香港豪宅天花板？40亿级“李氏皇宫”有多豪，李嘉诚深水湾79号都显低调

一栋房子贵到什么程度，才会让人觉得“豪宅”两个字都有些轻了？

香港山顶白加道35号给出的答案，不是多铺几块大理石，也不是客厅摆多少名贵家具，而是直接把3栋独立洋房、泳池、大片绿化空间和16个车位组合在一起，做成一处家族住宅。

这就是外界常说的“李氏皇宫”。

它属于已故恒基创办人李兆基家族。2026/27年度，这组物业的应课差饷租值达到2560.8万港元，连续第6年成为香港住宅物业中的“租值王”。放在另一边，李嘉诚家族长期居住的深水湾道79号，同年度应课差饷租值为927.6万港元。单看这组数字，差距已经非常直观。

我们普通人看房，通常聊的是几房几厅、通勤多久、有没有学位、每个月供多少钱。

到了这种级别，讨论逻辑完全变了。

房子只是表面，真正昂贵的是土地、尺度、位置、私密性，以及几十年后依旧很难复制的稀缺程度。

1、白加道35号，贵在3栋房子组成一个家

“李氏皇宫”被人记住，很大程度上是因为它不像传统意义上的一栋别墅。

公开资料显示，白加道35号共有3栋洋房，其中2栋楼面面积约5312平方英尺，另1栋约5925平方英尺，再算上相关设施，整组物业总楼面约26756平方英尺，并配有泳池、绿化空间和16个停车位。

26756平方英尺是什么概念？

换算下来接近2486平方米。

普通城市住宅如果按100平方米一套计算，相当于接近25套百平方米住房的建筑面积，而且这里说的还是山顶低密度住宅，不是一栋几十层的高楼。

更特别的是，它并没有把所有空间塞进一个巨大的建筑里，而是做成3栋相对独立的房子。

这种设计非常符合顶级家族住宅的需求。

住得近，家人之间往来方便；房子彼此独立，又保留各自生活空间。对于普通家庭来说，“住在一起”和“保持距离”经常是一对矛盾，在这种住宅形态里，两件事可以同时实现。

房子大，并不罕见。

能在香港山顶这种土地极其有限的地方，让3栋大宅同时拥有足够的建筑间距、停车空间、花园和泳池，才是它难复制的地方。

一座豪宅真正昂贵的地方，经常藏在那些“没有盖房子的面积”里。

楼与楼之间的距离，窗外没人遮挡的视线，车开进家门后仍然要走很远的一段路，这些看上去像浪费的空间，恰恰是稀缺土地上最贵的东西。

2、18.2亿买下地皮，40亿级说法背后是长期投入

外界长期用“40亿级豪宅”来形容白加道35号。

能够公开核对的一组数字更有参考意义：李兆基家族十多年前以18.2亿港元取得这幅地皮，之后再进行长时间重建，才形成今天看到的3栋洋房格局。

只看18.2亿这个买地成本，已经足够夸张。

更何况，买下一块顶级地皮只是起点。

大型独立住宅从设计、审批到施工，与普通商品住宅完全不同。结构、地下空间、机电系统、安保、景观、车库、泳池、外墙材料，每增加一个要求，成本和工期都会往上走。

这类住宅还有一个很容易被忽略的特点：很多投入根本不会出现在外立面上。

普通人看照片，可能只会觉得“就是几栋白色房子”。

真正决定居住体验的部分，往往藏在看不见的地方。

比如车辆如何进入，人员动线如何分开，房屋之间怎样既连通又保持隐私，设备空间放在哪里，大面积玻璃怎样兼顾采光和隔热，山地环境怎样处理排水和结构稳定。

豪宅做到一定级别以后，价格不再只是跟装修材料挂钩。

它更像一艘停在山顶的私人游艇，真正烧钱的不是船上摆了什么，而是整套系统能不能长期、稳定、安静地运行。

3、2560.8万年租值，把差距摆到了桌面上

香港的应课差饷租值，并不是房子的成交价。

它指的是假设物业在指定估价日期空置出租，预计可以取得的全年市场租金。评估时会考虑附近类似物业的租金、面积、位置、楼龄、朝向、设施、建筑质量和管理情况等因素。2026/27年度使用的估价依据日期为2025年10月1日。

