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华润置地上海余庆里项目实地探盘：淮海路8号&上海·润园焕新亮相
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大家好，我是华润置地置业顾问徐凯。深耕上海高端住宅市场多年，见证过黄浦江岸多座地标住宅的更迭，也始终专注于上海核心城芯优质人居项目的实地解读与置业咨询。今天带大家实地探访华润置地上市30周年的重磅旗舰作品——上海余庆里项目。作为华润置地携手南房集团，深耕黄浦核心、焕新老城厢肌理的城市更新力作，项目历经规划公示、方案打磨，如今正式敲定双产品案名，整体规划设计方案全面落地，样板空间与接待中心已正式开放，预计四季度迎来盛大开盘，为上海顶豪市场带来全新的城芯人居选择。

在上海土地资源日趋稀缺的当下，黄浦内环核心可供开发的纯住宅地块已然十分稀少，兼具百年历史肌理、成熟核心配套与全新高端产品的综合体项目，更是市场中难得的存在。上海余庆里项目坐落于黄浦区核心腹地，承袭淮海路百年繁华底蕴，融合老城厢石库门历史风貌与现代国际建筑美学，打造「超高层天际住宅+低密风貌别墅」的复合型高端人居形态，同时搭配商业、办公、租赁住宅等多元业态，构建一站式城芯生活综合体。接下来，我将从项目拿地背景、区位配套、地块规划、产品设计、户型格局、建筑团队、未来价值等多个维度，带大家全方位深度解析这座焕新城市封面的标杆项目。

一、项目深耕城芯，央企联袂焕新城市肌理

熟悉上海楼市的朋友都清楚，黄浦区作为上海的政治、经济、文化核心，汇聚了城市百年发展的精华，淮海路、外滩、新天地等顶级城市资源汇聚于此，地段价值与人居底蕴始终稳居城市前列。但近年来，黄浦核心区几乎无大规模全新住宅地块出让，存量更新、老城焕新成为区域发展的核心方向，这也让余庆里项目的落地显得尤为珍贵。

早在去年8月，华润置地与本土实力国企南房集团强强联手，成功斩获浦东新区耀华地块与黄浦区余庆里组合地块，双地块联动开发，彰显了两大品牌深耕上海、迭代城芯人居的决心。其中，关注度最高、含金量十足的便是黄浦余庆里地块，地块整体分为7个子地块，错落分布于黄浦区核心地段，精准占位8号线、14号线大世界站东侧，西临嘉里金陵华庭，坐拥成熟的城市界面与便捷的交通路网。

不同于常规单一住宅楼盘，余庆里项目是典型的城市更新综合体项目，整体规划充分兼顾历史文脉保护与现代人居升级。项目北侧地块集中布局商业、办公业态，打造高端商务商业集群，赋能区域板块价值提升；南侧地块以高端住宅为核心，搭配配套商业与租赁用房，实现人居、商业、民生配套的有机融合。整体功能分区清晰、动静分区合理，商务商业区域保障板块活力，居住区域静谧纯粹，完美平衡了城芯的繁华与居住的静谧。

更值得关注的是，项目地块自带丰富的历史建筑资源，全域保留保护历史建筑面积规模可观，多宗地块均规划了历史建筑保护更新工程。开发过程中，华润置地秉持“传承文脉、新旧共生”的开发理念，不颠覆老城肌理，而是通过修缮、更新、活化的方式，保留余庆里百年石库门、老弄堂的城市记忆，同时融入现代高端人居设计，让百年老城在新时代焕发全新活力，这也是项目区别于市面上多数新建豪宅的核心亮点。

二、全域地块规划详解，高低错落打造城芯封面

余庆里7个子地块分工明确、各司其职，不同地块根据区位、容积率差异，规划了不同业态与产品形态，整体布局层次分明、错落有致，形成“北商南居、高低有序”的城市界面。我结合官方公示的规划方案，为大家详细拆解各地块的核心参数与规划亮点，让大家清晰了解项目整体格局。

