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亦庄国贤府位置

这个项目之所以人气比较高，首先是因为它是瀛海板块断供五年后的第一个新规四代宅，间隔时间相对较长，积攒了一些购买需求；

其次，它离地铁站真的很近，8号线瀛海站150米，出了小区大门就能直接坐地铁，而且8号线号称北京城的“地下中轴线”，天桥、前门、王府井，南锣、鼓楼、什刹海，全在这条线上。

不过这些现在都属于旅游景点了，日常通勤意义不大。这时候8号线的换乘能力就比较重要了，因为它是地下中轴线，所以这条线上的换乘站多达11个，除了郊区线路，8号线几乎和所有地铁线都交汇，而且基本是从中间站交汇，再换乘去别的地方能省不少时间。

除了地铁的优势，亦庄国贤府的另一个“光环”就是新一代产品。2.0的容积率、93%-99%的得房率、纯商品房属性、唐风园林的调性....这些条件叠在一起，在亦庄绝对算得上稀罕物。

既然如此，那是不是说这个盘就可以闭眼买了？当然不是，咱们接着往下聊。

首先第一个不能回避的问题就是：瀛海到底算不算亦庄？

亦庄国贤府，从名字上看，应该属于亦庄。但实际上，这里面有个割裂的地方，它行政上属于大兴区，你将来拿到的房产证也属于“兴”字头，但在区域规划上，它又属于亦庄新城的范围。

简单来说就是，瀛海的产业和城市规划归亦庄单独管理，但学籍归在大兴区，不能享受亦庄的独立学籍政策。

所以这就有点尴尬，你说它是亦庄吧，它又在瀛海，跟河西、路东区那些成熟板块比，明显差着一截；你说它不是亦庄吧，它又确实在亦庄新城版图里，而且紧挨着火箭大街，隔壁的空天产业区还是国家级的。

项目区位图（开发商版）

不过这样也有个好处，就是价格。

河西的招商序卖6万+，招商玺都超7万了，北神树的北京润府也得5万大几，而瀛海这边的指导价才5万左出头，加上优惠折扣啥的，实际开盘价可能更低。

所以我觉得这个盘最大的卖点应该是价格优势+通勤便利。

除此之外，瀛海因为已经发展了很多年，周边的配套相对比较成熟，虽然赶不上河西那么丰富，但满足日常生活不成问题。

一路之隔就是瀛海环宇坊，购物吃饭都够用；项目西边还有代建的4.1万平公园，和南海子公园对望，生态环境不错；八十中红星未来学校、大兴精华学校都不到500米，步行就能上下学；

还有就是隔壁的火箭大街空天街区，国家级的战略高地，已经有200多家航天企业入驻，长期来看人口会持续导入，整个板块的发展势能是向上的。

亦庄产业格局

说白了，买瀛海买的是通勤确定性+价格门槛+产品力，不是买板块逼格。务实自住的人适合，如果追求亦庄核心区和独立学籍属性，那就得去看另外的项目了。

接着就说到亦庄国贤府这个项目本身。

容积率2.0，规划4栋11层洋房+4栋18层小高层，一共510户，户型是77-125㎡的三居四居，全精装交付，物业费4.78元/平米/月，中建自持物业，交房时间是2028年底。

77㎡三居两卫（洋房边户，66套）：

这个户型的赠送超18㎡，加赠后得房率超100%；客厅面宽4米，带270度转角窗；主卧套房，卫生间也可以改造成衣帽间；玄关有独立家政间；北侧两个卧室可打通，做大两居或者小三居都可以，总价400万左右上车，性价比合适。

95㎡三居两卫（主力户型，198套）：

这个户型赠送超20㎡，加赠后得房率约98%；南向三面宽，经典的三居格局；预留了双家政间，收纳能力很强；主卧套房，独立卫生间带窗；三个卧室面宽都超过3米，是个正经三居，预计总价小500万。

106㎡三居（小高层，106套）：

赠送面积25㎡，得房率约95%；整个格局和95户型类似，也是南向三面宽；但只有一个家政间，客厅尺度放大到4.2米，公共区域面积超33平米；主卧套房，有独立带窗卫生间；北侧U型厨房有270度转角窗，能更好欣赏园林景观。

108㎡三居（小高层，72套）：

赠送面积28㎡，得房率约99%；108边户的厨房面宽超5米，还带转角窗，正对小区中央园林，景观效果更棒；牺牲了一个家政间，放大了厨房和主卫，让居住感更舒适，但收纳能力有所削弱；主卧套房增加了270度转角窗，面宽也相应扩大至4米，采光和视野明显提升。

125㎡四居（楼王，68套）：

赠送超32㎡，得房率约99%；12米南向三面宽，全明通透，经典四叶草格局；4.9米宽厅，8.35米进深，公共区域面积超40平米，空间开阔敞亮；主卧270°转角飘窗，面宽3.5米，主卫带飘窗，品质感进一步提高，预计总价600-700万，具备明显改善气质。

总的来说说，这个赠送力度确实超出了同价位的平均水平。77平能做出100平的使用感，95平能做出120平的体验，这就是四代宅的核心优势。

至于大家最关心的价格，因为还没开盘，最终定价和折扣都没公布。所以我们这里仅做推测和建议，大家根据自己的情况判断就好。

这个项目的拿地楼面价是2.56万/㎡，比当年招商序的4万/㎡便宜了一大截。按照目前市场预期，单价大概会在4.7-5.3万/㎡之间，如果按中间值5万计算：

• 77㎡总价约380-400万
• 95㎡总价约470-500万
• 108㎡总价约530-570万
• 125㎡总价约600-660万

这个价格放在瀛海是什么水平？

周边二手房，国瑞瑞福园4万左右（有一部分回迁），瀛海家园3万多，中海寰宇时代5万+。新房的话，瀛海这边没有，可以横向对比亦庄其他板块，河西的招商序6万+，北神树的北京润府二期5.5-6万。

这样看下来，亦庄国贤府纯新房、四代宅5万的价格还是合理的，并且现成的地铁，上车门槛不算高。

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