房东宁可空置房屋也不降价出租背后：时代变了，还在集体自欺

朋友，当你去大型城市综合体休闲购物的时候，是否注意到巨大的建筑内，总会有几间空置的铺面；当你回到自己居住的小区的时候，又是否注意到，小区里总会有一些房间到了晚上，从来就没亮过灯？

你的直观感受是正确的，市场上的确有很多空置的住房和商铺。

事实上，即便是抛开最近在各大社交媒体上炒得火热的胖东来因为房东涨价而闭店退租，“粥饼伦”由于店铺房租上涨而关门——如此成为新闻热点的商铺性质出租事件不谈，单单看住房租赁市场，也出现了很多“宁可控制房屋也不降价租出去”的案例。2026年，国内一线城市的住宅租金，较2021年高点普遍回调15%至20%，但是依然有大量房源挂牌价高于市场实际成交价20%至30%，空置周期拉长至3至6个月。

当前“宁空不降“的情况，在房东群体中比比皆是：北京一位房东为了一套东四环60平两居室，坚持7200元不松口，即使同户型已经降至6500元，宁可空置8个月也不愿降价；这种现象在深圳、广州同样普遍——空置房源挂牌价与市场成交价的剪刀差，是当前租房市场最扎眼的数据断层。

拥有住的是自住房的你很容易就看出，房东们的这种行为明显就是“双输”模式嘛，但你不会注意到其逻辑链条在经济学上不成立，但在他们的心理账本上，却是格外牢固……

租不出去也不降价，房东的“亏本”错觉

房东不愿意降价的核心原因，首先就在于他们将“当初买房的价格”和“装修投入”当成了其房租定价的依据。

一位在深圳持有多套房产的房东算过一笔账：房子总价500万，首付150万，月供1.7万。按市场价6800元出租，年租金8.16万，连月供一半都不到，算上物业费和折旧“根本就是亏本”。

这样的逻辑，在房东群体中极为普遍，但是它恰恰是错误的。

买房成本已经支付，无论租不租、租多少，它都不会回来，这是沉没成本。真正决定是否出租的，是边际收益是否大于边际成本。只要租金能覆盖维护、管理和税费，出租就比空置多赚一分钱。一套空置的房产每年物业费约5000至8000元，空置半年就是2500至4000元的现金流失。加上资金占用成本——如果卖掉房子拿回资金做其他投资，年化收益至少2%至3%——空置的隐性成本远高于降价出租的损失。

更为关键的问题在于，空置带来的心理隐形成本正在加速扩大。

但凡有生活经验的人，都会知道这么一个简单客观规律：房子长期无人居住，会加速其老化，管道锈蚀、墙面开裂、设备损坏都会加速贬值。一旦空置超过6个月，重新出租往往需要投入额外的清洁和维修成本，这本身就是负收益。而面对月供压力的时候，空置直接导致现金流断裂：在这种状态下坚持不降价，本质上是在用高额的现金流出，去维持一个不存在的“体面”。

过去十几年的成功经验，成了今天的认知枷锁

2008年至2021年，是中国房地产市场的上升周期，当时核心城市房价年化涨幅普遍在10%至15%，租金在这套账本里只是配角。

一套500万的房子，年租金收入6万，但房价一年涨了50万，房东根本不在意那点租金。空置几个月，损失的租金与房价的涨幅相比“不值一提”。甚至有一种观念在房东群体中根深蒂固：房子一旦出租过，价格就上不去了；从未住过人的毛坯房，成交价反而更高，因为买家会觉得“没被别人用过”的房子更好。

在当时房价单边上涨的市场里，空置的房屋反而被视为保护资产完整性的最优解。

但是在2022年之后，逻辑全线逆转了。

中指研究院数据显示，2026年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.44%，同比下跌7.37%。房价上涨预期大面积消散，持有房产的隐性收益正在归零，房产正在从“增值资产”向“收息资产”缓慢转变。2026年上半年，全国已有超过30个城市出台房屋租赁税收监管政策，广东已经开始核查个人出租房屋税收，房地产税试点扩围也已提上日程。

当持有成本不断上升而收益预期不断下降，房东们过去的逻辑，必然崩塌。

是谁在维持这场“不降价同盟”？

市场的运行逻辑已经改变了，但人们过去10年、20年的经验所带来的惯性，还在左右着思考的方向。于是乎，就出现大家在生活中常常看到的现象：空置房源最集中的区域，往往在同一条街道。一个社区上。

在社交媒体上，一位深圳龙华的房东承认：“同一栋楼的房东会在微信群里相互鼓励——低于7000不租，这是大家商量好的底线。”

这种心理博弈在经济学上被称为“价格协调”，但在信息不对称的租房市场里，它往往以失败告终。

比如，举个简单的例子，只要有一个房东急需现金流，他往往会选择主动降租，甚至是卖房，而这个租金或者房价，价格往往会成为这一片区房屋的新底价：这样一来，整条街、整个社区的“房东价格联盟”，也就会瞬间瓦解。2025年下半年开始，深圳龙华、广州番禺等地已经出现明显的租金踩踏效应——一旦降价趋势确立，周边房源纷纷跟进，空置房东被迫以更低价格入市。

市场规律最后还是会发挥作用……

出路在哪？租赁博弈已经进入了新阶段

一方面是无形的市场之手在发挥作用，另一方面有形的政策调整，也在租赁市场上发挥着积极的作为。毕竟，租客与房东双输的局面，谁也不愿意看到。

目前，部分城市已开始试点“空置税”或者“房屋租赁税调整”，对长期空置房源施加持有成本。2026年起，广东已经开始全面核查个人出租房屋税收情况，深圳、广州均要求房东如实申报租赁收入。这释放了一个清晰的信号：空置不会永远被容忍，持有成本不会永远由社会兜底。

2025年3月，重庆推动7.5万套存量商品房入市租赁。济南2026年计划新建、改建保租房1.5万套。随着大规模保障性租赁住房入市，“宁空不降“的房东将面临更严峻的竞争。

对房东而言，面对租金下行，及时调价出租、锁定长期租约、降本增效才是理性选择。与其追逐不存在的“价格底线”，不如承认已经改变了的新的市场现实。单靠空置等来的不会是下一个黄金时代，只会是更多的维修账单和更大的资产折价。

房子是用来住的，不是用来赌的——在房价不再单边上涨的年代，这个道理比任何时候都更加清晰。