北京买房：理清思路，购房建议1989

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我特意去看了您推荐的北花园小区，就这破小区能保值好？！您不是开玩笑吧？我很怀疑你是卖房吃差价的中介，竟然推荐这种回迁房的房子！

A：

1、您这是哪儿来的邪火儿啊？就跟谁欠您的似的，苦大仇深的，知道的您这是去双桥看房了，不知道的还以为是去永定门刚上访回来呢。

2、首先我没推荐过北花园的房子，只是计算过这里的租售比，得出的结论是高于北京平均值。如果您认为这是推荐也无所谓，买不买的自己决定就是了。

而且多说一句，既然是租金收益高于平均值，那就说明这里的价格走势并不太好，涨的慢才显的收益率高的。当然您认为这算保值好也没问题，人和人的最大差距就是认知，比人与兽的差距都大。

3、我是不是中介跟您无关，就算我是，也犯不上吃这种小区的差价啊？单价才3万左右，加价到6万您买啊？

4、总之我没必要跟您多解释，更犯不上自证什么，您说的都对，您永远正确，全世界都欠你的。

仅供参考。

借这位搓火哥的话题聊两句。北花园小区在双桥，运通桥的东南角，地铁传媒大学站的南边，过了通惠河就差不多到了。

这地段儿很普通，西边是五环，北边有河道南边有铁道，东边不远就是通州了。所以算相对封闭的板块，不好规划和引入配套。之所以被规划成安置房，就是因为土地不好卖出高价。

整个社区分成四个组团，1-2-3-6四个院，都是100米之内的高层，30层左右。总共1万多套房，住了3万多人，容积率应该在3.0左右，属于高密度小区。

小区业主大多数都是市区的拆迁户安置房，少部分为当地回迁房。20多栋楼的户型都差不多，属于紧凑户型，得房率应该在75%左右，正常值范围吧。

小区的开发商是“鸿运地产”，东城区大国企，一商局的单位。2010年前后开始规划，2012年开始交房入住，多数都是朝阳区的拆迁户，呼家楼、永安里、东大桥等地的。

北花园现在的均价是3万左右吧，一套70多平的两居200来万，租金能到5000左右，租售比400多，租金回报率在2.5%以上。即便是扣掉物业费+取暖费+空置期，回报率也接近2.5%，至少超过2%。而北京现在的平均回报率是1.8%，所以我说这里的租金收益相对高。

但甘蔗不能两头儿甜，安置房小区的优势是租金收益高，也说明居住的性价比高，可对应的就是房价相对低和涨的慢点儿了。所以我谈不上推荐这里，只是列出这些情况，买不买的自己考虑，看自己重视哪方面了。

仅供参考。

二

Q:

我和您昨天的文章同样问题，北京人，郊区**的，也快40岁了，没宅基地，也没买房，在东坝工作十多年了一直租房。现在公司要搬到海淀，对于没有租房补贴的我们来说生活压力就更大了，看了房子要比现在的至少贵1500，否则就只能住老破小了。而且我们孩子也面临转学问题，要不然根本无法接送。也想过让我爸妈过来，但这又要租一套房，我们的收入承受不了。

Ps：我是租房，但我当然其实是想买房的，但是钱顶多凑出150万，每个月还款最多不到1万，这在海淀能买到合适的吗？

Ps：我不想找中介，钱都让他们赚了，这么多年租房就花了不少冤枉钱。我想让您帮忙给找几套房子，学院路周边的两居室，条件别太差就行，学区好点好转学的，保值。

A：

1、您这问题和之前的不太一样吧？那位网友是想买保障房，但因为共有产权房已经停止了，所以没的可买。而您的诉求或想法是什么呢？我只看到了租房需求，这我帮不上忙啊。

2、月供1万大致对应200来万的贷款，加150万首付就是350万左右，最高不到400吧。这在海淀肯定是能买到房，就是或是条件不太好，或是地段儿有些偏远了。其实您这要求也高点儿了，350万的两居室，学院路周边倒是能买到，但基本都是条件不太好的老小区，而且多数都有瑕疵甚至硬伤，很难说“别太差”。

另外您还要求学区好点，那这就更不好办了。好学区的房子都溢价高，对应的居住性价比就低了，溢价部分的保值也有风险。再有就算买了好学区的房子也未必能转学成功，海淀的学位紧张，好学校都没有学位，转学生要么自己跟学校联系，要么就只能是全区派位了。

