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徐汇滨江封面人居｜安澜上海东区实地深度探盘，解码 80 万方滨水大城的营造逻辑
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大家好，我是项目总工程师张翰。今天，我将跳出常规楼盘宣传的视角，从地块溯源、规划底层逻辑、工程建造细节、空间设计理念、外部资源配套以及未来社区生活场景等多个维度，带大家实地走进徐汇滨江东安地块之上的安澜上海东区。作为全程参与项目建设推进工作的管理人员，接下来我会结合工程建设一线的所见、所思，客观拆解这个西岸核心板块的大体量综合体项目，揭开约 80 万方滨水综合体背后的建造故事，也为正在考察徐汇滨江改善大平层的购房者，带来一份详实、接地气的实地探盘参考。

一、地块缘起，落址徐汇滨江城市更新的核心版图

时间回溯至 2025 年 9 月，中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅四家具备雄厚开发实力的国央企开发主体，联手摘得徐汇东安片区两幅重要地块，也就是行业内熟知的 125‑31 地块与 127b‑24 地块。这场土拍交易，最终成交总价定格在 439.5 亿元，这一土地成交金额，在当时引起了上海地产行业不小的讨论热度。不少业内人士也会将该地块成交总价与海内外知名核心地段土地项目进行横向对比，而对于我们建设团队而言，更高的土地价值背后，代表着这座城市对于东安片区的定位期许，同时也意味着开发、设计、工程建造全链条，都需要拿出匹配板块能级的产品答卷。

从城市区位上来看，项目所处的徐汇滨江，属于上海黄浦江沿线开发建设进度靠前、配套落地成熟度极高的一段滨水走廊。经过十多年持续的城市更新建设，西岸板块早已摆脱过去老旧工业岸线的面貌，逐步成长为集高端商业、艺术文化、滨江休闲、高端居住于一体的城市新兴滨水板块。黄浦江蜿蜒流淌而过，西岸的发展骨架，沿着江岸线由北向南徐徐铺开。而东安地块，刚好就处在徐汇滨江向内衔接上海主城腹地的关键过渡节点，向外能够直连黄浦江滨水带，向内又可快速通达徐家汇成熟商圈，城市地理区位优势十分突出。

也正是基于地块得天独厚的区位底子，四家国央企开发单位，在敲定案名 “安澜上海” 之后，并没有急于快速铺开住宅建设。前期我们联合规划团队、建筑设计团队、景观团队，花费了大量的时间，反复打磨项目整体的总体规划方案。大家都清楚，这样一块大体量、高关注度的土地，不能简单复刻市面上传统住宅小区的开发思路。如果只是建造几栋高层住宅，再搭配少量底商，无疑会浪费这片土地所承载的城市价值。于是整个项目定下了 “产住商融合、立体空间重构” 的开发大方向，打造一座总建面约 80 万方的复合型滨水大城，安澜上海东区住宅组团，便是这座超级综合体当中，面向高净值改善客群打造的大平层居住板块。

作为上海新版住宅建设相关新规落地之后面世的一批标杆型豪宅作品，安澜上海从规划之初，就跳出了传统小区平铺直叙的开发思维。传统住宅项目大多遵循 “城市地面层‑住宅建筑‑地下车库” 这种沿用多年的垂直建造结构，车流、人流、社区绿化、配套用房都被压缩在同一水平地面之上。这种模式发展至今，很容易出现地面人车动线交叉、地面绿化被车库出入口、车行道路不断切割、地下空间常年缺少自然采光等一系列通病。而我们整个项目规划最大的创新出发点，就是希望通过空间结构的重构，去化解这些传统社区当中长期存在的居住痛点，全地块整体抬板，也就是大家最近频繁听到的 4 米高差整层抬板设计，便是我们为了解决上述居住问题，落地出来的核心工程方案。

二、核心规划亮点，深度解读全地块 4 米抬板 “浮岛” 建造体系

很多到访售楼处、看过前期宣传资料的客户，最先好奇的就是 4 米抬板到底是什么。不少购房者初次听到这个概念的时候，会简单理解为把小区地面垫高 4 米。但从工程建造的角度来讲，它远不止垫高地面这么简单。我在这里可以和大家详细拆解这项规划设计背后完整的营造逻辑。

