华润置地开发业务退位

华润置地"开发业务退位、经常性业务成利润主力"，退的是"利润贡献的主导权"，不是开发业务本身。营收层面，开发销售仍是绝对基本盘；利润层面，经常性业务已经实质性接棒，并且在 2026 年上半年把这个趋势进一步放大。

营收靠开发，利润靠经营：一道越来越宽的剪刀差

把 2025 全年和 2026 年上半年的数据连起来看，结构性的反转非常清晰。

2025 年全年，华润置地综合营业额 2814.4 亿元，其中开发销售型业务贡献 2381.6 亿元，占比高达 84.6%；包含经营性不动产收租和轻资产管理收费在内的经常性业务，收入合计 432.8 亿元，只占总营收的 15.4%。单看营收，开发业务是大头，这一点至今没变。

但在利润端，故事完全是另一个版本。2025 年开发销售型业务核心净利润 108.3 亿元，在总核心净利润中占比 48.2%；经常性业务核心净利润 116.5 亿元，占比 51.8%——这是华润置地历史上经常性业务利润贡献第一次过半。

到了 2026 年上半年，反转进一步加剧。公司综合营业额 678.7 亿元，同比下降 28.5%。其中开发销售型业务营业额 452.6 亿元，同比大降 39.1%，毛利率跌到 10.0%；而经常性业务收入 226.1 亿元，同比增长 9.9%，占总营收比重升至 33.3%。利润端，经常性业务核心净利润 66.5 亿元，核心净利润贡献占比同比提升 5.3 个百分点至 65.5%；开发销售型业务核心净利润 35.1 亿元，占比进一步萎缩到 34.5%。

为什么"营收三倍于经营，利润反而倒挂"

南方日报把这层关系算得很清楚：2026 年上半年，开发销售业务收入 452.6 亿元，是收租业务 141.6 亿元的三倍多；但核心净利润恰好反过来——收租业务赚了 56.2 亿元，是开发销售 35.1 亿元的 1.6 倍。

倒挂的根源在毛利率的悬殊：

• 开发销售型业务毛利率仅 10.0%，且从 2024 年全年的 16.8%，到 2025 年的 15.5%，再到 2026 年上半年的 10.0%，下行斜率明显变陡，前几年高价地集中进入结算期，卖房已全面进入薄利阶段

• 经营性不动产收租业务毛利率高达 73.3%，相当于每 100 元租金收入能留下 73 元毛利

• 加上轻资产管理收费业务贡献的 10.3 亿元核心净利润，卖房之外的经常性业务合计把 65.5% 的核心利润收入囊中

一个很有意思的细节：2026 年上半年综合营业额同比下降 28.5%，但核心净利润反而同比增长 1.6% 至 101.6 亿元，公司是已公布业绩的上市房企中唯一核心净利润破百亿的。营收缩水近三成、核心利润却逆势增长——这种"越缩越赚"在传统开发商身上几乎不可能出现，恰恰是业务结构切换完成后的标志性特征。整体综合毛利率反而从去年同期的 24.0% 提升至 25.4%，低毛利的开发往下走、高毛利的收租往上来，整体利润被稳稳托住。

"退位"二字的准确含义

回到你引用的那句话，需要拆开两层来理解：

利润层面确实"退位"了。开发业务核心净利润占比从 2025 年的 48.2% 降到 2026 年上半年的 34.5%，一年内掉了近 14 个百分点；经常性业务则从 51.8% 跃升至 65.5%，成为绝对利润主力。

营收与战略层面并未退位。开发销售型业务上半年仍贡献了超六成的总营收；签约销售额 1165 亿元，同比增长 5.6%，行业排名第三，深圳、上海等地多个项目销售额破百亿元，开发基本盘不仅没松，反而向高能级城市核心项目进一步集聚。华润置地在 2025 年报里也明确表态要"坚决守稳开发业务基本盘"——开发业务定位为"筑牢业绩基本盘"，追求的是"有价值的销售"而非规模。

估值逻辑层面已经"退位"。市场不再把华润置地当作纯开发商估值，而是按"开发 + 商业经营 + 轻资产"的混合型资产定价。惠誉于 2026 年 7 月上调其评级至 A-，公司市值 2139 亿港元稳居内房股首位。

三条增长曲线的重新定位

在 2026 年的业绩会上，华润置地把业务群正式确立为"三大核心业务群"，对应三条增长曲线：

• 第一曲线（开发销售）："筑牢业绩基本盘"——守住现金流和土储源头，但不再追求规模，而是"有价值的销售"

• 第二曲线（经营性不动产收租）："业绩可持续增长的强大引擎"——2026 上半年营业额 141.6 亿元、增长 17.0%，核心净利润 56.2 亿元、增长 12.7%，旗下 98 座在营购物中心零售额 1281.9 亿元，经营利润率 66%，是三条曲线中唯一收入和核心净利润均双位数增长的业务

• 第三曲线（轻资产管理收费）："价值创造核心"——以华润万象生活为平台，2026 上半年核心净利润 22.3 亿元，同比增长 10.8%

现房时代下的战略意义

这个结构反转的时机，恰好踩在"828 楼市新政"重塑行业规则、现房时代加速到来的节点上。董事会主席李欣在业绩会上明确表示，新政"对华润置地带来重大发展机遇"。

背后的逻辑是：现房销售意味着开发商要自己持有更长时间的库存，对资金成本和经营能力的要求陡增。对于仍然依赖开发周转的房企，这是压力；但对于华润置地这种"开发业务提供现金流和土储、经营性资产提供利润、轻资产平台提供估值"的混合模型，现房时代反而放大了它的结构性优势——当行业都在愁"怎么卖房"的时候，华润置地已经在愁"租金怎么涨得更快"。

所以"开发业务退位，经常性业务成利润主力"作为一句新闻标题是成立的，但它的完整含义是：华润置地已经不是一家"靠卖房赚钱的开发商"，而是一家"开发业务提供现金流和土储、经营性资产提供利润、轻资产平台提供估值"的城市投资开发运营商。这也是它在现房时代全面备战、给行业蹚出的新路径。