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一、 项目概况与基础信息

• 项目位置：南京市江北新区滨江大道以西、石佛大街以南（NJJBD010-22-21地块），紧邻江北新区中央商务区（CBD）核中核板块。
• 项目规模：总占地面积约1.33万平方米，总建筑面积约4万平方米，容积率2.0，绿化率约30%。
• 楼栋规划：共规划4栋住宅，包含2栋17层小高层（1、3号楼，局部14层）和2栋7层洋房（2、4号楼），总户数仅202户，属于低密纯改善社区，无小户型混杂。
• 交付时间：预计2027年5月精装交付，为现房/期房状态。
• 物业信息：由上海中建东孚物业管理有限公司提供物业服务，物业费约3.6元/㎡·月。

二、 区位地段价值

• 核中核地段：项目位于江北新区“数智创新轴（定山大街）”与“滨江生态轴（滨江大道）”交汇的黄金十字轴芯，是江北核中核板块的滨江头排位置，享有板块发展的核心红利。
• 一线滨江：直线距离长江约300米，紧邻扬子江生态公园和滨江风光带，部分高楼层可无遮挡俯瞰长江江景，实现“推窗见江”的居住体验。
• 交通便捷：周边规划有地铁4号线二期（在建）和11号线（在建），距离站点约500米，未来可实现双轨交汇；自驾方面，可通过定淮门隧道、应天大街隧道等快速连接河西主城，实现跨江通勤。
• 配套完善：周边2公里范围内有万汇城、江北山姆会员店、华润万象汇（在建）等商业配套；教育方面有南京一中江北一小、南师大附属中学、金陵中学江北分校等优质教育资源；医疗方面有鼓楼医院江北院区（三甲）等。

三、 产品规划与建筑设计

• 建筑风格：采用现代极简公建化设计，外立面采用浅咖色铝板、维纳多奢石搭配大面积Low-E中空玻璃，窗体占比高，整体颜值与通透感强。
• 低密规划：容积率2.0，低密布局保障了社区的宽松居住氛围和采光通风，洋房与小高层双组团分区规划，互不干扰，保障了居住私密性。
• 四代宅设计：项目为第四代住宅，户户配置错层挑空露台（部分为270°转角露台），实现“空中庭院”的居住体验，部分户型得房率高达100%-114%。

四、 户型解析
项目主推建面约120㎡（小高层）和建面约139㎡（洋房）两种改善户型，均注重空间尺度与景观视野的融合：

1. 建面约120㎡ 三房两厅两卫（小高层）

• 户型格局：三开间朝南，LDKB（客餐厨阳台）一体化设计，空间开阔通透，动静分区合理。
• 空间亮点：独立玄关入户，主卧为套房设计，带独立卫浴与观景飘窗；边户配备L型转角露台（约17.2㎡），可最大化引入江景与自然光线，适合三口之家或二胎家庭。
• 梯户比：一梯一户，独立电梯前厅，私密性强。

1. 建面约139㎡ 四房两厅两卫（7层洋房）

• 户型格局：四开间朝南，约7.8米大横厅联动双联阳台，空间阔绰，采光通风极佳。
• 空间亮点：独立电梯入户前厅，主卧为套房设计，带独立卫浴、步入式衣帽间及270°转角观景露台（约18.7㎡），高区可尽揽长江盛景；南向双卧室+北向双次卧，满足三代同堂的居住需求，空间利用率高。
• 梯户比：一梯两户，对开设计，兼顾私密与采光。

五、 社区与园林配套

• 园林景观：采用“两轴一心四园”的景观布局，融入“江洲山林”意境，打造中央镜面水景、林下步道、四季花木等，营造度假式园林景观，实现内外滨江景观的呼应。
• 泛会所与公区：全楼栋首层架空（约6米挑高），打造江屿乐园、康体运动、乐活书吧、健身场域四大泛会所主题，覆盖全龄段休闲与社交需求；社区内设有约70米风雨连廊，实现全天候无雨归家动线。
• 归家体验：采用人车分流设计，地下车库采用环氧地坪与艺术光厅，提升归家仪式感。

六、 价格与价值评估

• 价格参考：项目整体均价约3.6-3.8万元/㎡，总价区间约435-503万元/套（具体以售楼处实时报价为准）。其中，120㎡小高层总价约435万元起，139㎡洋房总价约503万元起，总价门槛相对较高，主要面向改善型及高净值客群。
• 价值优势：项目具备“核中核”地段、一线江景、低密纯改善、双央企背书及四代宅产品力等综合优势，在江北滨江板块中具备较强的稀缺性和保值增值潜力。

七、 客观评估与购房建议

• 优势总结：地段稀缺，江景资源不可复制；低密纯改善，圈层纯粹；产品力突出，户型设计合理，得房率高；双央企背书，交付品质有保障。
• 客观短板：项目为在建期房，部分周边配套（如地铁、部分商业）尚在建设或规划中，短期生活成熟度不及老城核心区；小高层临近滨江主干道，低楼层房源可能存在一定的车流噪音干扰，建议中高区选房；项目体量偏小，内部大型集中休闲配套有限，部分休闲需求需依赖外部商圈。

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