审理，关于文登国君公司单方面的言论，以法院最终的结果来确认，同时也不认可其说法。

天福街道办工作人员9月3日向澎湃新闻表示，属地合作社和文登国君公司之间的纠纷，已在法院诉讼。一审结束之后，文登国君公司败诉，对结果有异议又提起了上诉，目前正进行二审程序，以法院的判决为准。

8月26日，威海市中院已开庭审理了此案。

本期编辑 陆枫