8·28房地产新政：从“救项目”到“立制度”——

8·28房地产新政深度观察：一场从“救项目”到“立制度”的系统性变革

2026年8月28日，注定是中国房地产发展史上一个值得铭记的日子。这一天，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、国家金融监督管理总局、证监会等多个核心部委罕见地同步发力，密集发布了一系列重磅政策文件——从商品住房销售制度改革，到房地产信贷管理体系重塑，再到资本市场融资制度优化，覆盖了房地产开发、建设、销售、运营的全生命周期。

这并非一次简单的政策“微调”，而是一场关乎房地产发展新模式的基础性制度重构。

政策全景：三箭齐发，覆盖全链条

本次8·28新政的核心由三大文件构成：

销售制度改革方面，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，核心是“有力有序推行商品住房现房销售”，实现“所见即所得”。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。继续实行预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶。

信贷管理改革方面，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，共36条，从开发贷款和个人住房贷款两大核心制度入手进行系统性重塑。

融资制度优化方面，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，推出股权、并购、债券、资产证券化、不动产私募等融资组合拳。金融监管总局同日发布了五项配套管理办法。

销售制度：现房销售时代加速到来

预售门槛大幅抬升

过去，商品房预售几乎等同于“图纸买卖”——购房者仅凭一纸规划图和沙盘模型就支付房款，承担了巨大的交付风险。新规将预售门槛统一提升至“主体结构封顶”。这意味着，购房者不再为“空中楼阁”买单。

三部门在答记者问中明确指出，此次改革的背景之一是“房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期”。过去以预售为主、快速周转的销售制度，已不适应当前市场的新阶段新要求。

现房销售“优先”而非“一刀切”

值得关注的是，政策采取了“先立后破、稳步推进”的策略。新项目“优先”现房销售，老项目按原有政策执行。这种“新老划断”的安排，既释放了明确的改革信号，又为市场留出了平稳过渡的空间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近几年现房销售占比已明显提升——从2020年的10.2%攀升至2025年的32.4%，今年仍在逆势增长。在不少三四线城市，“非现房不买”已成为购房者的普遍心态。

定金制与“交房即交证”

新规首次在全国层面提出“推行现房销售定金制”——现房项目在取得施工许可证后可收取少量定金，纳入监管账户。同时要求推行“交房即交证”，现房销售前一般应办理房屋首次登记。这些配套措施进一步保障了买卖双方的合法权益。

信贷管理：告别“没拿房、先还贷”

如果说销售制度改革是“前端变革”，那么信贷管理改革则是贯穿始终的“血脉重塑”。

“能拿房、再还贷”：终结行业顽疾

新政最受瞩目的变化之一，是个人住房贷款发放时点的后移。新规明确：现房销售的，贷款在销售备案后发放；预售的，严格在项目竣工备案后发放。

这意味着，延续多年的“未交房、先还贷”模式将被彻底终结。购房者无需在房子尚未建成时就开始背负月供，资金风险显著降低。招联首席经济学家董希淼指出，通过“先交房、后放贷”的核心机制，配合更长的贷款期限和更严格的资金监管，将构建一个对购房人更为友好、对行业更为稳健、对金融系统更为安全的制度框架。

房贷最长延至40年

个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。这是自1999年贷款期限从20年延至30年以来的又一次重大调整。

董希淼提醒，月供压力减轻有利于提升购买力，但总利息支出将有所增加，购房者应根据自身收入增长预期谨慎选择期限，切勿盲目拉长。

主办银行制：项目资金封闭管理

在开发贷款领域，新政建立了“主办银行制”——单个房地产项目对应一家主办银行。项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部资金均纳入主办银行的资金账户封闭管理。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这是房地产发展新模式中的重要新提法，核心在于强化银行对项目融资的全流程负责，使资金监管更加到位。政策还明确要求对不同所有制房企项目“一视同仁”提供贷款，打破所有制壁垒。

开发贷款期限也大幅延长——预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上在项目竣工备案后。

资本市场：融资从“看主体”到“看项目”

证监会的新政推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。支持上市房企通过定向增发、可转债等方式再融资，支持并购重组，同时优化债券、ABS、REITs等融资制度。

这标志着房地产融资逻辑的根本转变——不再“唯规模论”，而是回归项目本身的质量和前景。

专家视角：一次基础性制度重构

多位专家对8·28新政给出了高度一致的判断。

北京航空航天大学经管学院教授谭小芬认为，本轮政策从“救项目”走向“立制度”，政策重心从短期托底转向长效机制建设，释放出监管层推动房地产行业平稳转型的坚定决心。

中国国际经济交流中心经济研究部副研究员郭迎锋表示，这轮组合拳既兼顾短期需求刺激，更侧重房地产新模式的基础性制度重构。短期有助于销售拉动，但更有利于中长期的稳定购房预期、重塑行业资产负债表。

中原地产首席分析师张大伟指出，此次楼市新政是我国房地产制度迭代升级的关键一步——从依赖预售杠杆的粗放发展，到现房兜底的稳健运营，从被动化解烂尾风险，到主动筑牢安全防线。

南开大学金融学教授田利辉形容这套组合拳把“宽进宽管”切换为“严进严管加精准输血”。

深层含义：房地产业正在“褪去金融属性”

纵观8·28新政，其背后的逻辑主线清晰可见：

从“高周转”到“稳经营”。过去房企依靠预售资金快速回笼、滚动开发，“三高”模式（高负债、高杠杆、高周转）积累了巨大风险。新规通过抬高预售门槛、推行现房销售、延长开发贷期限、实行资金封闭管理，从根本上压缩了高周转的操作空间。

从“卖图纸”到“卖产品”。现房销售“所见即所得”，倒逼开发商打磨产品品质、优化经营能力，告别“同质化竞争、低水平供给”。

购房者从“风险承担者”变为“权益保护对象”。“能拿房、再还贷”、“交房即交证”、预售资金全额监管——这一系列制度设计，将购房者从过去预售制下的风险敞口中解放出来。

正如张大伟所言，这场变革的最终方向是推动房地产行业“褪去金融属性、回归居住本源”。

市场影响与展望

短期来看，新政可能带来一定的市场情绪波动。现房销售拉长了项目“拿地-入市”周期，有助于控制新增供给、加快去库存。中长期来看，交付风险的消除将持续释放被压抑的刚需和改善性需求。

8月28日当天，港股内房股已出现集体上涨。市场正在用脚投票。

“十五五”规划纲要明确提出要“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。8·28新政正是对这一顶层设计的有力落实。可以预见，随着各项制度逐步落地、配套细则持续完善，中国房地产行业将迎来一个更加稳健、透明、以居住为本的新时代。

这场变革，不是终点，而是起点。