3、总之我明白您的意思了，您最好是自己在平台上先看看，或者直接去找中介聊聊吧，让他们少收点儿中介费试试，别找大公司，小中介有便宜的。至于您说想让我帮忙给找几套房子，也是可以的，我们团队也是有相关业务的，咱们再具体沟通下。

仅供参考。

三

Q:

我也是在等共有产权房，不知道为什么没有了。我主要想等一个海淀区的，购买产权尽量低的，我听说是有50%的，不知道还有没有低的例子。主要是我的资金不多，所以想尽量少花钱住上房子。另外还考虑一点问题，在住过五年之后，如果有钱的话是不是可以协商把另外的产权逐步买过来成为大产权？

A：

1、为什么没有了，主要就是不好卖呗，刚需们越来越不买账，那谁还赔本儿赚吆喝啊？当然不至于赔钱，但共产房对于政府来说也就是保本儿吧，或者说资金方面保本儿了，利润则是那所谓的部分产权，但换不成现金，相当于资产闲置。那这对于政府来说就是不划算的，也就犯不上受累不讨好儿了。

当然这也是我猜的，也或许人家正在研究怎么调整政策呢，再推出或许就是新的模式了。

2、共产房的最低比例就是50%，没有再低的，这是写入法规的政策底线。而且我还是这话，各个项目政府所出售的比例，基本就是成本线，持有的那部分产权是理论上的利润。50%的产权比例就说明他们不赔钱了，剩下那50%的利润以后再看怎么盘活吧。

3、按现有政策是不能再购买产权比例的，更谈不上什么“逐步”。而且以后保障房的政策肯定是越来越强调“封闭运行”，也就是必定堵死所有的炒房获利通道，那怎么可能把产权都卖给个人啊？

4、简单就是这情况吧，只能说愿意等就等吧。不过说实话都三年多了，什么政策都该研究明白了。但既然到现在还没推出，以后也就够呛了。而且似乎您有想靠保障房获利的念头，我认为越往后的可能性越小，还是多考虑居住吧。

仅供参考。

四

Q:

我们夫妻都45岁，工作稳定，孩子在八中上高中，房子是大椿天学区的老破小三居室，请教您是现在卖掉，还是说等孩子上了大学再卖？卖完后我们想买套新房，您有推荐的吗？800万总价左右的。

A：

1、八中高中，好孩子，您这属于炫娃啊，很多家长会羡慕嫉妒恨的。甚至说我都怀疑您提问的主要目的是为了收获酸葡萄，捎带手儿的才是聊换房的事儿呢。

2、我要建议就是先看孩子每天上下学是否方便吧？也就是以孩子上学为最重要事项。如果目前挺方便+节省时间，那就最好别折腾，等孩子高考完再说。

如果上学的往返挺累+时间长，那就索性现在卖掉，在离太平桥方便的地方租套房住，等孩子高考完了再去住新房。

3、另外就是学区溢价的事儿。既然是大椿天学区的，还是三居室，那就让当地中介给算算学区溢价吧。有可能是不高的，那就没必要着急卖。如果挺高的，比如达到了西城区25%的平均值，那如果上学通勤不方便就卖掉吧。毕竟大椿天的学区不算太热门，挺高的溢价=保值风险大。

4、新房的选择没建议，到时候再说吧。

仅供参考。

五

Q:

我是2009年买的房，丰台的，当时贷款了120万，70%优惠利率，30年。最高时每月还款5500，最低是现在的4995，还欠银行68万。这笔钱现在对我们来说不算多，但您建议提前还了吗？

A：

1、既然是2009年贷的款，那到今年都17年过去了，而且是等额本息的，那肯定不建议提前还啊。

2、常规建议是如果提前还款，那最好在贷款总期限的一半之内，甚至30%才更好呢。也就是如果是贷款30年，那最好是前十年之内提前还款，最晚别超过15年，否则就没什么意义了。

这您也应该知道吧？等额本息早期还款中以利息为主，越往后才越是本金为主呢。像您这都还了17年了，那利息肯定是给了一大半，剩下的则是本金为主，此时提前还款不划算。也就是银行已经把该挣的利润都拿走了，剩下的大多数都是他们的本金，那您为什么要提前还给他们啊？

3、总之如果是我的话肯定不提前还，实在没什么意义。剩下的贷款都是银行的本金，慢慢儿还呗。

仅供参考。

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