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整体概述

瑜海澐颂楼盘位于北京海淀上地西路与马连洼北路交叉口西北角，由海开精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，瑜海澐颂楼盘价值评分为9.4分。

交通配套

周边直线3km范围内有6个地铁站（清河站、上地、西二旗、农大南路、朱房北、马连洼），轨道交通发达，距离最近的地铁站是清河站。

周边直线1km内有11个公交站，距离最近的马连洼北路东口站仅有158m，周边公共交通极为便捷。

教育配套

直线3km范围内有41个幼儿园;15个小学，如海淀区第二实验小学当代校区、海淀区第二实验小学橡树校区、育鹰小学(安宁庄路5号院西北)、海淀区第二实验小学(清宁校区)、崛起实验学校等;8个中学，如中国人民大学附属中学(西山学校)、北京市上地实验学校、北京101中学(上地分校)、清华大学附属中学(西校区)、北京市清华志清中学等。

注:上述学校相关信息仅为参考，不作为入学依据。具体入学政策可咨询您的专属经纪人

生活配套

楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有6个一级及以上医院。其中北京市上地医院距离楼盘1.3km，为医疗需求提供了保障。

楼盘周边3km范围内有7个商场，包括中发百旺商城、北京清河万象汇等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有94个公园，距离最近的仅349m，非常方便日常休闲使用。

瑜海澐颂是海开在北京的第四座 "颂系" 产品，前面三座分别是：圆明天颂、栖海澐颂、颐海澐颂。海开控股是海淀区国资委 100% 持股的区属国企，1982 年成立，中关村西区的地标建筑（四通大厦、海泰大厦、数码大厦）多是它盖的。2025 年 12 月 23 日，海开以 84.56 亿拿下上地 0702 地块，溢价率 0.4%，全场就海开和北京建工两家报名，住宅部分对价约 64.77 亿，折合楼面价 6.96 万/㎡。

0702 地块土拍溢价极低，并非地块价值不足，核心在于地块捆绑了大量自持配套。地块分北住宅 18 号、南住宅 24 号、商办 23 号三子地块，总地上建面 22.54 万㎡，可售商品住宅仅 9.31 万㎡，其余均为自持产业办公、托老、文体配套，且商办部分需开发商自主招商引入高新企业。普通开发商只会盖房子，缺乏中关村高新产业的运营资源，所以只有身为海淀区的 "亲儿子" 海开才能干的了。

瑜海澐颂南北地块合计30栋楼，都是 4—10 层的纯板电梯洋房，全楼栋一梯两户，容积率 2.2、限高 30 米，两地块合计 719 户：

• 北区（18 地块）17 栋楼，排列成5排，楼间距 30-40 米，仅中庭楼王组团错落排布，最大楼间距能达到 49 至 65 米，面积段包括 116/138/159/179㎡；
• 南区（24 地块）13 栋楼，排列成4排，楼栋排布更紧凑，多数楼间距 30 米出头，局部楼栋间距仅 18 米，面积段包括 98/116/138/159㎡；

物业是海开自持物业，物业费 7.12 元/㎡·月，车位配比约 1:1.3。集中供暖的地暖，拥有中央空调和新风系统。

如果目前居住面积偏小，希望提升居住品质，同时预算能够覆盖海淀改善产品，上地0702值得重点关注。

第三，不要只关注"赠送面积"。

一步阳台、飘窗、架空层确实能够提升产品竞争力，但真正决定居住体验的，仍然是户型设计、采光、社区规划、物业服务以及整体生活环境。

产品力是一项综合能力，而不是单一卖点。

还有几个问题值得持续关注

目前项目尚未正式入市，因此仍有几个关键信息需要等待官方公布。

一是最终销售价格。

价格决定市场竞争力。

只有结合最终售价，才能真正判断项目性价比。

二是产品最终兑现情况。

目前项目户型已经陆续曝光，整体产品力获得不少市场关注。后续更值得关注的是样板间开放后的空间尺度、装修标准、公区品质以及实际居住体验是否能够兑现市场预期。

三是教育、配套等相关信息。

对于学区等问题，以教育主管部门最终公布政策为准。

淀上地0702是北京市海淀区上地街道的一个住宅地块，由海开控股于2025年12月以84.56亿元竞得，项目定名为“宸海澐颂”。

【项目定位】

高端改善型住宅，主打低密洋房社区，容积率2.2，规划30栋4-10层纯洋房，总户数约700套

主力户型面积段为98-179㎡，覆盖三居至四居，得房率约88%-90%。

【区位优势】
位于海淀核心区，北侧紧邻中关村软件园，步行可达百度、腾讯、新浪等互联网大厂总部，产业支撑强劲。周边配套成熟，临近地铁13号线清河站（约1.3公里），商业有BHGMall上地店、清河万象汇等，医疗有上地医院、积水潭医院新龙泽院区。

【产品设计】

• 户型亮点
• 98㎡三居为三面宽设计，南向采光面大

116㎡三居：一步阳台，三开间朝南

139㎡四居：全明格局，客餐一体

159㎡四居：南向三面宽，双飘窗

179㎡四居：南向13.55米面宽，独梯独户

【社区配套】

• 规划双下沉庭院、风雨连廊、首层架空会所，园林由迪东北京操刀，部分楼栋配置私梯入户。
• 【外立面】
• 
  
• 采用石材+铝板+金属材质，现代简约风格。

【学区资源】

项目北侧规划有101中学十二年一贯制学校（预计2028年开学），但目前学区划片尚未明确，存在不确定性。

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