风口智库｜对话董希淼：房贷期限延长至最长40年，影响几何？

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），为适应经济社会发展需要，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

同一天，金融监管总局发布五个房地产相关融资管理办法，其中，《个人住房贷款管理办法（试行）》将个人住房贷款借款人所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%。

围绕本次房地产信贷制度重大改革，风口财经专访了招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼。他认为，购房者应理性看待贷款期限延长至40年所带来的双刃效应，务必根据自身收入增长预期谨慎选择期限，切勿盲目拉长。

重构楼市信贷制度，适配行业转型新阶段

风口财经：本次房地产信贷新政出台背景是什么？从制度层面来看，本次改革实现了哪些系统性重构？

董希淼：《意见》是对房地产信贷制度的系统性重构，通过“先交房、后放贷”的核心机制，配合更长的贷款期限、更灵活的重组安排和更严格的资金监管，构建一个对购房人更为友好、对房地产行业更为稳健、对金融系统更为安全的制度框架。

中央城市工作会议明确指出，城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，房地产行业必须从“增量扩张”转向高质量发展，而“十五五”规划也将完善商品房开发、融资、销售等基础制度列为重点任务。此次《意见》正是作为商品住房销售制度改革的关键配套制度推出的。

与此同时，房地产行业正经历深度调整，原有信贷制度已明显不适应新形势——开发贷款期限偏短、与项目建设周期脱节；预售资金大量置换开发贷款导致资金封闭管理落空；个人住房贷款“封顶放款”要求过早，一旦项目逾期交付便造成购房人“没拿房、先还贷”的困境，既损害购房人权益又累积金融风险。因此，《意见》立足于房地产行业转型发展和构建新模式的全局需要，从宏观层面系统重构房地产信贷基础制度，旨在通过金融端的制度优化，为房地产业从“高周转、高杠杆”走向“稳建设、保交付”提供金融支撑。

优化房贷规则，全方位保障购房人权益

风口财经：《意见》在保障购房人合法权益、稳定房地产市场平稳运行方面，推出了哪些突破性、实质性举措？

董希淼：核心变化集中在开发贷款和个人住房贷款两大制度上。

在开发贷款方面，建立主办银行制度，要求单个房地产项目对应一家主办银行，项目存续期间开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部资金均纳入该行账户封闭管理，且主办银行和账户原则上不得变更；贷款期限大幅延长，预售项目最长5年、现房销售项目最长7年、商业地产项目最长7年，且首次还本日期原则上安排在项目竣工备案之后，确保建设期内资金不被抽回。

在个人住房贷款方面，最受关注的是放款时点的延后——所购新建住房实行现房销售的，贷款在销售备案后发放；实行预售的，须在项目竣工备案后发放，并通过受托支付方式直接划转至主办银行账户或预售资金监管账户，确保购房人“能拿房、再还贷”；同时贷款最长期限从30年延长至40年，提升购房人贷款能力；对暂时失去收入来源的存量房贷借款人赋予银行更大的债务重组自主权，可灵活采取展期、延后还本等方式。

此外，《意见》专设宏观审慎管理章节，将首付比例、利率、房地产贷款集中度等纳入工具箱，建立逆周期调节机制；设置兜底条款允许未来视需要新设贷款品种，为政策持续优化预留空间。

购房人、房企、金融体系三方共赢

风口财经：新政将产生哪些积极意义？对购房人、房地产行业和金融体系分别有什么影响？

董希淼：将产生多方面积极意义，深刻影响房地产市场发展，在保护购房人合法权益的同时，加快促进房地产发展新模式形成。

对购房人而言，最大价值在于将“保交房”从行政承诺转化为制度细则，“能拿房、再还贷”的机制将消除过去“钱房两空”的风险，贷款期限延长至40年则显著降低月供压力，而债务重组灵活性的提升为遭遇阶段性困难的家庭提供了宝贵的缓冲空间，购房人的资金安全和合法权益将得到前所未有的制度性保障。

对房地产行业而言，开发贷款主办银行制度与资金全封闭管理迫使房企告别依赖预售回款维持运转的高周转模式，转而依靠项目本身的开发价值获取融资，同时贷款期限与建设周期匹配、首次还本安排在竣工之后，为“十五五”规划推行的现房销售改革提供金融支撑，行业整体开发行为将更趋规范、透明和稳健。

对金融体系而言，宏观审慎管理工具的明确和逆周期调节机制的建立，使央行能够根据市场变化灵活调整政策参数，增强了房地产金融风险的前瞻性防控能力，而开发贷与个人住房贷款在时点和资金流上的有机衔接，则构建起“银行敢放贷、房企能盖完、居民放心买”的良性循环，将从根本上促进金融与房地产的良性循环与协调发展，为行业长期健康运行奠定制度基石。

购房人要理性利用新政红利，规避借贷风险

风口财经：针对刚需购房群体和已有存量房贷的居民，如何正确把握新政红利、理性规划房贷？有哪些实操建议？

董希淼：《意见》以及金融监管总局修订房地产相关融资管理办法后，对计划购房的居民来说，首先应理性看待贷款期限延长至40年所带来的双刃效应，月供压力减轻固然有利于提升购买力，但总利息支出将有所增加，务必根据自身收入增长预期谨慎选择期限，切勿盲目拉长。

其次，因预售项目贷款须在竣工备案后才发放，而现房项目则流程顺畅，建议优先考虑现房或准现房项目以降低不确定性。

再次，购房前可主动了解项目的主办银行及其资信状况，并确认购房合同中关于资金存入监管账户的条款，确保首付款和按揭贷款均进入受监管的专用账户。

对于已持有存量房贷的居民，新政带来的最直接利好是债务重组的灵活性大大增强，若当前因失业、疾病等原因还款困难，应主动与贷款银行尽早沟通协商，申请延后还款、展期或延迟还本，切勿被动断供，但需注意此类安排通常会延长总还款期限并增加总利息，需权衡取舍。

激活合理住房消费需求

风口财经：本次新政调整房贷最长年限、优化偿债比例的核心初衷是什么？对普通购房者的实际购房能力、市场购房需求有何实质提振作用？

董希淼：这次调整房贷年限和偿债比例，核心是为了在风险可控的前提下，切实降低居民购房门槛、释放合理住房需求。最长贷款期限从30年拉长至40年，直接降低月供压力，尤其利好收入不高但未来有增长空间的年轻人，让他们“敢贷、能贷”，本质上是以时间换空间；偿债比例从55%提升至60%，则变相提高可贷额度，帮助购房者应对当前总价较高的市场。

这一调整也顺应了近年来居民收入增长趋缓、就业稳定性变化的现实，是对沿用二十余年的信贷“红线”进行一次精准的优化。同时，配合现房销售等制度改革，将贷款发放延后至项目竣工，确保“能拿房、再还贷”，再以更长年限摊薄月供，形成更稳妥的制度闭环。当然，期限拉长意味着总利息增加，但这一步更多是为了解决眼下“买不起”的现金流难题，给予购房者更灵活的选择空间，而非鼓励过度加杠杆。

总体来看，这是在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产信贷政策对居民实际困难的一次务实回应，也是从“防风险”向“保民生”方向作出的适度调整，有助于提振居民购房信心、稳定市场预期，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

（大众新闻·风口财经记者 刘晓）