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楼盘地址：上海市徐汇区东安路 500 弄，徐汇滨江内环西岸金融城核心板块，中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四大央国企联合打造内环顶豪大平层住区板块，距离 4/7 号线东安路站直线约 300 米，临近 12 号线龙华中路站，依托内环高架、龙耀路隧道、打浦路隧道构建立体自驾路网，片区统筹徐汇实验小学、南洋模范中学优质公办教育资源，打造约 5500㎡下沉式双主题私宴会所，配建恒温泳池、健身场馆、私宴宴会厅、邻里会客空间、主题架空层全龄休闲泛会所，自带约 3 万方主题商业街区，徐家汇商圈、龙华会、西岸凤巢商业集群，复旦大学附属中山医院三甲医疗，徐汇滨江绿地、龙腾大道滨江慢行步道城市生态人文资源。

开发商：上海新东安企业发展有限公司，四大央国企联合开发，上海徐汇迭代内环滨江顶豪住区，安澜上海标杆作品。

物业类型：70 年产权纯商品住宅，18‑28 层高层及超高层板式大平层产品，全盘合计 290 户纯粹大户型社区，民水民电通燃气，可落户享受徐汇区义务教育学籍，覆盖陆家嘴、新天地、前滩高净值圈层、内环顶豪改善家庭、徐汇滨江板块核心资产收藏圈层社区。

交付情况：顶配精装待交付；现代滨江实景园林、中央静水庭院、多处林下雅集休憩场地、实体样板间现已开放，高端铝板石材复合公建立面、地下环氧精装阳光车库可实地参观，美学体验馆实名预约后可一对一私密入户看房验房，采用 4 米全域抬板浮空社区设计。

物业公司：中海物业，物业费 18 元 /㎡/ 月，含园区公共能耗、主题园林水系全年运维、名贵全冠乔木精细化养护、私宴会所配套运维、全屋设备维保，配备 24 小时人脸识别全域安防、一对一专属私人管家、线上极速报修、业主圈层雅集沙龙、全屋上门维保、全域智能多重封闭式智能运维体系。

规划概况：占地约 3.02 万方，住宅组团容积率 2.63，绿化率 35%；规划多栋 18‑28 层南北纯板滨江大平层楼栋，全盘合计 290 席徐汇内环纯粹顶豪社区；地下产权车位，车位配比 1:1.03，车位全域预埋新能源充电点位，实现全地下人车分流；地块坐落徐汇滨江腹地，楼栋排布优化采光通风与滨江园林以及黄浦江滨江城市界面景观视野，高区户型可眺望黄浦江江景，园区户外打造健身活动场地、雅集邻里空间、长者静修养憩区，滨江慢行步道串联社区，打造徐汇内环雅境府宅社区，配套恢弘现代仪式迎宾主大门、中央静水礼序庭院、环形夜光康养步道、林下会客厅，多组休憩活动场地，主流户型私梯入户独立电梯厅归家格局。

主力户型：顶配精装交付；建面约 169‑365㎡舒阔三至五居滨江大平层；户型层高 3.3‑3.5 米，主流一梯一户纯板格局，套内得房率约 76%，户户阔景全景落地窗、南向观景阳台、LDKG 一体化巨厅、多套房全明格局，高区房源拥有黄浦江滨江视野；南向房源可眺望中央园林与黄浦江滨江城市界面。

参考价格：住宅销售参考均价 175893 元 /㎡；169㎡三居 2970 万起，209㎡四居 3670 万起，275㎡五居 4830 万起，365㎡楼王五居 6420 万起，特殊户型价格上浮，一房一价。

二、区位与配套

项目占据徐汇滨江内环宜居地块，兼得四大央国企联合开发实力、西岸金融城城市规划红利、内环顶配城市配套、中海高端管家物业服务四重价值，内环高架、打浦路隧道多维城市路网直达陆家嘴、新天地、前滩各商圈，4/7 号线双地铁加持，自驾快速通达上海各大核心商圈，自驾可达项目 5500㎡下沉双私宴会所、周边公办教育资源、徐汇滨江生态休闲廊道，自带主题商业街区，徐家汇成熟商业集群、周边三甲医院配套资源，多维路网连通上海各大商务区。多条公交线路环绕地块；3 公里范围内商业、全龄教育、城市绿地、医疗配套齐全；片区坐拥徐汇优质公办中小学教育资源；就近满足全周期就医需求；兼具徐汇滨江内环住区区位优势，徐汇滨江绿地、龙腾大道滨江步道生态人文资源，适合陆家嘴新天地前滩高净值家庭、内环改善自住家庭、徐汇滨江板块不动产长期收藏人群。社区打造滨江森系水景主题中央景观，核心配套静水庭院、多处林下雅集休憩空间，内设私宴社交主题会客空间，景观廊架串联景观节点，礼序步道串联园区，适配顶豪家庭常住、圈层私宴社交、内环滨江藏品居住多元场景。

