北京
文/深圳进深 李奕和
磨蹭拖延了几个月后，滨江集团在深圳的首个项目——
叠映春语，终于在上周五（8月28日）取证入市了。
而且，市场表现似乎还不错。
短短几天时间，进深网看到，项目网签已有上百套，去化率约24%。
要知道，这并非开发商销售海报的数据，而是实实在在的网签。
不得不说，着实是有点速度的。
叠映春语这次首批取证的，是南地块的叠映轩。
具体为3栋一、二单元，共427套房源，产品为71-120㎡的2-4房。
备案单价3.21-3.88万/㎡，均价3.61万/㎡。
备案总价237-463万/套。而据了解，项目折后总价210万起。
等于是打了个九折左右。所以价格上还是挺香的。
加上有71㎡的2房小户型，上车门槛也相对友好。
这估计也是项目网签能够迅速打开的原因。
这个项目，其实在今年3月份就传要入市，但直到今天才得以如愿。
而历经九年推进之后，滨江终于喝上了头啖汤。
为它的艰难入深之路，寻得一丝安慰。
01
叠映轩是叠映春语的其中一个组团。
后者共分为两个地块，北地块（A838-0867 地块）为春语轩，用地面积1.32万㎡；
南地块（A838-0866）为叠映轩，用地面积2.13万㎡。
其中春语轩规划2栋住宅，43-47层高，一栋为商品房，一栋为公租房；
叠映轩则规划建设4栋住宅，46-50层高，主要为商品房。
开发商这次首推的，正是叠映轩项目。
此次入市，叠映轩引起较大市场反响，除了前面讲到的价格。
进深网认为主要还有以下两点：
1）首先，滨江集团在杭州有着不错的口碑。
这次住宅首度进入深圳，很大程度也受到市场的信任。
当然品质到底怎样，还需后续交房后验证。
2）新规产品，得房率不错。
项目71㎡做了2房，85㎡做了3房2卫。据称得房率能到95-98%。
当然，叠映轩的不足也是有的：
1）整个叠映春语，容积率5.76，并且均是超高层，而且有大量公租房、回迁房。
虽然叠映轩组团没有公租房，但四栋住宅，均是一层七户，加上又是超高层。
居住密度较大，上下班高峰，排队等电梯可能会成为日常。
2）作为刚需盘，地铁通勤目前仍是短板，其临近的地铁25号线在建未通车。
3）另外，户型图可以看到，项目从70-95㎡的竖厅户型；
餐厅的位置、客厅的开间较为紧凑，观感较为拥挤。
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02
叠映春语的开发主体为深圳市爱义房地产开发有限公司。
该公司，由滨江集团和深圳爱义集团分别持股65%、35%。
董事长、总经理为张建鲁、谢斌。
该项目源自于大浪街道浪口村改造城市更新项目，自2008年列入深圳城市更新改造项目实施计划。
2010年4月，项目转入《2010 年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。
2017年，滨江集团以4.85亿元收购深圳爱义房地产48%股权，双方战略合作入股福田区、龙华区共三处旧改。
具体包括福田区的南方报业大厦城市更新项目、龙华区的大浪街道浪口村和浪口厂房城市更新项目。
这些旧改，南方报业大厦城市更新项目与浪口厂房城市更新项目，已建成滨江爱义南方大厦和滨江爱义尚华大厦。
这两处写字楼，分别于2023年、2024年拿证销售。
与滨江爱义尚华大厦一路之隔，大浪街道浪口村城市更新项目。
则命名为滨江·爱义“叠映春语”。也是三个项目中的唯一住宅。
值得一提的是，作为杭州“一哥”，滨江集团在深圳的开拓颇为曲折。
实际上，在2017年与深圳爱义集团达成合作、曲线进入深圳的前一年。
滨江集团也曾试图用同样的方式，试水深圳旧改。但结果，却难言满意。
2016年11月，滨江集团与深圳安远控股签署合作，以11.6亿元入主安丰工业区工改项目。
不过，该旧改项目随后因安远控股实控人涉案等原因，在2018年终止。
而滨江集团投入的11.6亿元，被列为对安远控股的其他应收款，至今仍有11.45亿元未收回。
在2026年中报，滨江集团将该应收款按68.16%的比例、也即7.8亿元，计提着坏账准备。
如今随着叠映轩的首推，滨江集团多年的进深之路，总算有了一丝的安慰。
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