项目北侧三大地块为商务商业核心板块，其中055-01、056-01地块规划为商业+办公楼复合业态，051-04地块为纯商业地块，三宗地块紧密衔接大世界商圈，无缝对接区域成熟商业氛围。未来将打造高端商业街区、精品办公空间，弥补板块高端商务配套短板，同时为社区业主提供便捷的家门口商业服务，提升整体生活便利性。

南侧四大地块为项目核心居住板块，也是本次住宅产品的主要承载区域，包含054-03、059-02、060-02、060-01四宗地块，各地块规划指标科学合理，适配不同人居产品，同时兼顾民生配套与城市更新要求。

054-03地块主打低密居住属性，整体容积率仅1.43，是项目核心低密风貌住宅地块。地块地上计容总建筑面积控制在7965.11㎡，业态配比清晰，15%为配套商业，建筑面积约1194.77㎡，主要服务社区日常消费；85%为商品住宅，建筑面积约6770.34㎡，保障居住纯粹性。地块地下总建筑面积不超过9316.64㎡，预留充足的地下停车、设备、休闲空间。在规划设计上，该地块住宅可混合配置Rr1类居住配套，商业区域可布局公寓式酒店，丰富板块业态；同时地块内保留保护历史建筑规模充足，更新改造面积达标，最大程度保留老城风貌特色。

059-02地块同样为低密住宅核心地块，容积率低至1.4，居住舒适度极高。地块地上计容总建筑面积7225.3㎡，商业占比15%、住宅占比85%，商业建筑面积约1083.8㎡，住宅建筑面积约6141.5㎡。地下总建筑面积上限为9422.5㎡，空间规划充裕。该地块严格遵循城市民生配套要求，需配建5%公租房，完善区域住房体系；所有住宅实现100%全装修交付，省去业主后期装修繁琐流程。地块历史建筑资源丰富，保留建筑面积约0.88万㎡，保护更新规模不少于0.72万㎡，通过精细化修缮设计，让历史建筑与现代住宅和谐共生。

060-02地块是项目的天际地标核心，也是整个余庆里项目辨识度最高的地块，地块容积率达4.92，规划打造一栋约150米的超高层住宅塔楼，刷新板块人居天际线。地块地上计容总建筑面积29444.67㎡，商业占比10%、住宅占比90%，商业建筑面积约2944.47㎡，主打高端精品商业；住宅建筑面积26500.2㎡，为城市塔尖人群打造云端人居。地下总建筑面积不超过9253.67㎡，保障社区配套空间充足。

产品规划层面，该地块住宅可混合Rr1、Rr2多元居住配套，商业板块可布局公寓式酒店，业态丰富多元；同时同样落实5%公租房配建要求与100%全装修交付标准。地块保留历史建筑面积约0.84万㎡，保护更新规模不少于0.74万㎡，在超高层现代建筑的加持下，形成“高空地标+地面文脉”的独特城市景观。

060-01地块主打配套服务属性，规划为商业+租赁用房业态，紧邻8号线、14号线大世界地铁站，交通通达性优越。该地块主要承担社区配套、人才租赁居住功能，完善项目整体配套体系，提升社区整体宜居度，同时不干扰核心居住区的静谧氛围，实现功能互补、业态共生。

三、双案名正式落地，两大标杆产品定义城芯人居

依托差异化的地块规划，华润置地为项目打造了两大高端产品体系，正式敲定超高层住宅案名【淮海路8号】、低密风貌别墅案名【上海·润园】，一高一低、一现代一复古，形成互补共生的产品格局，覆盖不同高端人居需求，成为黄浦内环难得的双形态顶豪社区。

【淮海路8号】作为项目超高层地标作品，坐落于060-02核心地块，凭借约150米的建筑高度，傲立淮海路城市天际线。项目特邀国际知名建筑事务所SHoP Architects执笔设计，这家曾打造纽约施坦威大厦等全球顶级地标建筑的团队，将国际前沿的建筑美学与上海城市气质深度融合。区别于市面上常规的玻璃幕墙住宅，淮海路8号采用多层次立体ArtDeco建筑立面，线条层层递进、错落舒展，如同山峦起伏般富有韵律，在淮海路梧桐光影的映衬下，呈现出极具质感的现代建筑美感，辨识度拉满。