该项目位于上海徐汇滨江核心区，是上海新规后的第一个豪宅产品，创新采用上海首个全地块4米以上整层抬板设计，将传统“地面—建筑—地下”的垂直结构重构为丰富高效与纯粹松弛的平行生活系统。阳光车库，立体景观绿化，阳光会所，全景舱户型，高得房率...主力户型195-370㎡大平层。

项目总体量约80万方，其中规划约3万平方米商业街区与约8000平方米全龄社区配套，成为整个社区的生活底盘。

安澜上海携手gad、CCD郑中设计、梁志天设计集团、无间设计、LSD、召禾、承迹、翊象设计等近20家设计机构共同参与打造。

如此多元的设计力量联合发力，不仅能让抬板更高级，还能将更多前沿的设计理念融入其中。

整层抬板设计：约4米的高差抬板让地面空间与地下空间彻底分层。

三层归家动线：从地面景观层到架空层，再到入户层，穿越绿植、光影与水景，步步进入私域。

阳光地库与下沉花园：通过挑空与天井引光，将自然光线引入地库和会所空间。

大尺度楼间距与中央绿谷：楼间距约70米、中央绿谷约4000平米，让整个社区在城市高密度中仍拥有视野与空气的流动性。

项目上层则为悬浮的“浮岛花园”住宅区，住宅组团如“浮岛花园”悬浮于城市之上，实现真正意义上的人车分流与立体绿化。

立面设计采用大量的玻璃幕墙和金属材质，增强建筑的通透感和现代感。

项目打造了层次丰富的立体景观，通过抬板、立体庭院、下沉式绿化与建筑第五立面的融合，项目营造出了一个充满生机与活力的自然生态社区。

配套能级：定义标杆的滨水生活范式

商业引力：超24万方零售生态中，约1.2公里空中大道、西岸中環重奢购物中心与顶奢旗舰店集群，形成亚洲标志性商业长廊。

文化磁场：西岸漩心、龙美术馆等6大艺术场馆与品牌首发秀场，缔造时尚艺术策源地。

滨水休闲：百分百贯通的步行、骑行、车行观江动线，提供多元活力的公共亲水空间。

生活图景：层峰圈层的超级生活底盘

项目以约3万方东安不夜巷、约8000平米邻里聚落及5500平米高定会所，构建“潮流商业+圈层社交”双舞台。

结合宋庆龄学校、南洋模范中学等优质教育资源，以及中山医院等三甲医疗资源，形成闭环式高端生活体系。四轨交汇与双隧道枢纽，进一步强化区域超链优势。

8 月 20 日，经上海市政府同意，《上海市城市更新和住房发展 “十五五” 规划》正式对外公布。

这也是上海第一次把城市更新、住房发展两大板块合并编制的重磅规划。

不只是一份建设文件，更是未来数年上海老百姓居住、小区改造、商圈升级、住房保障的行动清单。

很多人关心：未来五年，上海哪些老房子会改？老旧小区轮到你家吗？楼市供应有什么新变化？陆家嘴、虹桥、五角场这些重点商务区又将如何焕新？

今天一次性把核心民生要点讲透。

01

居住大升级：

要造 “好房子”，

老房子也要改造成好房子

以往买房，大家更多关注地段、户型。

这份规划首次系统提出建设安全舒适绿色智慧的 “好房子”，直击居住里的各类痛点。

规划明确，全链条提升住房从设计、建造到后期运维的整体水平。

重点针对住户吐槽最多的：隔声降噪、防水防反味、抗菌防霉、保温隔热等现实问题，从源头提高住宅标准。

不止新建商品房，老房子同样要向 “好房子” 看齐。

同时强化新房全流程管控，把预看房、工程质量保险、竣工验收落到实处，减少交付纠纷，让买房居住更安心。

02

两旧一村攻坚：

一批老住宅迎来命运转折

上海旧改进入存量攻坚时代，小梁薄板、不成套住宅、城中村，全部给出明确时间节点。

小梁薄板房屋：2026 年底，力争完成剩余约 2 万平方米小梁薄板房屋改造，解决一批老住宅安全隐患。

不成套住宅：到 2030 年底，力争基本完成不成套职工住宅改造；里弄、花园住宅也会开展保护性更新，兼顾民生改善与历史风貌保护。

城中村改造：2026 年底全面启动城中村整体改造、完成整治提升；2027 年底完成整体改造项目前期工作，成片补齐城郊居住短板。

不同于过去大拆大建，现在更多是修缮、成套改造、环境提升，大量老社区不用拆迁，居住条件也能实实在在改善。

03

