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一、 项目基础概况

• 地理位置：虹口区九龙路777弄，北至虹口港-九龙路，东邻哈尔滨路，南至吴淞路，西至四平路。
• 项目规模：占地约1.43万㎡，总建面约5.53万㎡，规划4栋24-32层高层住宅，总户数约358户，容积率3.87，绿化率35%。
• 产权与交付：70年纯商品住宅，无保障房与公寓混居，圈层纯粹；2028年6月精装交付，物业为华润润加物业（物业费12.5元/㎡/月）。

二、 区位与地段价值

• 黄金三角核心：项目位于外滩、陆家嘴、北外滩交汇的几何中心，直线距离黄浦江约120米，距离外滩约800-1000米，可同时享外滩历史底蕴、陆家嘴城市天际线与北外滩发展红利。
• 交通便捷：距离地铁10号线四川北路站约400米，临近10号线、12号线，并规划有19号线；周边有北横通道、新建路隧道、吴淞路等主干道，自驾通达陆家嘴、人民广场等核心区域便捷。
• 配套成熟：周边有北外滩来福士、瑞虹天地、四川北路商圈；医疗有上海市第一人民医院；教育有民办新华初级中学、虹口区中州路第一小学等；生态有虹口港水系、北外滩滨江绿地。

三、 社区规划与景观

• 建筑布局：采用15度偏转的围合式布局，最大化楼间距与采光，中心打造约3000㎡的中央溪谷园林，实现“推窗见景”。
• 归家动线：社区实行人车分流，车辆直接驶入地下，地面为纯步行景观；打造全域风雨连廊，串联地下车库、楼栋大堂与中央花园，实现无惧风雨的归家体验。
• 公共空间：4.5米全楼栋架空层，划分会客、康养、亲子等多元泛会所空间；配建约1800㎡下沉式私宴会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、健身空间、茶室，满足高净值家庭社交与休闲需求。

四、 户型产品与空间设计

• 户型跨度：涵盖建面约124㎡三房、165㎡四房、195㎡四房、240㎡天幕大平层及330㎡顶层复式，满足刚需改善至顶豪的多元需求。
• 户型特点：全系纯板楼两梯两户，每户拥有独立私梯前厅，增强私密性与仪式感；层高3.13-3.15米，空间开阔，得房率约75%。
• 核心户型解析：
  • 124㎡三房：入门户型，格局方正，三开间朝南，客餐厅横向展开，适合内环入门改善家庭。
  • 165㎡四房：改善主力，三开间朝南，LDKB（客餐厅+厨房+阳台）一体化，主卧套房+双次卧，适合二胎或三代同堂家庭。
  • 195㎡四房：空间尺度进一步放大，客餐厅面宽拓宽，阳台尺度升级，各卧室面宽均衡，居住舒适度更高。
  • 240㎡天幕大平层：项目王牌户型，近90㎡ LDKB一体化大通厅，270度环幕落地窗，高区可俯瞰陆家嘴三件套与黄浦江景，五进制主卧大套房，空间通透，兼顾社交与私密。
  • 330㎡顶层复式：塔尖产品，双层立体空间，配备超大观景露台，适合家族级居住与资产收藏。

五、 精装标准与智能体系

• 精装配置：全系精装交付，采用一线品牌，包括大金中央空调、威能地暖、百朗新风、华为全屋智能系统。
• 厨电卫浴：厨房配置嘉格纳全套进口厨电（含蒸烤箱、内嵌冰箱等）及厨房专用空调；卫浴选用杜拉维特、高仪、劳芬等国际一线品牌，部分套房配备双台盆。
• 定制化设计：部分大户型支持一定程度的精装定制（如主卧背景、衣帽间布局、五金材质等），满足个性化审美；全屋注重系统化收纳规划，包含入户玄关柜、厨房转角拉篮、主卧步入式衣帽间等。

六、 项目优劣势分析

• 核心优势：地段稀缺，占据内环滨江核心，景观视野极佳（部分高区可享江景与城市天际线）；央企双国企开发，交付安全性高；产品力强，户型跨度大，精装标准高，社区配套完善，圈层纯粹。
• 客观短板：容积率3.87相对偏高，低楼层采光可能受楼栋遮挡影响；江景资源存在分化，仅部分高区楼王可享江景，低中区视野受限；地块配建约7000㎡对外开放历史风貌街区，虽为城市公共空间，但可能带来外部人流干扰；周边部分区域城市界面仍在更新中，界面新旧交错。

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