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中海学府里项目简介

中海学府里（备案名：学仕名苑）是中海地产在石景山区鲁谷板块打造的纯低密洋房住区，位于石景山区衙门口森林公园东北侧（张仪村路），地处西四环与长安街西延线交汇处。

一、项目概况

• 基础信息
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• 项目地址：北京市石景山区衙门口森林公园东北侧（张仪村路，鲁谷板块）
• 项目别称：学仕名苑
• 产品类型：普通住宅、花园洋房
• 产权年限：70年（纯商品房）
• 占地面积：约2.6万㎡
• 地上建筑面积：约5.5万㎡
• 容积率：2.12
• 绿化率：30%
• 总户数：556户
• 楼栋总数：10栋（7栋住宅+3栋配套楼）
• 层高：层高2.95米，控高60米
• 楼层状况：6-17层洋房、小高层（北高南低排布）
• 车位配比：1:1.3（地下车位722个）
• 物业费：5.58元/㎡·月
• 物业公司：北京中海物业管理有限公司
• 物业类型：普通住宅、花园洋房
• 装修状况：精装修（精装交付）
• 在售状态：在售
• 主力户型：89㎡三居一卫、102㎡三居两卫、127㎡四居两卫
• 交房时间：现房
• 开发商：北京海鑫兴业房地产开发有限公司（中海地产旗下）
• 开发商品牌：中海地产（央企）
• 拿地时间：2023年
• 项目定位：西四环人文洋房、成长型SMART空间、学府住区
• 区域定位：石景山区鲁谷板块，西四环核心区
• 环线位置：四至五环（西四环西侧约4公里）
• 开盘时间：2023年8月31日
• 供暖方式：集中供暖
• 供电：民电
• 供水：民水
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二、核心区域与交通配套

• 区域价值
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• 区位定位：项目位于石景山区鲁谷成熟板块，西四环畔，莲石路以南约1.5公里、西四环西侧约4公里处；项目地处石景山区紧邻四环的内城核心区，是石景山行政、商业中心，为石景山区政府所在地，是石景山区作为城六区的重要门户；同时，项目辐射金融街、中关村、丽泽商务区等金融、产业峰脊，财智资源强聚合，板块价值潜力凸显。项目是中海地产继中海学仕里之后在鲁谷板块打造的第二个项目，形成了"老古城-北辛安-首钢东南区-鲁谷"四大片区布局，从首个到多个，从静态到繁华，体现了中海对石景山区域的深耕。项目落子京西商务区与新首钢高端产业综合服务区交汇点，东邻永定河休闲森林公园，西接西山绿道，南侧直通莲石路快速路，北侧毗邻石景山文化创意园，形成"学府环伺、山水相依"的宜居版图。
• 板块发展：鲁谷板块是石景山区的核心板块，行政、商业、教育配套成熟，是石景山区的价值高地。项目所在区域规划有衙门口城市森林公园、景山学校远洋分校等优质配套，未来价值可期。但石景山新房库存高企，板块内多个竞品项目降价促销，市场竞争激烈，去化压力大。

• 交通网络
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• 轨道交通：规划地铁双站-11号线二期双站衙门口东、鲁谷大街两站，通车后将便捷换乘6号线、1号线、S1线，通达北京西站、大兴国际机场，全维交通枢纽，畅达全城。
• 道路交通
• “三横”分别为北侧的长安街、莲石路、南侧梅市口路，可快速到达西三环和西二环天宁寺桥，全程无红绿灯；
• “三纵”分别为西五环，西四环，鲁谷大街，可以快速到达万达商圈、五棵松商圈、丽泽商务区、中关村商圈、金融街商圈；

