证监会出手，房地产利好来了

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（来源：21记者 21世纪经济报道）

记者丨崔文静

编辑丨姜诗蔷 巫燕玲

视频丨许婷婷 张通

8月28日晚间，支持房地产市场发展的一揽子政策相继出台。在资本市场端，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），明确将进一步完善商业不动产REITs建设，并提出支持房地产开发企业合理融资的五大具体举措。

在受访资深投行保代看来，五大融资举措中对于房地产企业最为直接的利好有二：一是房企债券发行不再局限于已经持续多年的“借新还旧”，而是可以新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目；二是支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资。第一项措施的推出，标志着房企债券融资在“借新还旧”之外打开了新增发行的空间，符合条件的房企新增发债可行性显著提升。

与此同时，证监会还将采取支持上市房企收购涉房资产、支持房企依托符合条件的项目发行REITs或将相关项目作为扩募资产装入已上市REITs、支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金等多项措施，助力房地产市场发展。

一个值得特别关注的细节是，一系列融资支持政策具有一个共同前提：所募资金用于符合条件的项目。记者了解到，对于商品住宅而言，符合条件的项目往往对应“好房子”，而“四代住宅”或将成为接下来“好房子”的标配。

五大实招精准保障房企合理融资需求

本次新政涵盖再融资、并购重组、债券与ABS、REITs、不动产私募基金五大举措，形成全链条融资支撑体系，将直接惠及房企、地产产业链上下游企业，也将给券商投行等金融机构带来更多业务机会。

股权融资层面，新政放开上市房企再融资渠道，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式向特定对象开展股权融资，优化房企股权融资环境。监管部门持续规范境外上市房企再融资备案工作，实现境内外房企融资政策统一衔接，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。

此次股权融资设置明确投向要求，所有募集资金必须专项投向符合政策要求的市场化房地产项目，从制度上杜绝资金挪用、空转等问题，保障资金精准用于实体地产项目建设。

并购重组融资方面，资本市场充分发挥资源整合主渠道作用，丰富房企并购工具矩阵，支持上市房企综合运用发行股份、定向可转债、现金等多元工具收购涉房资产。针对行业并购重组的资金痛点，政策明确房企通过发行股份、定向可转债收购资产时，可同步募集配套资金，资金可用于合规项目建设和重组交易对价支付，大幅降低房企并购成本、提升行业资源整合效率。

此次政策红利还延伸至地产上下游，建筑等与房地产密切相关的行业上市公司均可参照房企政策执行，利好产业链资源整合与行业出清。

债券融资迎来重要优化，改变了房企债券融资长期以“借新还旧”为主的局面。新政支持房企新增发行公司债券，募集资金可直接用于合规房地产项目开发建设，同时允许存量公司债券滚动续发，缓解房企短期偿债压力，弥补长期项目建设资金缺口。

为进一步降低房企发债难度、提振市场信心，政策鼓励专业机构通过担保、创设信用保护工具等市场化方式，为房企债券融资提供支持，同时持续优化审核流程、提升审核效率，便利优质房企开展债券融资。

在存量资产盘活与产业资本引入层面，政策推出多元组合举措。一方面鼓励房企依托经营稳定、现金流充裕的优质项目，发行商业地产抵押贷款支持证券、不动产ABS，盘活存量资产、加快资金回笼；另一方面常态化推进不动产私募基金试点，支持合规私募基金管理人设立不动产私募基金，引导社会机构资金投向优质不动产项目，为地产市场引入长期资本。融资体系的持续优化，能够缓解房企阶段性资金压力，引导行业聚焦优质项目建设。

REITs成为地产存量盘活与模式转型核心抓手

本次新政重点优化不动产REITs制度、推进市场扩容，助力房地产行业从“开发销售”向“存量运营”转型，拓宽房企权益融资渠道，同时赋能商业地产发展、完善租赁住房体系，为普通投资者提供新的资产配置选择。