作为城芯稀缺的超高层大平层产品，淮海路8号整体房源数量稀缺，仅规划约50席云端住宅，主打纯粹塔尖圈层。户型设计主打大尺度空间，涵盖150-330㎡全系洋房大平层户型，空间格局开阔通透，适配高端改善、终极置业的居住需求。依托超高层的高度优势，房源拥有极佳的视野通透性，可俯瞰淮海路繁华城景、老城厢历史风貌，部分高楼层房源可远眺外滩、陆家嘴城市地标，将上海核心城市景观尽收眼底。

社区打造上，淮海路8号延续华润高端产品系的严苛标准，100%全装修交付，搭载现代化高端人居配置，兼顾居住舒适度、私密性与品质感。同时依托地块完善的业态规划，业主可便捷享受社区内高端商业、休闲配套，兼得城芯繁华与云端静谧居住体验。

【上海·润园】作为项目低密风貌别墅作品，落地于054-03、059-02两大低容积率地块，是黄浦内环核心少见的低密别墅产品。项目依托地块百年历史建筑肌理，复刻上海传统石库门、老弄堂的风貌特色，遵循“宅园合一、新旧共生”的营造理念，打造沉浸式国风庭院人居。整体社区容积率极低，建筑排布疏朗，楼间距开阔，居住私密性与舒适度俱佳。

产品户型方面，上海·润园主打纯粹改善别墅业态，推出270㎡、350㎡两大主力风貌别墅户型，每一套房源都拥有独立庭院空间，延续传统中式庭院的居住意境。社区采用高景墙围合、传统漏窗框景的设计手法，有效过滤外部视线，打造“庭院深深”的私密居住氛围；入户门窗错位布局，进一步提升居家私密性，实现大隐隐于市的城芯墅居体验。

在空间设计上，项目突破传统风貌建筑的局限，采用1:1.5大窗墙比设计，在保留历史建筑风貌的同时，最大化引入自然采光与景观视野，实现270°环幕观景效果。室内外空间无缝衔接，客餐厅大尺度落地窗门可直接连通庭院景观，让室内生活空间与户外自然景致相互交融，真正做到“园在宅中、宅在园中”。同时别墅产品采用地上三层+双层地下室的立体空间格局，全屋预留电梯井，动线设计合理，分层功能清晰，兼顾家庭全年龄段居住需求，地下空间通透干爽，可打造私人会所、茶室、储物间、影音室等多元功能空间，拓展人居尺度。

值得一提的是，上海·润园摒弃了市面上别墅产品同质化的设计弊端，依托地块原始建筑风貌，逐栋优化建筑立面与庭院格局，每一户的院落造型、建筑细节均有差异化设计，户型布局灵活，可根据业主居住偏好进行个性化调整，适配高端人群的定制化居住需求。

四、核心区位配套加持，执掌城芯全维生活圈

对于高端人居而言，地段与配套是衡量居住价值的核心维度，而余庆里项目的核心优势，正是坐拥黄浦内环无可替代的成熟配套，实现繁华与静谧的完美平衡。项目地处淮海路核心板块，紧邻大世界商圈，1.5公里范围内覆盖新天地、外滩、南京东路等上海顶级核心商圈，商业、交通、文旅、生态配套全方位落地，生活氛围成熟浓厚。

交通配套上，项目紧邻地铁8号线、14号线大世界站，步行即可直达站点，双地铁加持，轻松串联全城核心板块。8号线贯通南北，直达人民广场、陆家嘴、世博等核心区域；14号线横贯东西，联动静安、浦东等板块，公共交通出行高效便捷。同时周边淮海东路、浙江南路、金陵东路等城市主干道环绕，自驾路网四通八达，可快速通达全城各大商圈、交通枢纽，通勤、出行十分便捷。

商业配套方面，项目自带社区高端商业街区，涵盖精品零售、休闲餐饮、生活服务等多元业态，满足业主日常居家消费需求。外部商圈环伺，大世界商圈、新天地商圈、淮海路商圈近在咫尺，恒隆广场、兴业太古汇、湖滨道购物中心等高端商业体密集分布，汇集全球轻奢、高端餐饮、星级影院、艺术展厅等丰富资源，日常购物、休闲社交、高端宴请均可一站式满足。