三、周边生活配套

• 商业配套｜衣食住行购玩乐理享京城繁华
• 大型商圈：华熙LIVE、石景山万达-泰禾新天地、凯德晶品购物中心、
• 丽泽天街、翠微百货、京西大悦城、印象城、喜隆多购物中心；
• 特色地标：台湾街美食地标、六工汇、朗园PARK
• 便捷商超：盒马鲜生、山姆会员店、永辉广场
• 学校｜双学府（规划）在旁 一大优质直升小学 石景山TOP中学
• 本案北侧与待建小学用地仅一路之隔，再往北即171中学石景山分校（预计2024年下半年动工，2026年底建设完成）
• 板块内还有北京爱乐实验小学（可直升京源学校）、石景山TOP2中学京源学校；学校配套资源优质，为孩子成长提供多重选择。
• 医疗｜全维优质医疗机构环绕
• 北京朝阳医院京西分院、石景山医院、石景山妇幼保健院、解放军301医院、302医院等；
• 生态休闲｜近百万平鲜氧居境 公园里的学府住区
• 项目生态资源优越，北侧800米为衙门口城市森林公园（98.63公顷），内设儿童游乐区与慢跑道，步行5-10分钟即达；东侧1.2公里规划有永定河滨水生态廊道，未来将增设观景台与骑行驿站，为业主提供"家门口"的生态客厅。西南侧98.63公顷衙门口城市森林公园，步行5分钟可达；老山城市休闲公园距项目1.5公里，首钢工业遗址公园距项目1公里，形成"推窗见绿"的生态格局。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有55个公园，距离最近的仅863m，非常方便日常休闲使用。98.6公顷鲜氧环绕，推窗见绿，出门入园，生态环境优越。
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四、项目规划与产品设计

• 社区规划
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• 整体布局：项目规划10栋住宅（7栋6-17层洋房+3栋配套楼），北高南低排布，楼间距充足，保障采光与私密性。项目以2.5容积率打造7栋6-17层洋房及小高层，总户数556户，控高60米，高品质社区设计：打造两个中央景观园林，涵盖迎宾水景、全龄活动场地、夜光跑道，绿化率30%；采用人车分流设计，车位配比1:1.3，保障社区静谧与出行安全。

• 社区配套设施：项目打造两个中央景观园林，涵盖迎宾水景、全龄活动场地、夜光跑道，绿化率30%；采用人车分流设计，车位配比1:1.3，保障社区静谧与出行安全。社区内部配套设施完善，包括儿童游乐区、健身设施等，满足不同年龄段业主的休闲需求。
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• 建筑特色

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• 户型设计
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• 89㎡三居一卫（A1/A3户型）

• 89㎡三居一卫（A2户型）

• 102㎡三居两卫（主力户型）

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• 127㎡四居两卫

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• 产品创新：项目提出"中海成长型SMART空间"理念，让"空间"助力"家庭成长"，塑造更亲密和睦、积极向上的家庭成员关系，通过可变隔断系统让空间能随家庭成长阶段灵活调整，实现"一套房子，多种生活"。项目主打89-127㎡三至四居，得房率高达75%-90%，空间利用率高。项目户型设计合理，南北通透、全明格局、户型方正，功能性强。
• 精装标准：项目精装交付，配备卡萨帝冰箱、方太烟灶等品牌家电，三层中空玻璃、同层排水等细节，品质有保障。具体装修标准和品牌以官方公布为准。

五、开发商与拿地信息

• 开发商背景
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• 开发企业：北京海鑫兴业房地产开发有限公司（中海地产旗下），中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（简称"中国海外发展"），2007年入选恒生指数成份股。公司拥有44年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地80余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区，是全球地标的缔造大师，央企品牌，品质有保障。
• 物业服务：北京中海物业管理有限公司（中海物业），中海物业是中国一级资质物业管理企业，服务品质有保障。
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• 拿地信息
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• 拿地时间：2023年6月1日
• 拿地企业：中海地产
• 土地性质：R2二类居住用地（混合公建用地）
• 地块编号：京土储挂(石)[2023]012号
• 规划条件：容积率2.5，控高60米，绿化率30%
• 拿地价格：约5.13万/㎡
• 拿地优势：地块位于石景山区鲁谷板块，西四环核心区，周边配套成熟，教育资源丰富，地理位置优越

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