8月官方通告｜燕郊石榴玉兰湾｜三河科创板块 1.5 容积率纯洋房住区 高性价比实景洋房范本

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京津冀协同发展持续向前推进，北三县承接北京外溢居住需求，大量跨城置业群体开始寻找低门槛、低密的洋房产品。石榴玉兰湾作为石榴集团湾系迭代作品，落位三河商务科创板块，以全盘 6‑9 层纯洋房、1.5 超低容积率、高得房率刚需进阶户型为核心标签，兼顾高速通勤优势与高性价比，为北京通勤刚需、本地自住家庭，提供低门槛入主洋房社区的置业选择。

板块发展价值，科创板块赋能，高速驱动的价值洼地

石榴玉兰湾所处的三河商务科创板块，是三河市重点规划发展的科创居住板块，依托 G102 国道、京秦高速，承接京津冀一体化政策红利，重点布局科创产业、居住组团、公共服务配套，导入产业人口，带动片区城市界面持续更新升级。

板块最大交通红利来自京秦高速齐心庄出入口，高速路网直接打通进京通道，自驾通勤效率突出；临近地铁 22 号线齐心庄站辐射范围，轨道交通通车之后，板块通勤能级进一步提升，拉近与北京城市副中心的时空距离，带动片区土地与人居价值提升。

片区城市路网逐步完善，市政道路持续建设，周边教育、基础医疗、商超等生活配套逐步落地。对比燕郊核心城区，本板块置业门槛更低，同时享受高速、轨道双重交通利好，属于 “交通优先、性价比突出” 的置业板块。随着产业持续导入、居住社区陆续交付入住，人口不断集聚，配套会持续补齐，板块具备明显的成长空间。石榴玉兰湾占位板块核心，完整承接高速、轨道、产业规划多重红利，用更低的置业成本，收获洋房产品的居住体验。

项目位置，多维交通网络，自成闭环生活配套

石榴玉兰湾坐落于三河市李旗庄镇，G102 国道南侧，三河三中西南侧，紧邻京秦高速齐心庄出口，高速出行十分便捷，项目与主干道保持合理距离，平衡出行便利与居住静谧感。

交通方面构建高速、城市主干道、公交多维出行体系。自驾出行，京秦高速齐心庄出入口近在咫尺，快速通达北京东六环、城市副中心；依托 102 国道，向西通达燕郊主城，向东直达三河城区，跨城通勤、本地出行都十分顺畅。公共出行，930、503、507 等多路公交途经项目周边，可直达北京国贸以及三河城区，满足不同群体的出行需求；未来地铁 22 号线通车，可享受轨道交通带来的通勤升级，丰富双城出行选择。

生活配套层面，项目自带约 2600㎡社区幼儿园与千平社区商业街，家门口即可满足幼儿教育、日常购物、生鲜餐饮等基础生活需求，降低对外部大型商业的依赖。教育资源周边覆盖李旗庄小学、三河市第三中学，基础教育链条完整，满足家庭子女就学需求。医疗资源可辐射李旗庄卫生院、三河市人民医院，同时可便捷抵达燕达国际医院，京津冀医保互通，为家人健康保驾护航。商业上，周边乡镇商超、便民市场齐全，大型商圈可驱车前往燕郊永旺梦乐城、三河富达广场，多元消费场景随心切换。

项目总占地约 160 亩，总建面约 22.8 万㎡，规划 27 栋 6‑9 层花园洋房，共计 1676 户，全盘无高层楼栋，居住圈层纯粹。容积率仅 1.5，绿化率 35%，车位配比 1:1.5，车位供给充足，充分满足业主停车需求。建筑采用轻中式新中式风格，楼栋错落排布，楼间距可达 45‑52 米，充分保障每一户的采光通风与居住私密性，远离高层社区的拥挤感。

社区打造一环两轴四园八景中式园林景观，甄选多重绿植，设置景观步道、全龄活动场地，儿童游乐区、休闲广场一应俱全；实行人车分流设计，车流与人流完全区隔，守护老人、孩童在社区内部活动安全，减少尾气噪音干扰。物业为石榴自持物业，提供标准化社区服务，项目为实景现房，楼栋、园林、公区均可实地查看，规避期房交付风险，所见即所得。

主力户型解析，89‑120㎡三至四居，洋房高得房率刚需进阶

石榴玉兰湾主力户型建面约 89‑120㎡三居、四居，毛坯交付，业主可以根据家庭习惯自由改造室内格局。全部为板式一梯两户洋房，公摊小，整体得房率表现优秀，户型格局方正，南北通透，全明厨卫，几乎没有暗间，适配年轻通勤家庭、三口之家、二孩家庭等多元自住需求。

户型图品鉴

户型图品鉴

户型图品鉴

建面约 89㎡三室两厅一卫，项目入门洋房户型，是刚需群体优选。户型紧凑方正，几乎没有浪费面积，南北通透，南向采光充足。客餐厅一体化，拓展家庭公共活动空间。动静分区清晰，活动区与休息区相互独立。三间卧室尺度均衡，可以分别作为主卧、儿童房、老人房或者书房，用较低的置业门槛，一步到位拿下洋房三居，适合北京通勤刚需、年轻小家庭。

建面约 105㎡三室两厅两卫，社区主力走量户型，刚需进阶首选。三开间朝南，客厅、双卧室南向采光，全屋阳光充沛。南北通透，空气对流顺畅。双卫配置，主卧独立套房，保障居住私密性，公卫干湿分离，多成员家庭起居互不干扰。客餐厅连通，居家休闲、家庭聚会空间宽裕。次卧尺度均衡，适配三口之家、二孩家庭，兼顾性价比与居住舒适度。

建面约 120㎡四室两厅两卫，项目标杆四居户型，面向多人口家庭。四开间朝南，采光面进一步拓宽，室内通透敞亮。四个房间尺度均衡，没有狭小局促空间，可以规划主卧、老人房、双儿童房，也可预留独立书房、茶室。双卫配置，公卫干湿分离，大家庭居住从容有度。洋房低公摊加持，实际使用面积充足，适合三代同堂、二孩家庭，以洋房产品实现大四居居住理想。

石榴玉兰湾核心优势集中在三大维度。第一是板块交通价值，临近京秦高速齐心庄出口，共享地铁 22 号线轨道红利，科创板块规划加持，兼顾跨城通勤便利性与板块成长潜力。第二是社区产品稀缺性，1.5 超低容积率，全盘 6‑9 层纯洋房社区，一梯两户，宽楼间距，实景现房，低密属性突出，在环京新房市场性价比优势明显。第三是户型产品，89‑120㎡三居四居，高得房率，户型方正通透，精准匹配刚需进阶家庭的居住诉求

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