北京
杭州全面放开限购之后，市场走了怎样一条路
9月1日更新杭州的购房政策汇总，头一条仍然醒目：新房和二手房已全面放开限购。不管户籍、不看社保，本地人和外地人一视同仁，也不限制购买套数。
这个变化放在时间轴上看更有意思。杭州的限购从收紧到分区域放松，再到全面取消，前后经历了几年。如今走到不限购这一步，说明行政性的需求限制在这一轮周期里已经基本退出。
不限购意味着什么？头一条是外地购房者不再需要满足社保年限要求。对在杭州工作但社保缴纳时间不长的年轻人，以及在周边城市生活、想在杭州置业的人群，门槛直接消失了。
第二条是多套购买不再受限。过去限制套数，是为了抑制投资性需求。如今全面放开，意味着管理层认为通过行政手段限制持有的必要性下降，市场自身的调节机制可以发挥作用。
从数据看效果。7月杭州新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，在70个大中城市里表现靠前。二手房方面，环比微跌0.1%，从峰值回撤大约10%到15%，在全国省会城市里属于抗跌的那一类。
新房和二手房的走势出现差异，这个现象值得琢磨。新房价格上涨与供应结构有关，改善型项目的入市推高了成交均价。二手房价格回调，则是因为挂牌量大、竞争激烈。
价格的分层在杭州表现得比较明显。核心区配套成熟的板块，价格支撑较强；远郊供应集中的区域，价格仍在寻底。用一个"杭州房价涨了"或者"跌了"来概括，都失之偏颇。
首付和利率端的条件也处在宽松区间。商业性个人住房贷款不再区分首套二套，首付款比例统一为15%。公积金贷款或组合贷的首付比例统一为20%。房龄超过20年的，首付比例不低于30%。
利率方面，5年期以上贷款市场报价利率3.5%，杭州各大银行首套二套普遍执行3.05%，也就是在报价利率基础上下浮45个基点。公积金5年以上首套2.6%，二套3.075%。
公积金的额度也做了提升。职工可贷额度的计算倍数从15倍调整到20倍，个人不超过90万元，家庭为单位从130万元提高到180万元。新市民和青年人家庭上浮20%，多子女家庭和高层次人才家庭上浮50%。
人才补贴的力度在二线城市里属于比较大的。市级层面，A类人才一事一议，B类200万元，C类150万元，D类100万元。区级层面还有叠加，部分区对引进的人才给予数十万元不等的购房补贴。
消费券是另一条线。萧山区推出总额2500万元的购房消费券，按区域分三档发放，每套补贴3万元、4.5万元和6万元，活动时间从8月28日到9月30日，以网签上传时间为准。
临安区的做法更有意思，购房送汽车消费券。购买辖区内参与活动的新建商品住宅并完成网签，每套发放5万元汽车消费券，总额1050万元，对应名额上限210套，分月摇号。
这类"住房+汽车"的联动促销，反映的是地方在政策工具上的创新。单纯的购房补贴边际效应递减，与其他消费场景绑定，能提高财政资金的使用效率。
对购房者，全面放开限购意味着决策重心从"有没有资格"转向"该不该买"。资格不再是障碍，判断就要回到需求本身和资金能力上。这其实对个人的判断力提出了更高要求。
对外地购房者，有一点要提醒。不限购不等于可以随意买，贷款的审批标准仍然存在，收入证明、征信记录、首付来源的核查一样都不少。资金安排要提前规划。
从市场结构看，放开限购之后杭州的购房者构成更加多元。本地改善、外地刚需、人才引进、养老置业，不同需求的叠加让市场的层次更丰富。对开发商的产品定位能力，这是新的考验。
还有一个细节值得注意。杭州在放开限购的同时保留了摇号规则，登记人数大于准售房源时按人才家庭、无房家庭、普通家庭分类摇号。这个设计保证了刚需群体在热门项目里仍有机会。
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