2026中报直击｜招商蛇口：开发主业底盘稳固，多元转型协同发力

8月28日，招商蛇口（001979.SZ）发布2026年半年度报告。在房地产行业持续筑底、格局深度重塑的背景下，公司紧扣“精耕细作、提质增效”的经营主线，开发业务保持稳健韧性，多元业务协同效应持续释放，财务底盘进一步夯实。尽管受行业整体毛利率下行及历史项目集中结算影响，利润端短期承压，但公司销售规模逆势增长、核心城市土储持续增厚、经营现金流创历史新高，为全年经营目标的实现及中长期高质量发展奠定了坚实基础。

报告显示，招商蛇口上半年实现营业收入547.84亿元，同比增长6.41%；归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%，主要系房地产业务结转毛利率下降及投资收益减少所致。利润波动属行业共性阶段性特征，随着历史包袱逐步出清、高毛利新增项目陆续进入结算通道，盈利能力的修复路径已日趋明朗。

开发主业稳字当头，核心城市深耕成效持续释放

2026年上半年，招商蛇口的销售端逆势突围，行业排名稳居头部。 公司全口径签约销售面积305.18万平方米，签约销售金额962.45亿元，同比增涨8.3%，在行业中排名第四。当行业整体销售规模仍处于调整通道的环境下，公司凭借精准的城市研判与产品力优势，实现了市场份额的逆势提升。

核心城市市占率持续走高，深耕红利加速兑现。 公司在上海、深圳、西安等15个核心城市进入当地销售排名前五，其中在西安、长沙、南通等城市位列第一，在上海、深圳、成都等战略重镇稳居前三。这一成绩充分印证了公司长期坚持的 “聚焦高能级城市、聚焦核心区域” 投资策略的有效性。

投资端保持战略定力，土储质量持续优化。 上半年，公司累计获取9宗土地，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在上海和北京的投资占公司全部投资额的37%。4月上海土拍中，公司以超63亿元获取徐汇长桥、普陀石泉两宗优质宅地；在北京亦庄等区域亦有斩获。投资策略聚焦确定性市场、确定性地块，土储结构在行业下行周期中实现了逆势优化。

财务底盘持续夯实，安全边际显著增厚。 截至报告期末，公司经营活动产生的现金流量净额为241.35亿元，同比大幅增长1303.21%，处于历史峰值水平；货币资金余额达984.49亿元，创下历史新高。融资端优势进一步巩固，综合资金成本降至2.61%，新增融资成本仅2.28%，继续保持在行业融资成本第一梯队的领先地位。公司“三道红线”指标持续稳居绿档，充裕的现金储备与畅通的融资渠道，为公司抵御行业波动、把握投资窗口提供了充足的“弹药”。

“开发商+运营商+服务商”三位一体格局加速成形

招商蛇口正加速从传统的住宅开发主业向 “开发商+运营商+服务商” 三位一体的综合城市发展商转型。资产运营与轻资产服务板块已逐步从培育期迈入规模增长的关键阶段，第二增长曲线的贡献度持续提升。

资产运营板块提质上量。 上半年，公司管理范围内全口径持有物业收入达39.1亿元，同比增长7.0%，新入市项目8个，覆盖上海、深圳等核心城市。其中，集中商业运营收入10.2亿元，在营项目55个，在营面积约347万平方米；产业园运营收入6.1亿元，连续七年蝉联方升园区大会“中国产业园区运营商TOP50”第一名；公寓运营收入8.0亿元，开业1年以上精品公寓出租率达95.2%。核心资产正逐步进入成熟运营期。

轻资产服务板块规模效应凸显。 旗下物业管理平台招商积余上半年实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%，在管面积达4.07亿平方米，同比增幅达39%。公司坚持 “住宅+非住宅”双轮驱动的发展策略，上半年第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比增幅达28%，千万级项目贡献占比达58%，市场化拓展能力持续增强。轻资产服务板块与开发、运营业务形成深度协同、相互赋能的业务闭环，有效平抑了开发业务的周期性波动。

把握行业新格局机遇，扎实推进全年经营提质

展望下半年，房地产行业正处于新旧发展模式转换的关键窗口期。从宏观政策导向来看，“加快构建房地产发展新模式”已深度推进， “保障+市场”双轨制供应体系加速落地，行业正从单纯的经济增长引擎转向民生保障与高质量发展并重的新阶段。单纯依赖土地升值与财务杠杆的粗放发展模式已难以为继，产品力、运营力、服务力正成为决定企业竞争力的核心变量。

与此同时，行业面临的挑战依然不容忽视：居民收入预期修复仍需时间，市场观望情绪尚未完全消散，部分城市库存去化压力仍然存在。但好房子永远有市场，随着“着力稳定房地产市场”政策导向的推进，改善性住房需求的持续释放，核心城市核心地段的优质产品仍保持着良性的去化节奏，这为具备产品优势与资金优势的头部企业提供了结构性增长机遇。

面对上述形势，公司已于半年度明确了下半年的经营方针：扎实推进“经营提质、改革提效、资产减重、债务减负”四大核心任务。在稳固开发业务基本盘的前提下，持续强化现金流管理，精耕细作投资策略，加速业务转型升级。具体举措层面：开发业务端，坚持“以销定投、以销定产”的灵活策略，紧抓下半年传统销售窗口，加快在售项目去化节奏，同时推动上海、北京等核心城市新增项目年内入市，为销售规模提供增量支撑；多元业务端，资产运营将继续推进优质商业、产业项目的开业运营与能力提升，招商积余将持续加大市场外拓力度，推动管理规模与经营效益双提升；财务端，充裕的现金储备与低成本的融资优势将支持公司在土地市场持续把握优质机会，进一步增厚核心城市土储。

回溯来看，公司在2026年3月年度业绩说明会上铺排了全年发展目标——2026年全口径签约销售金额目标与2025年基本持平（锚定2025年1960.09亿元规模），全年总可售货值按现有项目铺排预计为3400亿元（不含年内新拿地项目补充），其中住宅业态占比83%，核心城市货值占比达81%。公司董事长朱文凯彼时明确提出，2026年将坚守核心城市布局战略，摒弃盲目规模扩张，坚定追求有质量、有回款的可持续增长。

这一战略定力在上半年已得到充分验证。随着高毛利新增项目逐步进入结算周期、多元业务贡献度持续提升，加之宏观层面“房地产市场止跌回稳”政策效果的逐步显现，招商蛇口有信心在下半年扎实推进各项经营举措，以高质量发展的实绩兑现全年目标，在行业新发展格局中持续巩固和提升头部企业的竞争优势。