现房时代，真的来了

8月28日，三大重磅政策齐发，房地产行业迎来历史性变革。

先是住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局共同签发《关于完善商品住房销售制度的通知》，紧接着，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

政策背后指向房地产行业发展新模式——商品房“现房销售制度”正式落地。

现房销售制度将与项目公司制、主办银行制一并构成商品房“开发、融资、销售”三项基础制度的整体改革，“高负债、高杠杆、高周转”的旧开发模式就此被改写。

这是1998年房改以来近30年房地产行业最重磅的政策。

政策没有“一刀切”，三部门在就《通知》答记者问时明确：新项目可以现房销售，也可以预售。短期内“预售”和“现房”仍然双轨并行。实行预售的，通知第一部分，先给预售制度立了两条约束。

第一，规范预售条件，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。

也就是说，封顶了才能预售，预售的工程门槛被统一抬高。

第二，加强预售资金监管。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，企业须退还购房资金并承担违约责任。

对于购房者来说，这一条很关键，相当于购房者第一次在中央层面的制度文件里，拿到了明确的“退款权”。对于房企来说要经历一段时间的阵痛期，过去“拿地-开工-预售-回款-再拿地”的高周转模式终结，回款周期被拉长，开发节奏放缓对后续滚动开发产生较大的影响。

《通知》第二部分是重头戏：有力有序推行商品住房现房销售。

现房销售推行以《建设工程规划许可证》为划断节点，此前已取证项目按原规则执行。新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

最值得关注的制度创新，是“定金制”。

实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金；合同应约定定金金额、售价、交付时间及违约责任。

定金同样纳入监管。房屋具备交付条件后，才能解除定金监管。

销售定金制的设计逻辑，是在现售前提下，允许双方提前形成约束：购房者提前锁定房源与价格，企业提前获得需求确认与少量资金补充。比例是关键——《民法典》规定定金数额不得超过主合同标的额的20%，美国市场的惯例约为3%，考虑到我国开发企业当前的资金状况与购房者的风险承受能力，5%-10%或许一个较为平衡的区间。

首先《通知》在优化土地供应管理中明确：房地产开发企业须用自有资金购地；同时《金融》意见第五条明确：银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款；第十一条要求：项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位，并与房地产开发贷款配套投入项目建设。

这一条与全额监管形成配合，直接堵住了“预售款拿地-再预售-再拿地”的循环，而这个循环正是过去二十年规模扩张的核心引擎。

加大融资支持力度，主办银行制是配套的核心。一个项目确定一家银行或银团为主办银行，开发、建设、销售资金统一存入主办银行，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

对银行而言，资金闭环带来的是风险可视、可控，同时也解决了当前信贷投放“贷不出去”的现实问题。并要求“实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配”。同时，为解决现房销售期间的抵押融资难题，通知提出“以分户土地使用权集合设定抵押”。

现房销售项目的开发贷款期限比预售项目多出两年——原则上5年、最长7年，恰好覆盖了现房销售相对预售多出的资金占用期。

同时，“首次还本日期原则上应在项目竣工备案后”，意味着建设期内企业只需付息、不必还本，现金流压力被进一步平滑。

《金融》意见系统性地搭建了覆盖房地产开发、建设、销售、运营全链条的信贷产品体系。这与存量时代要求吻合：金融资源正在从“开发”向“持有运营”系统性转移。

对企业而言，这意味着“开发＋代建＋租赁＋社区运营”的多元化转型有了配套资金工具；对城市而言，城中村改造、老旧商业改造、闲置房源转租赁等存量盘活路径，第一次有了可持续的融资来源。

现房销售制度已具备三个成熟条件。

首先，制度顶层设计对现房销售早有安排。从时间脉络来看，现房销售最早在2023年全国住房和城乡建设工作会议中出现，2024年底，全国住房城乡建设工作会议将"有力有序推行现房销售"列为重点工作，政策进入全面推进阶段。2025年底的会议进一步明确，2026年要着力抓好的四方面工作中就包括“推进现房销售”。

地方层面，海南早在2020年便在省级层面全面推行现房销售，雄安新区自2023年9月起全面取消预售；据普睿数智不完全统计，2022年底以来全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关鼓励、引导和支持政策。全国现房销售面积占商品房销售面积的比重，已由2020年的12.7%升至2025年的35.8%。从市场参与主体来看，当前已有多家房企主动试点现房销售，在“控增量、去库存、以销定产”已是行业普遍策略的背景下，现房销售并未额外制造供给冲击，而是把企业早已在做的事情变成制度要求。

