天津
越秀服务2026年上半年累计退出合约面积540万平方米，对应终止在管面积约493.5万平方米，较去年同期的220万平方米（终止在管约213万平方米）同比翻倍有余 —— 退出的绝对规模明显放大，但这是一次主动的"理性出清"，而非被动流失。
540万平方米是什么口径
这里说的"540万"指的是合约面积终止540.1万平方米，落到实际在管的退出规模约493.5万平方米。放在公司9502万平方米的期末合约总面积盘子里，占比约5.7%；对应在管总面积7982万平方米，占比约6.2%。
值得注意的是，同期公司新增合约面积1042万平方米，是退出量的近一倍。一退一进之间，期末合约面积较2025年末仍净增5.6%至9502万平方米，在管面积净增8.6%至7982万平方米——规模基本盘不仅没缩，反而在向上走。
为什么主动退
在业绩交流会上，董事会主席江国雄把退场逻辑定性为"理性出清，良币驱逐劣币"，并披露了关键比例：
• 约80%的主动撤场项目源于运营亏损和回款风险
• 针对的是过往低价抢盘、质价矛盾突出、业主要求降费提质、收缴率低的项目
• 这是一种"合理的经营止损行为"，也是物管行业回归理性的必经阶段
公司同时对在管项目实施三道动态评估：新项目进场严控盈利能力和收缴率；存量项目若持续亏损或预计超过两个合同周期仍难改善收缴，启动退场评估；少数长期无法扭亏的项目，在确保规模稳定的前提下有序退出。
从行业背景看，克而瑞监测数据显示，2026年上半年共统计物业撤场项目112个，其中主动撤场86个，占撤场总量的76.8%——越秀服务的"退"不是孤例，而是行业共性动作。
退与进的再平衡
退的是低效，进的是高质。上半年1042万平方米的新增合约里，非住宅业态占比68%，市场化拓展来源占84%。公司相继中标无锡霞客国际文旅中心（超百万平方米）、杭州复尚/星尚大厦、穗深城际、广商中心、广东省联通总部大厦等标杆项目，并成功突破北京、成都、西安三大核心战略城市。管理层明确表态：未来资金将重点投向非住业态。
这种"加减法"直接反映在了收入结构上：
• 基础物管服务收入8.40亿元，同比+17.3%，占总收入比提升至44%
• 物管+商业运营收入合计11.31亿元，同比+10.1%，占比提升至59%
• 整体毛利率21.5%，同比逆势回升0.2个百分点
• 社区增值服务中的精装业务被主动叫停，虽然少了约1.08亿元结转收入，但该板块毛利率从27.5%大幅回升至33%
营收表面下滑2.4%至19.15亿元、归母净利润下滑6.6%至2.24亿元，但收入结构更扎实，赚钱效率在改善——这正是管理层愿意用短期增速换长期质量的底气。
怎么看这组数据
540万的"退"和1042万的"进"，本质是一次结构性换仓：把低效住宅/亏损外拓项目的规模水分挤掉，把资源腾给高附加值的非住赛道。
从财务安全垫看，期末现金及定存约49.70亿元，经营性现金流净流入1.03亿元，中期派息每股0.089元人民币同比提升12.1%、派息率提升至60%——说明"以退为进"的策略并没有伤及公司的分红能力和现金流健康度。
一个需要持续观察的点：商业板块收入同比下降8.5%，部分原因正是年初退出了部分低收益外拓项目，而新拓展项目集中在二季度才进场。接下来几个季度，非住新项目能否及时补上收入缺口，是决定2026年全年业绩走势的关键。
简单说，540万平方米的退出不是"做不大了"，而是"不想再做大而不强"——这是越秀服务在行业拐点处的一次主动换挡。
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