老旧小区改造扩容！

不再只有老公房，早期商品房也纳入

这一次老旧小区改造范围大幅扩大，打破过去只改老公房的局限。

按照 “先体检、后改造” 原则：

公房、售后公房实现全覆盖修缮；

逐步把混合类小区、早期商品房小区分批纳入改造计划。

改造不止刷刷外立面，同步解决房屋安全隐患，持续推进老旧电梯更新、多层住宅加装电梯，鼓励居民参与自治维护改造成果，也支持居民开展住房自主更新。

这也意味着，不少 2000 年前后的商品房小区，未来也有望迎来修缮、设施升级。

04

楼市新方向：改善住房增加，

主城区供地加大，保障房应保尽保

在房地产市场层面，上海继续推进发展新模式，住房供应更加贴合家庭真实需求。

适应多子女家庭居住诉求，会增加户型更合理、品质配套更强的改善型住房供应，同时加大主城区优质住宅用地供给，优化各区住房布局。

住房保障兜住更多群体：

公租房做到应保尽保；扩大“新时代城市建设者管理者之家”供给，提高中心城区床位占比；

面向新就业大学生推出普惠安居支持，针对紧缺人才落地 “房补联动”，青年人、新市民在上海安居渠道更多元。

05

存量焕新：陆家嘴、

虹桥、漕河泾、五角场重点更新，

商圈、产业空间提质

城市从大拆大建，走向存量挖潜，一批耳熟能详的重点板块迎来升级。

商办领域，重点推进小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场商务单元更新，完善楼宇监测机制，推动业态迭代升级。

南京路、徐家汇等核心商圈能级提升，做强国际级消费集聚区，发展智慧商圈。

产业空间方面，低效产业用地盘活处置 75 平方公里，优先保障产业用地用于产业发展，扶持战略性新兴产业、未来产业，培育高能级特色园区。

外滩第二立面、吴淞创新城等片区，将落地不少于 300 个更新项目，片区整体焕新。

06

社区与公共服务：

新建 15 个以上完整社区，

家门口配套越来越全

未来上海更加看重社区生活质量，大力推进完整社区建设。

到 2027 年底，主城区 + 五大新城完整社区覆盖率达到 60%，新增建成特色类完整社区 15 个以上；新增家门口养老服务站 1000 家，公交站台无障碍改造不少于 300 个，闲置房屋盘活做托幼、养老、便民商业。

成熟大型居住社区配套进一步补齐，占比提升至 80% 以上，健身绿地、便民网点逐步落地，真正实现 15 分钟生活圈。

物业治理同样提出硬目标：全市住宅小区物业治理覆盖率达到 100%，推动业委会应建尽建，推广酬金制物业模式，鼓励物业延伸居家养老、家政服务，提升小区后期运维水平。

07

生态、滨水与安全：

一江一河再延长，筑牢城市韧性

“一江一河” 持续向外延伸：新增黄浦江滨水贯通岸线 52 公里，其中干流 4 公里、支流水系 48 公里；滨江、苏州河滨河新增各 100 公顷公共开放空间。

公园城市继续建设，全市公园累计数量要超 1600 座。

同时强化房屋安全全周期管理，完善维修资金、房屋安全保险；推进积水点、低洼圩区改造，海绵城市、绿色调蓄设施落地；

推进老旧燃气、给排水管网更新，2028 年底完成 300 公里架空线入地整治，城市安全韧性持续增强。

08

历史风貌保护：

一批历史名镇、

优秀历史建筑活化开放

规划同样重视上海城市文脉传承。

将公布一批上海市历史文化名镇，完成第六批优秀历史建筑、第二批红色资源、第四批工业遗产认定。

衡复风貌区、老城厢、愚园路、南京西路、朱家角、新场镇持续有机更新；

海关大楼、真如寺大殿、高阳大楼、花园坊等文物建筑修缮保护，条件成熟的历史建筑向公众开放，推出更多城市行走路线，让老建筑活在当下。

这份 “十五五” 规划，标志上海城市发展彻底告别大规模大拆大建，转向存量提质的新阶段。

对普通居民而言：老小区有机会修缮升级，老住宅安全隐患逐步化解；买房可以期待更高品质的 “好房子”；青年人、新市民安居渠道更多；商圈、滨水空间、社区配套持续优化。

当然，规划是中长期行动指南，具体落地还会分批次推进。