北京
买二手房，除了房价还有哪些钱要准备
9月1日帮朋友算一笔购房账，发现一个常见的误区：很多人只盯着房价，忽略了房价之外的各项支出。等到签约时才算总账，容易手忙脚乱。
头一笔是契税。住宅建筑面积在140平方米及以下的，首套和二套的税率是1%；140平方米以上的，首套1.5%，二套2%。三套及以上的，不区分面积，统一按3%征收。
以一套总价300万元、面积120平方米的首套房计算，契税是3万元。这个数字不小，必须提前准备。
第二笔是增值税。不满2年的住房，按房屋总价的3%征收；满2年的免征。这一条的差异很大，买不满两年的房子，300万元的总价就是9万元的增值税。
第三笔是个人所得税。不满五年或者家庭名下不止一套的住房，按房屋总价的1%或者差价的20%征收；同时满足两项条件的免征。按1%计算，300万元的房子是3万元。
这项免税条件值钱。同时满足"房产证满五年"和"家庭名下仅一套住房"两个条件的，增值税和个人所得税都免征，能省下十几万元。这也是这类房源价格更高的原因之一。
第四笔是中介费。按房屋总价的一定比例收取，各地行情不同，通常在1%到2%之间。300万元的房子，中介费在3万到6万元之间。这笔费用可以谈。
第五笔是贷款相关的费用。评估费通常几百到几千元，抵押登记费几十到几百元，有的银行会收取贷款服务费。这些费用占比不大，但也要计入。
第六笔是装修和家具。二手房买下来通常要重新装修，简单翻新可能十几万元，全面改造可能几十万元。这笔支出的弹性很大，取决于房屋状况和个人要求。
第七笔是物业维修基金。部分城市要求二手房交易时补足物业专项维修资金。新建商品房的首期交存标准各地不同，多层不带电梯的每平方米几十元，带电梯的更高。
第八笔是过渡期的成本。如果卖旧买新，中间可能需要租房过渡，几个月的租金是一笔支出。搬家费用、临时仓储费用也要考虑。
把这几项加起来看。一套总价300万元的二手房，如果房屋不满五年、名下不止一套，各项税费加中介费可能接近20万元，占总价的百分之六到七。
如果房屋符合免税条件，税费大幅减少，总支出可能只有10万元出头。这个差别足以影响购房决策。
怎么降低这些成本？头一个办法是优先选择税费成本低的房源。虽然这类房源的价格可能略高，但省下的税费往往能覆盖差价。
第二个办法是谈中介费。中介费的收取标准有议价空间，尤其是对总价高的房源。货比三家，选择服务专业、收费合理的机构。
第三个办法是关注税费优惠政策。出售自有住房并在一年内重新购房的，对已缴纳的个人所得税予以退税优惠，这项政策在多地执行到2027年底。
第四个办法是合理安排交易时间。如果房源即将满两年或者满五年，可以与业主协商等待一段时间再办理过户，节省的税费双方分享。
对购房者，建议在看房阶段就把这些成本算进去。看中一套房子，先问清楚房产证的时间、名下是否仅此一套住房、是否有抵押，然后估算税费，加到房价上再做比较。
还要留意一个细节：网签价与实际成交价的关系。部分交易中为了少缴税费，会做低网签价。这种做法存在风险，一旦被查实，可能面临补缴和罚款。
从资金安排看，建议把总预算的百分之十左右预留为税费和杂项支出。这样在签约时不会被动，遇到心仪的房源也能果断出手。
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