经过持续培育发展，我国公募REITs市场已形成成熟运行体系，截至8月25日，公募REITs已上市88只，完成扩募10只，合计发行规模达2500亿元，市值2348亿元，累计分红366亿元。

2025年末商业不动产REITs试点的启动，标志着我国REITs市场迈入基础设施与商业不动产协同发展的全新阶段。2026年6月18日，首批4只商业不动产REITs正式上市，开启了商业地产存量资产盘活的新篇章。首批上市的汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT等产品，覆盖北京、上海、西安等核心城市的商业零售、写字楼优质业态，资产普遍具备核心区位、高出租率、稳定现金流的优势，上市以来整体运行平稳，截至8月25日平均涨幅为1.98%，初步展现了商业不动产REITs的稳健配置属性。记者了解到，除了已经上市的4只商业不动产REITs，目前另有7只产品获批发行、16只产品正在审核，合计拟募集资金超850亿元，市场扩容速度持续加快。

唯品会首席财务官王宇骅表示，商业不动产REITs是推动房地产高质量发展的重要制度创新，是支持构建房地产发展新模式的有力举措。它通过资产证券化为企业提供高效融资路径，引导资本聚焦优质资产，提升资产价值与使用效率，切实推动房地产高质量发展。唯品会作为首批商业不动产REITs参与主体，推出了目前国内规模最大的商业不动产REIT项目——中金唯品会商业REIT。

在业内人士看来，REITs从多维度赋能房地产市场发展。对房企而言，以成熟稳定的商业地产、租赁住房等优质底层资产发行REITs或作为扩募资产纳入存量REITs，可有效盘活重资产、回笼运营资金、优化资产结构，助力企业向轻资产运营、专业化资产管理模式转型。对市场而言，商业不动产REITs依托底层资产真实现金流定价，为商业地产行业提供公开透明的市场化估值参考。对于普通投资者而言，REITs投资门槛适中、收益稳健、风险可控，投资者可参与优质不动产资产投资，分享市场发展收益。

记者了解到，未来监管层面将坚持“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，持续完善REITs市场生态。监管将严把资产准入关口，优先筛选核心城市群、经济活跃区域的优质商业不动产项目，支持央企、地方国企、优质民企及外企的合规项目入市，严控资产质量与估值风险。目前已获批项目平均出租率超98%，现金流分派率均值达5.32%，项目运营基础稳健。同时，监管将持续压实中介机构、运营管理机构责任，健全全流程监管体系，优化投资者结构，丰富REITs投资产品，依托指数基金、FOF等产品引入长期增量资金，稳步推动REITs市场扩容发展。

配套细则精准补齐租赁市场与监管体系短板

除核心融资举措与REITs扩容外，本次新政落地多项精细化配套规则，涉及租赁住房建设、行业监管优化、风险防控等领域，覆盖房企发展、民生居住、行业规范等多个维度，对租客、刚需购房者、住房租赁企业均形成利好。

针对租赁住房REITs发行的行业痛点，证监会提出研究优化租赁住房原始权益人监管要求，适度调整项目净现金流分派率考核标准，降低优质租赁住房项目入市门槛。相关举措可盘活存量租赁住房资产，调动企业布局租赁住房建设的积极性，扩大保障性租赁住房、市场化长租房供给，完善住房租赁体系。

行业监管体系迎来系统性优化，构建“准入、披露、资金、追责”全链条监管闭环。在发行准入层面，监管突出“基于项目融资”的核心原则，差异化细化房企股权、债券、REITs、ABS各类融资的审核重点，重点核查项目合规性、资金匹配度、企业内控机制，杜绝违规企业利用劣质项目套取融资。

在信息披露层面，压实房企主体责任，重点监管企业会计准则执行、合并报表、收入确认等关键财务环节，倒逼房企提升财务透明度，保护投资者与购房者权益。

在资金监管层面，实行全覆盖穿透式监管，严禁房企、实控人违规占用、挪用募集资金，确保每一笔融资资金精准用于项目建设。

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出品丨21财经客户端 21世纪经济报道

编辑丨金珊 黎雨桐