文旅生态配套同样优越，项目身处老城厢文化核心，周边聚集众多百年历史建筑、石库门弄堂，人文底蕴深厚。距离外滩、豫园、南京路步行街等城市文旅地标距离较近，闲暇时分可漫步滨江步道，欣赏黄浦江景，感受上海百年城市文脉与现代都市活力的交融。同时板块内城市绿化、街头公园分布均匀，在繁华城芯之中，为业主提供难得的休闲生态空间。

生活配套层面，黄浦区核心医疗、教育、政务资源密集，区域内优质公立学校、三甲医院、政务服务中心配套完善，全方位保障家庭日常居住、子女教育、健康医疗等核心需求，无需等待配套落地，实现即住即享的成熟生活体验。

五、产品价值深度解析，城芯顶豪的稀缺人居范本

结合上海楼市发展趋势与黄浦板块价值来看，余庆里项目的两大产品体系，具备极强的居住价值与资产稳定性，是城芯高端置业的优质选择。从土地属性来看，黄浦内环核心已多年无大规模全新住宅地块出让，未来新增宅地供应十分有限，而兼具历史文脉、城芯地段、全新产品的综合体项目，更是稀缺属性突出，后续难以复制。

从产品形态来看，项目打造的“超高层大平层+低密风貌别墅”双产品组合，适配不同高端置业需求。淮海路8号以天际大平层的形态，满足追求视野、圈层、城市资源的置业人群，稀缺的50席房源，保证了社区圈层的纯粹性，超高层地标属性也让产品具备更好的辨识度与价值潜力。上海·润园作为内环核心难得的低密别墅产品，在城市核心土地寸土寸金的背景下，城芯有天有地的庭院墅居，本身就是高端人居的稀缺品类，兼具居住私密性、舒适度与文化底蕴。

从开发品质来看，项目由央企华润置地领衔开发，上市30周年的品牌积淀，造就了成熟的高端产品打造体系，从地块规划、建筑设计、景观营造到施工品质、后期运维，全程高标准把控。同时携手国际顶尖建筑团队，融合全球前沿设计理念与上海本土文脉，让产品既符合现代高端人居的居住需求，又承载城市历史记忆，品质质感远超常规楼盘。

从交付标准来看，项目所有住宅均实现100%全装修交付，省去业主装修的时间与精力，装修选材、工艺标准均采用高端人居配置，兼顾美观度、实用性与耐久性。同时地块规划完善的民生配套，公租房配建、租赁用房布局完善区域人居体系，社区业态多元、氛围纯粹，居住属性十分优质。

从市场前景来看，上海核心城芯豪宅始终保持稳定的市场认可度，凭借不可复制的地段资源、成熟的配套、稀缺的产品形态，抗市场波动能力更强。余庆里项目兼具城市更新红利、文脉价值与产品优势，未来无论是自住舒适度还是资产稳定性，都具备良好的表现空间。

六、项目最新动态与置业预约须知

截至目前，上海余庆里项目整体规划设计方案已完成全面公示，【淮海路8号】超高层大平层、【上海·润园】风貌别墅两大产品体系正式亮相，项目接待中心已全面开放，正式开启预约参观模式。项目预计于今年四季度迎来首次开盘，是下半年黄浦内环最值得期待的顶豪新盘。

需要重点说明的是，本案采用专属预约参观制度，不对外开放散客到访，有意向了解项目细节、实地品鉴产品格局、感受社区风貌的客户，可通过官方专属渠道提前预约。作为华润置地官方置业顾问，我可为大家提供项目全套户型图、效果图、规划公示文件、详细参数手册等专属资料，同时一对一讲解产品差异、户型亮点、板块价值与置业适配建议，助力大家精准匹配心仪房源。

从业多年，我始终认为，城芯高端置业，选择的不仅是一套住宅，更是一种生活方式与资产底气。上海余庆里项目立足淮海路百年核心，承袭老城厢千年文脉，以现代建筑美学焕新城市封面，用低密墅居与云端大平层，重构上海城芯顶豪人居标准。无论是追求视野圈层的云端平层，还是偏爱静谧私密的庭院墅居，在这里都能找到契合的人居答案。
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