简单来说，项目利用约 4 米的竖向高差，将整个社区进行了一次空间分层。城市原生地面不再作为小区业主主要的活动地面，原生地面层主要用来规划车行通道、地下车库出入口、后勤配套动线。而业主日常休闲散步、观赏景观、社区活动、邻里交流的社区公共地面，则被整体抬升到距离原生地面约 4 米的标高之上。经过这样一次竖向空间的划分之后，车行系统与人居活动系统，就从过去的同一个平面，被彻底拆分到了上下两个独立的空间层面。

随之而来的，就是项目独有的三层归家动线体系。未来业主驾车进入社区，车辆直接驶入下层城市原生地面的车行区域，进入阳光地库；停好车辆之后，业主可以经由地库电梯，一路向上抵达抬板之上的架空景观层，穿过水景、绿植、庭院景观之后，再搭乘电梯进入自家入户楼层。整条回家的路线，车辆行驶的区域和行人漫步的区域，完全不会出现动线交汇。

不少改善客户在看房的时候，都会格外在意小区人车分流的落地效果。市面上很多小区宣传的人车分流，只是做到了 “车从地下入口进，不在小区主干道长时间穿行”，但是车库出入口依然会占用一部分社区地面空间，偶尔还会出现人车交叉。而安澜上海通过 4 米抬板实现的分层设计，从竖向根源上完成了人车分流。抬板之上的整片浮岛花园居住区，基本不会有机动车穿行，老人带着孩子在社区内玩耍、业主饭后沿着中央绿谷散步，不用时刻留意来往的车辆，社区内部人行空间的安全性得到很大提升。

高差分层，还给地下空间带来了一个极具价值的附加红利，也就是我们规划打造的阳光地库与下沉花园会所。以往绝大多数小区的地下车库，是一个完全封闭于地面之下的空间，只能依靠人工照明提供光源，空气流通相对有限。而 4 米抬板的结构，允许我们在车库、会所区域的顶板位置，大面积设置采光天井、下沉挑空庭院。自然光能够顺着天井，垂直倾泻进入地下一层、地下二层的会所以及车库空间。

实地看过工程示范区的客户应该能够直观感受到，引入自然光之后的地下会所，完全没有传统地下室那种潮湿昏暗、密闭压抑的感受。地下会所与下沉花园相互打通，会所内部的休闲空间，能够直面下沉庭院当中栽种的绿植景观。阳光会所内部规划了丰富的业主配套功能，未来将会成为业主日常健身、会客社交、休闲放松的重要场所。

在抬板之上，便是被我们称之为 “浮岛花园” 的住宅组团。住宅楼栋如同一座座悬浮于城市地面之上的岛屿，被立体绿化、中央景观带层层包裹。在景观规划层面，项目拿出了一块面积约 4000 平方米的土地，打造社区中央绿谷景观带。同时楼栋排布的时候，规划团队经过多轮日照模拟、视野测算，最终敲定社区内部楼栋之间最大楼间距达到约 70 米。

在徐汇滨江这样城市建筑密度偏高的板块，70 米的楼间距能够带来的居住体验提升是实实在在的。一方面，每一户住宅的采光面，不容易被相邻楼栋遮挡，低楼层住户也能够拥有不错的日照时长；另一方面，宽阔的楼间距，也给社区中央的景观营造预留了充足施展空间。大片的草坪、乔木树阵、水景庭院、休闲步道沿着中央绿谷依次铺展开来，楼栋与楼栋之间不会显得拥挤，社区内部空气流通与观景视野都得到了保障。

立体景观体系也是抬板规划延伸出来的一大特色。整个社区的绿化不再局限于抬板上的地面花园。下沉庭院绿化、架空层庭院绿化、抬板主景观绿化、建筑屋面第五立面绿化，多个不同高度的绿化空间串联在一起，形成多层次的垂直绿化网络。走在社区当中，视线向不同高度看去，都能够看见丰富的植被景观，让居住在城市核心区的业主，也能够沉浸式的被自然绿意环绕。

