广东
上周，广州史诗级拍地落幕。
华润首进海珠，80.6亿夺得琶洲南TOD旁的石榴岗地块，扣除配建后，楼面价约6.7万/平，溢价20亿元。
5家头部房企鏖战，保利和越秀罕见合体，都挡不住华润单枪匹马杀出。
业内都说，大家低估了华润的决心。
但其实，被低估的不是华润的决心，是琶洲的价值，以及海珠区在琶洲板块的精密操盘。
今年以来，琶洲两次拍地，楼面价都跻身了广州TOP10。
石榴岗地块，溢价率33%，上个月的琶洲中二区208地块，溢价率更是高达47%。
头部房企抢筹，资金正在琶洲加速聚集。
抢筹琶洲，海珠区的前置运作
石榴岗地块能拍出高溢价，海珠区在背后做的不只是卖地，而是一整套前置工作。
地块原计划建电竞文化中心，容积率5.0，限高220米。
但在海珠区的运作下，地块经历了两次关键调规：
第一次调规，容积率从5.0砍到3.43，限高从220米压到100米。
第二次调规在上月通过，容积率进一步降到2.98，限高压到80米。
同时，电竞文化中心被挪到地块北侧，明确不由开发商配建，由政府兜底。
这一连串动作的核心意图很清晰，把一块高容积率商业用地，调整为低密核心住宅用地，大幅提高了开发确定性。
广州“好房子28条”鼓励合理确定容积率，降低地块开发强度、严控非必要配建，海珠对石榴岗地块的两次调规，恰好踩在了这一政策方向上。
为了让地块更有吸引力，海珠区还专门开了一场土地供应座谈会。
17家房企参与，14个区属职能部门主要领导到场。地块北侧新桥的立项进展、对口省实琶洲学校等关键信息，都在会上提前释放给了房企。
这些前置工作，直接提升了开发商的拿地信心。
所以华润首进琶洲即重仓，背后是海珠区精密操盘的结果。
产业+生活
将成为琶洲的复合竞争力
石榴岗地块自身的硬条件，也撑得起高溢价。
近十年，琶洲仅出让过7宗住宅用地。
每一宗宅地的出让，每一个豪宅的面世，都在改写广州的市场预期——
琶洲·樾|华樾，楼面价约7.6万/平，曾两年霸榜广州楼面价TOP1。
琶洲南TOD，2022年入市以来，连续三年拿下广州销冠。
保利天奕2025年入市，直接包揽了海珠区年度三料冠军。
琶洲中二区208地块，楼面价6万/平，还没入市，就带动了周边豪宅新盘的市场预期整体抬升。
而石榴岗地块的体量和区位价值，都不输以上任何项目。
体量方面，石榴岗计容建面约13.1万平。对比今年越秀地产拿下的208地块，计容建面只有2.27万平，石榴岗是其5倍多。
对比保利天奕三宗地连片开发的总建面约13.8万平，石榴岗单宗地块的体量与之相当，而容积率压到了2.98，是琶洲核心区近年来少有的低密大体量住宅用地。
区位上，地块紧贴琶洲南TOD西侧，中间只隔一条马路，过桥即是琶洲西区互联网总部集群。
对口省实琶洲学校，旁边有河涌、有琶洲南TOD修建的公园，黄埔涌与赤沙涌在地块北侧和西侧，西北向可望广州塔。
琶洲南区正在形成西居东产的产城空间格局。
当越来越人才在琶洲置业，产业+生活就会成为琶洲的复合竞争力。
海珠，打开了广州CBD的上限
产业决定购买力，规划决定预期。
2026年上半年，海珠区GDP首次突破1600亿元，同比增长7.0%，连续17个季度增速位居广州前列。
支撑这一增速的，正是琶洲这一核心引擎。
这里不仅汇聚了腾讯、阿里、唯品会、小米、科大讯飞、三七互娱等数十家行业龙头，更以全市0.2%的土地，产出了海珠区1/4的GDP。
在人工智能新赛道上，琶洲更是一骑绝尘，泛AI企业超8000家，营收超1600亿元，大模型备案量全国第三、全省第一。
今年1月，琶洲被确定为全省三大人工智能核心产业集聚区之一，与深圳南山、东莞滨海湾并列；8月，广东首个“Token贷”在海珠发布，进一步降低了AI企业在琶洲扎根发展的资金门槛。
无论是经济体量还是产业能级，琶洲都已跻身全国第一梯队。
而接下来，琶洲发展更大的空间还将打开。
海珠新中轴正如火如荼的推进，这里是连接广州核心发展的关键。
全长6公里，目前已完成5.3公里用地征收，广州塔以南原本被旧厂、旧村切碎的轴带，正在被一点点缝合，冲刺2028年底全线贯通。
当广州新中轴的城市客厅、琶洲的总部经济集群，被串成完整的价值链条。
这条轴上每打通一段、每一处旧改兑现，都会反向夯实琶洲的资产价格。
未来，这里不仅会聚集更多头部企业，更会吸引全球高端人才安居，而海珠，也将以产城融合的路径，打开广州CBD的全新上限。
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