第二，房地产市场发展进入存量时代，供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，并且供应端已主动收缩。国家统计局数据显示，2026年上半年二手房在新房与二手房交易总量中占比50.4%，北京、上海、广东、江苏等18个省（区、市）二手住宅成交规模已超越新建商品房。此时实行现房销售制度，对市场的冲击远小于预期。

第三，制度切换需要一个标志性的终点，三部门在答记者问时提出恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营“三高”模式弊端暴露的有力证明，改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管。新制度的落地具备充分的正当性与共识基础。

一句话总结：短期冲击有限，长期逻辑重构。

对城市冲击程度明显分化：真正压力点在普通二线与中间层城市

一线与强二线城市二手交易占比高、现房库存比例大，缓冲能力最强、承压最低。量价两端均已由存量市场托底，新房供应节奏的调整难以撼动总量，开发主体以央国企为主，主办银行制的落地条件最成熟。

真正的变化发生在竞争层面：新房从“期货”变为“现货”，与二手房站上同一比价平面，得房率、社区品质、交付标准将被即时检验，“好房子”的溢价与普通产品的折价都会被放大。

四线城市的情况则相反，这些城市的被动现房占比最高，去化周期长，期房制度对开发商的实际价值早已很低，因此边际冲击最小。购房者反而可能带来小幅信心修复与成交改善，但中长期走势仍取决于人口与产业基本面，制度红利有限。

真正压力点在普通二线与中间层城市。这类城市既没有一线和强二线二手存量缓冲能力，二手/新房倍数多数低于1.5倍；也不具备三四线“反正已是现房”的低切换成本，仍在依赖期房周转；同时本地开发主体的资金实力普遍弱于全国性房企。在这些城市，现房销售的直接后果将是土地流拍率上升与新增供应的加速收缩，开发主体向地方企业集中，其供应与企业现金流受到的挤压相对最大。政策细则最需要为这一类城市留出过渡期与配套支持。

对企业：资金面稳健的腰部企业拿地窗口将被打开，小而美企业或受益

对规模型上市房企而言，资金回笼时点后移两到三年是实实在在的压力，但这一压力被多重配套显著平滑，比如主办银行的融资承诺、更宽松的开发贷政策以及可能出台的销售定金制等。综合看，实际影响小于市场传闻的程度。

对资金面本就稳健的腰部企业很有可能是一次机会。过去的土地市场竞争中，高杠杆企业凭借预售制的资金放大效应形成报价优势，稳健企业往往拿不到地；现房销售抹平了这一优势，土地竞争回到自有资金与运营能力的比拼，腰部企业的拿地窗口由此打开。

对小而美的本地中小房企，制度切换几乎没有成本——它们本就多以现房或准现房方式销售，资金上也不依赖高周转，反而可能从税收递延与信贷配套中获益。

对购房者：交房即交证，交付风险根本消除

对购房者而言，现房销售是明确且直接的利好。所见即所得、交房即交证，从根本上防范交付风险，购房决策中最大的一项不确定性被制度性消除。购房者的决策将更集中于地段、产品与价格本身。

更深层的变化在于新房与二手房的可比性。过去新房是“期货”、二手房是“现货”，两者之间存在一个难以量化的交付风险折价；现房销售之后，新房与二手房站上同一个比价平面，直接同台竞争。这意味着新房的定价逻辑将更加透明，也更加严苛——产品品质、得房率、社区配套的优劣将被即时、直观地检验。这恰恰是“建设安全舒适绿色智慧的好房子”这一政策导向得以落地的市场机制。

此外，金融配套文件明确放宽个贷期限上限，由30年会变成40年，期限延长十年将实质性降低月供水平，对改善性购房群体的支付能力构成直接支撑，同时后移还款起始时点，现房销售的按揭在销售备案后发放，预售的按揭“严格在项目竣工备案后发放”，购房者的月供压力与资金安排将进一步改善，与现房销售形成合力。

总的来说，现房销售制度的落地，标志着以预售制为资金基础、以“高负债、高杠杆、高周转”为运行方式的旧开发模式正式结束。这不是行业的终点，而是新阶段的起点。

旧的标尺失效，新的模式正在建立——这才是现房销售制度落地最深远的意义。