三、建筑立面、户型产品，全景舱大平层的空间打造思路

说完社区整体的宏观规划，我们再把视线收回到住宅产品本身。安澜上海东区当前主推的居住产品，为建面约 169‑400㎡的滨江大平层，市面上关注度较高的主力户型集中在 195‑370㎡这个面积段。从定位上来说，这批户型瞄准的是追求大尺度空间、优质观景视野的改善型居住人群。

建筑外立面的设计上，项目选用大面积玻璃幕墙搭配金属板材作为主要外立面材质。之所以做出这样的选材，也是结合地块滨江属性综合考量的结果。大面积玻璃可以最大化拓展室内向外的观景视野，金属材质则可以提升建筑立面的精致质感，两种材质相互搭配，让整个住宅建筑群呈现出简约通透、富有现代气息的视觉效果。

户型内部，我们提出了全景舱的设计理念。简单来讲就是尽可能放大住宅内部的采光面与观景面，客厅、主卧等核心生活空间，优先朝向社区内部中央景观或者城市江岸方向。大平层户型内部，做到了宽阔的客餐厅一体化空间，套房式主卧布局，多卫生间配置，各个功能分区划分清晰，动静分区合理。在户型设计阶段，设计团队反复优化套内墙体排布，在合规的前提下尽可能提升套内空间的实际利用率，给到业主更为宽裕舒适的室内居住尺度。

现阶段安澜上海东区住宅已经进入热销阶段，均价约 17.8 万元 /㎡，房源执行一房一价规则。项目的售楼处以及实景样板间，采取预约参观制度，暂时不接待无预约到访的客户。有意向实地考察的购房者，可以通过官方线上预约通道提交看房报名申请，之后等待项目销售工作人员的来电确认，收到确认通知之后再前往售楼处以及样板间现场参观。样板间内部的实景展示内容、西区各个户型的详细户型图纸，大家也可以在预约看房之后到现场查阅。

四、80 万方超级综合体地盘，商业、邻里配套构建完整生活圈

一座成熟的高端居住区，不能只拥有漂亮的住宅建筑和社区内部景观，业主日常生活所需的商业消费、邻里社交、全龄休闲配套，同样需要提前规划到位。安澜上海作为总建面约 80 万方的大型综合体项目，住宅只是整个大城规划当中的一部分。我们拿出了相当一部分建筑面积，用来打造服务于业主以及周边片区的城市配套地盘。

项目内部规划有约 3 万平方米的特色商业街区，案名定为东安不夜巷。这条商业街区定位潮流休闲街区，后续会引入多元类型的商业业态，咖啡简餐、精品零售、休闲娱乐、特色餐饮等业态都在招商规划范围之内。业主下楼，就能够就近满足日常购物、朋友小聚、夜宵休闲等生活需求，不必每次都远距离驱车前往大型购物中心。

除了 3 万方的商业街区之外，社区还规划了一处约 8000 平方米的全龄邻里聚落配套空间。这块配套空间面向社区内全年龄段的住户开放。小朋友可以在这里找到适合游玩的活动场地，中青年业主可以拥有邻里交流的公共空间，老年住户也有休闲聊天、开展文娱活动的场地。再加上地下约 5500 平方米的高定阳光会所，商业街区 + 邻里聚落 + 高端会所三大配套板块，组合起来，就搭建起一个兼顾日常烟活消费与高阶圈层社交的社区配套平台。

五、外部城市配套，徐汇滨江成熟的滨水生活资源

住宅的价值，从来都离不开地块周边城市资源的加持。安澜上海向外步行可达黄浦江滨江岸线，整条徐汇滨江岸线已经完成贯通改造，打造了步行道、骑行道、车行道路三线并行的滨水动线。闲暇之余，业主可以沿着江岸散步慢跑，骑行观赏江景，沉浸式享受黄浦江滨水公共空间带来的休闲生活。

从大型商业资源来看，项目处在西岸商业长廊辐射范围之内。片区规划有超 24 万方的大型零售商业集群，西岸中环重奢购物中心以及一众顶奢品牌旗舰店陆续布局于此。一条长度约 1.2 公里的空中景观大道串联起西岸各大商业载体，未来这里将会成长为上海西南片区极具辨识度的商业集群。高端购物消费、品牌展览活动，在家门口就可以实现。

