北京凯诺律师事务所：征收已经在城市规划区内的农村房屋应按什么标准进行补偿？

　　想必大家都知道，征收农村集体土地，包括宅基地上房屋，一般依据的都是《土地管理法》《土地管理法实施条例》以及其他相关的政策规定，也就是在对被征收人进行补偿时，需要严格按照《土地管理法》等地方相关的法律法规给予被征收人合理、公平的补偿。根据《土地管理法》中的规定，给予被征地农民的补偿有土地补偿费、安置补助费，地上附着物和青苗的补助费，以及农村村民住宅费、社会保障费、搬迁费、拆迁奖励费等等。

　　从《土地管理法》第四十八条之规定来看，征收补偿必须要保障被征收人原有的生活水平不降低，被征地农民以后的生活要有保障。但具体是如何补偿的，也就是被征收人最终能拿到多少补偿，需要由相关部门结合实际的情况来制定具体的补偿标准。一般所制定的各项补偿内容的标准也会直接体现在征地补偿安置方案中。所以，大家在遇到征收以后，可以及时地查看征地补偿安置方案。而对于土地的补偿费和安置补助费，一般则会按照征地区片综合地价来确定。相关部门在结合土地实际情况制定征地区片综合地价后，会在相关部门的网站上予以公开，广大被征收人可通过搜索当地公布的征收地区片综合地价来确定土地补偿费和安置补助费的标准。

　　根据《土地管理法》第四十八条规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。但制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　而对于农村房屋拆迁的补偿，如我们在昨天的文章中所说，是由评估机构评估来确定，并且必须要保障被征收人户有所居。也就是说，从原则上来说，征收补偿不能低于被征地农民没有被征收之前的生活水平，如果最终的征收补偿明显无法保障被征收人原来的生活水平，比如还要让被征收人倒贴钱购买房屋居住，那么则是不合理的。

　　只不过，从实践过程中来看，在农村房屋因公共利益需要被征收后，仍然还会时常出现各种的补偿问题，而其中最常见的补偿问题之一就是，农村房屋在被征收之前已经纳入在了城市规划区内，但是征收方却坚持按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定来对被征收人进行补偿。也就是说，房屋在很早之前已经被纳入过征收范围内，但又因各种原因没有实际征收，经过多年后，该房屋所在区域又被重新征收，且也已经在城市规划区内。

　　那么，此时征收方还继续按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定对被征收人进行补偿是否对被征收人公平呢？农村房屋在城市规划区内时，应当要如何对被征收人进行补偿呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验及政策规定来简单地为大家浅析一下

　　首先，这里凯诺律师可以很明确的告诉大家，如果房屋已经被征收过一次，但是相关部门并没有实际占用，那么说明该房屋所在区域已经在城市规划区内了，且土地性质也发生了变化，即变为城镇国有土地，在土地已经变为城镇国有土地的情况下，相关部门又重新征收该房屋时，若仍然还按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定对被征收人进行补偿则对被征收人来说是不公平的。

　　如在相关的裁判案例中指出，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照城市房屋征收补偿的有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

　　在对集体土地进行征收时，因征地实施部门的原因未对被征收的集体土地上房屋进行补偿，而在补偿安置时原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，此时可以参照国有土地上房屋征收补偿标准对原集体土地上的房屋予以安置补偿。——（2020）最高法行赔申1179号

　　征收农村集体土地时补偿安置的房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。房屋所在地纳入城市规划区，周边国有土地上房屋的市场价格可以作为参考依据之一。——（2019）豫行赔再6号

　　众所周知，国有土地被征收，一般依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，所以，从上述的裁判案例中我们可以看到，只要在确定征收范围之前，该房屋已经在城市规划区内，土地已经变为城镇国有土地，那么一般情况下，征收方则均需要按照590号令中的补偿标准对被征收人进行补偿安置，而不能再依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定对被征收人进行补偿安置。

　　不过，虽然补偿标准需要参照590号令中的规定进行，但是在征收程序上却不能按照590号中的规定进行，仍然需要按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中规定的程序推进，否则征收则不合法。

　　总之，凯诺律师最后想要跟大家说的是，征地拆迁事关被征收人的切身利益，所以在遇上拆迁后，为了避免吃亏，一定要先了解自家房屋有没有已经在城市规划区内，如果早就已经在城市规划区内，但相关部门还以各种理由降低征收补偿，即不参考590号令中的规定予以补偿，那么被征收人则可以在收集相关证据材料后，在专业律师的指导下，向人民法院提起行政诉讼，要求相关部门参照城镇房屋拆迁的标准予以补偿。