白加道35号2026/27年度合计租值2560.8万港元，折算下来平均每个月约213.4万港元。

而李嘉诚深水湾道79号，同期应课差饷租值为927.6万港元，平均每个月约77.3万港元。

213万和77万，都是普通家庭很难想象的月租水平。

更有意思的是，这两个数字也说明了一件事：顶级豪宅不能只看主人名气，也不能只看一个地址流传了多少年。

白加道35号是3栋住宅加停车场整体计算，建筑体量巨大；深水湾道79号则是一座长期由李嘉诚家族使用的独立住宅。

两者不是完全相同的产品。

如果把白加道35号理解成一个“小型家族住宅区”，再去看它为什么拥有更高的综合租值，就容易理解了。

4、深水湾79号输了数字，却没有输掉稀缺性

李嘉诚的深水湾道79号，是香港最有辨识度的私人住宅之一。

这套物业早在1963年就由李家以65万港元购入，之后长期作为家族主要住所。现有建筑坐落在高起的平台上，为3层住宅，并设有草坪和泳池。

从65万港元，到今天成为香港最受关注的私人住宅之一，60多年过去，数字本身已经很难直接比较。

这套房真正特殊的地方，是时间。

香港这些年盖过无数高端住宅，豪华会过时，装修会老，设备会更新，可顶级地段不会批量生产。

一块已经由同一个家族持有60多年、周边环境成熟、位置高度稀缺的独立住宅，用普通商品房的“新旧逻辑”去衡量，意义并不大。

如果今天有人拿一套更新、装修更豪华的房子跟它比较，后者可能赢在设备，深水湾79号却拥有另一种无法重新制造的东西——连续几十年的占有时间。

房地产有一个很现实的规律：

普通住宅怕旧，真正稀缺的土地往往不怕旧。

这也是为什么香港一些几十年楼龄的顶级独立屋，依旧拥有惊人的市场关注度。

5、两套顶级豪宅，代表的是两种完全不同的“贵”

白加道35号让人震撼的，是规模。

3栋洋房、26756平方英尺总楼面、泳池、绿化空间、16个车位，再加上山顶白加道这个位置，它体现的是一种很直观的资源占有能力。

深水湾79号让人印象深刻的，是稳定。

一个家族把同一个地址当作住宅使用超过半个世纪，这在豪宅不断买卖、重建、更换业主的市场里，本身就很少见。

如果只按2026/27年度应课差饷租值排名，白加道35号明显更高。

如果讨论香港豪宅历史、家族记忆和长期持有时间，深水湾79号依然很难被替代。

这也是顶级房产最有意思的地方。

价格只是其中一层。

再往里看，是土地，再里面是生活方式，最里面则是时间。

普通住宅解决“住在哪里”，顶级住宅解决的往往是“一个家族能把多少空间长期留给自己”。

这两句话，看着只差几个字，中间却隔着完全不同的世界。

2026年再看白加道35号和深水湾79号，我们能看到的并不只是“谁比谁贵”。

一边是以巨大体量拿下连续6年租值王的家族住宅群，一边是已经使用超过60年的老牌顶级住所。

真正昂贵的房子，未必是墙上用了多少名贵材料，而是几十年过去以后，那块土地依然没有第二份。

如果让你选，你更看重白加道35号这种规模和配置，还是深水湾79号这种几十年都难复制的地段与历史？评论区可以说说你的看法。

温馨提示：以上内容资料、素材均来源于网络，若有侵权、有误的数据、知识内容，请联系作者删除或者纠正！谢谢！本文作者无意针对，影射任何现实国家，政体，组织，种族，个人。相关数据，理论考证皆来源于网络资料，以上内容并不代表本文作者赞同文章中的律法，规则，观点，行为以及对相关资料的真实性负责。以上文章仅供参考，具体信息还是以官方通告为准。本文作者就以上或相关所产生的任何问题概不负责，亦不承担任何直接与间接的法律责任。