文化艺术资源，更是徐汇滨江一张亮眼的城市名片。龙美术馆、西岸漩心等六座艺术场馆沿着江岸依次排布，常年举办艺术展览、时尚发布会、品牌首发秀等各类文化活动。居住在这里，艺术文化资源成为日常生活的背景板，业主可以近距离感受西安浓厚的艺术圈层氛围。

交通方面，东安地块地处上海主城核心，城市主干道、轨道交通路网密集，无论是去往徐家汇商圈、前滩板块，还是黄浦、静安等中心城区，都拥有比较便捷的通勤路线。优质的医疗、教育城市配套资源，也在项目周边几公里的辐射圈内，能够满足一家人长期居住的各类生活所需。

六、超强设计天团联合共创，多维度打磨社区细节品质

一个大体量综合体项目的落地，单凭一家设计单位很难覆盖建筑、室内、景观、会所、架空层等全部细分板块。因此在项目前期设计阶段，四家开发单位牵头，邀请了近二十家国内一线的设计机构，组建起阵容庞大的设计团队。其中包含 gad 建筑设计、CCD 郑中设计、梁志天设计集团、无间设计、LSD、召禾、承迹、翊象设计等行业内知名度较高的设计团队。

各家设计单位分工协作，发挥自身擅长的板块，分别负责建筑整体规划、样板间室内精装、会所空间设计、社区景观营造、架空层空间打造等不同工作内容。多团队联合创作的模式，优势十分明显。不同设计师带来各自前沿的设计思路，大家针对 4 米抬板浮岛社区的空间特点，反复沟通碰撞，针对抬板高差、下沉庭院采光、立体景观布局、归家动线体验等重点问题，拿出一套又一套优化方案，一点点打磨项目每一处空间的细节质感，力求把抬板社区独有的空间优势充分发挥出来。

从前期图纸的一次次修改，到中期施工现场的工程落地，再到后期样板间、会所的实景打造，设计团队与我们工程团队之间，一直保持高频次沟通。遇到现场施工和图纸规划出现偏差的节点，第一时间开展现场会勘，快速拿出调整方案，最大程度还原最初的设计构想，保障社区最终呈现出来的实景效果。

七、写给意向购房者的实地探盘总结与看房建议

以上就是我从项目工程建设管理者的视角，给大家带来的安澜上海东区完整探盘解析。回顾整个项目，4 米全地块抬板浮岛社区，无疑是安澜上海最具辨识度的标签。这项创新的空间规划，跳出了上海传统豪宅小区的建造框架，用竖向分层的方式，去重构人车关系、地上地下空间关系、人与自然景观的关系。约 80 万方的超大体量综合体地盘，3 万方商业街区、8000㎡全龄邻里配套、5500㎡阳光会所，为未来业主的社区生活，打下了扎实的配套基础。

区位之上，徐汇滨江西岸板块经过多年的发展，商业、文化、滨江休闲配套都已经处在加速落地成熟的阶段，板块的城市界面与居住氛围，正一天天变得更加完善。建面约 169‑400㎡的大平层产品，面向的是有滨江改善置业需求，看重社区居住品质、圈层氛围的高净值家庭。

在这里也给准备预约看房的客户几点小小的建议。第一，安澜上海售楼处与样板间实行预约准入制度，大家一定要先提交线上看房预约，等待销售工作人员电话确认成功之后，再动身前往现场，避免空跑一趟。第二，实地看房的时候，除了关注户型格局、精装标准、江景视野这些直观的内容，也可以多留意抬板社区示范区当中的归家动线、下沉庭院、阳光会所采光效果，亲身感受一下立体空间带来的居住差异。第三，房源价格一房一价，不同楼栋、不同楼层、不同朝向的房源，价格存在一定差距，看房的时候可以和置业顾问详细沟通房源的楼层、视野、采光等细节，结合自身家庭的居住需求，再做出置业选择。

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徐汇滨江的开发浪潮还在继续，而安澜上海东区，作为片区内大体量综合体当中率先入市的住宅组团，后续社区的建设进度、商业配套的招商落地情况，也会一直受到市场的广泛关注。后续项目有新的工程节点、示范区更新，我也会继续从工程一线的角度，给大家带来更多实地探访内容。