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一、 项目概况与基本信息

• 开发商：通宇地产（江苏省农垦集团下属国企，深耕南京30载）。
• 项目位置：江北新区政务区板块，长江隧道与扬子江隧道之间，江北快速路以东、四方路以南。
• 占地面积：约3.1万平方米。
• 建筑面积：约9万平方米（地上约6.2万平方米，地下约2.8万平方米）。
• 楼栋规划：共9栋住宅，为17-18层小高层，总户数480户，容积率2.0，绿化率30%。
• 梯户比：两梯两户（一梯一户无连廊设计，提升私密性）。
• 交付时间：2025年6月（准现房/现房，所见即所得）。
• 物业公司：林景物业，物业费2.6元/㎡/月。

二、 区位与交通配套

• 轨道交通：距离地铁10号线南京工业大学站约900米，步行可达；距离规划中的地铁11号线（临滁路站）约1600米，双地铁覆盖，通勤便捷。
• 道路交通：紧邻江北快速路，靠近应天大街长江隧道口，可快速通达河西、鼓楼等主城区域，自驾出行便利。

三、 教育配套

• 核心教育：项目西侧一街之隔为育英二外新浦路校区（涵盖幼儿园、小学、初中，预计2025年竣工），教育氛围浓厚，但实际学区划分以教育局当年公布为准。
• 周边教育：周边3公里内分布有南京工业大学实验小学、浦口区第四中学等，教育资源丰富。

四、 商业与生活配套

• 商业配套：紧邻江北虹悦城，周边有山姆会员店（预计2024年一季度开业）、江北砂之船奥特莱斯，未来可享480万方江北地下城，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。
• 医疗配套：距离鼓楼医院江北国际医院约2公里，距离江北国际健康城较近，周边还有国际眼科医院、国际名医中心等医疗资源。
• 生态配套：背靠8000公顷老山生态森林，东侧紧邻市政公园绿地（规划），生态环境优越，宜居性高。
• 行政文化：邻近江北图书馆、南京美术馆新馆、江北新区市民中心、扬子江国际会议中心等，区域配套完善。

五、 产品与户型解析
项目主打建面约105㎡、129㎡、143㎡的改善型户型，每栋楼均只有一种户型，实现纯板楼设计，无连廊，空间利用率高，得房率最高达79.9%。

1. 建面约105㎡（三室两厅一卫）

• 户型特点：三开间朝南，LDK（客餐厅）一体化设计，双开间南向大尺度阳台，动静分区合理。
• 适用人群：适合刚需首改家庭、年轻夫妇，兼顾实用性与居住舒适度。

1. 建面约129㎡（四室两厅两卫）

• 户型特点：四开间朝南，独立玄关入户，双开间南向大尺度阳台，LDK一体化设计，套房式主卧，四飘窗设计。
• 适用人群：适合改善型家庭、三口之家或二胎家庭，空间尺度宽裕，兼顾居住与休闲社交。

1. 建面约143㎡（四室两厅两卫）

• 户型特点：四开间朝南，独立玄关入户，约7.3米双开间南向超大阳台，LDK一体化设计，豪华主卧套房，四飘窗设计。
• 适用人群：适合多代同堂或追求高品质生活的家庭，空间阔绰，采光与视野极佳。

六、 建筑与园林设计

• 建筑外立面：1-3层采用石材干挂幕墙，3层以上采用铝板干挂幕墙，外观现代大气，抗腐蚀耐候性强。
• 园林景观：采用“一心引一环，一环串多园”的景观设计理念，打造五重立体园林，设有中央水景、景观会客厅及全龄化休闲活动场地，绿化层次丰富。
• 归家动线：入户大堂采用挑高设计，部分楼栋配备岩板背景墙，地下车库设有入户大堂，归家仪式感强。

七、 装修与交付标准

• 交付标准：精装交付，无额外精装升级包，即买即住。
• 装修配置：配备麦克维尔二联供系统（中央空调+地暖）和霍尼韦尔新风系统；厨房配备方太油烟机+灶具、卡萨帝洗碗机；卫生间配备杜拉维特、唯宝、高仪、摩恩等一线品牌卫浴。

八、 项目优劣势简评

• 优势：国企开发，交付安全；准现房状态，所见即所得；低密小高层，楼间距开阔，采光通风好；户型设计合理，部分户型（129㎡、143㎡）空间尺度大，改善属性强；周边配套成熟，近地铁、近优质学校。
• 劣势：部分楼栋（如7栋、8栋）临近江北快速路，存在一定的噪音影响；部分户型（如105㎡）为单卫，且为飞机户型，空间布局相对受限；小区部分细节（如人车分流、地面停车位）存在优化空间。

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