越秀地产2026年中期观察：深耕核心城市，精益管理提效

房地产行业正在经历从规模扩张向价值创造转型的新阶段。在土地供应收缩、优质地块竞争加剧的市场环境下，城市深耕能力、产品运营能力和资产管理能力成为企业穿越周期的核心竞争力。

8月28日，越秀地产（00123.HK）发布2026年中期业绩。上半年，越秀地产实现合同销售金额505.1亿元，在克而瑞2026年上半年全口径销售榜单中位列全国第8位，继续保持行业前十；核心六城销售贡献近85%，一二线城市土地储备占比达94%。在行业前十阵营持续分化的背景下，越秀地产在高能级城市的持续深耕与精益经营能力，推动销售回款、经营性现金流与财务安全指标保持稳健，进一步巩固了“广州主场、全国深耕”的发展底盘。

越秀地产董事长及执行董事林昭远（左二），越秀地产副董事长、总经理及执行董事朱辉松（右二），越秀地产联席总经理及执行董事江国雄（左一），越秀地产财务总监曾志钊（右一）

从广州主场到核心六城，高能级城市布局进入价值兑现期

广州始终是越秀地产的战略重心与业绩基本盘。2026年上半年，越秀在广州土地市场保持高强度投资：历经多轮竞逐，越秀以236亿元竞得珠江新城马场地块，该地块规划引入SKP商业和华尔道夫酒店，商业部分建设规模约12.5万平方米，首期预计于2027年一季度推出；6月，又以13.75亿元拿下琶洲中二区地块，持续加码人工智能与数字经济发展核心区。根据克而瑞数据，上半年越秀在广州投资额占全市土地成交总额75%以上，核心区域资源储备进一步夯实。

据克而瑞数据，上半年越秀地产在广州实现全口径销售额超200亿元，同比增长约31.8%，高端豪宅、改善、刚需产品线全线发力。其中，阅璟台自3月入市至今劲销超25亿元，位列全市上半年新房成交金额TOP3；万博和臻劲销超26亿元，成交套数、面积均稳居全市前五。阅璟台、鸿璟台更是入选广州首批“好房子”标杆项目，产品力获得官方与市场双重认可。同时，公司精准把握广州住房“以旧换新”活动和房票新规政策窗口，置换服务上半年接单旧房462套，助力新房合同销售金额约19.45亿元；房票成交706套，合同销售金额19.1亿元，政策响应与去化效率同步提升。

广州主场的成功，为越秀地产在高能级城市的深耕布局提供了可复制的方法论。北京、上海、深圳、杭州、成都与广州共同构成核心六城格局，上半年合计贡献近85%的销售业绩，一二线城市土储面积占比达94%，新增土储96.8%的权益投资额集中于核心六城。高能级城市货值结构持续优化，为越秀地产在中长期市场分化中保持业绩韧性奠定了基础。

其中，北京、上海、杭州、成都作为越秀地产高能级城市深耕梯队的重要支撑，延续了良好的去化态势。核心城市重点项目持续贡献业绩：北京璞樾贡献21亿元，上海翡云悦府销售32.34亿元；杭州望舟府、潮语江澜府分别实现18.22亿元、18.48亿元；成都天悦云萃销售11.79亿元。核心城市多点发力，与广州形成协同共振，进一步夯实越秀地产在高能级城市的市场根基。

截至2026年6月30日，越秀地产总土地储备约1,657万平方米，总未售货值约2,905亿元，其中核心六城占总未售货值约73%。越秀地产在核心城市的深耕布局，正从资源投入阶段逐步进入价值兑现阶段。

深化精益管理，推动经营质量与资产价值双提升

面对行业调整，越秀地产销售结构持续优化，经营韧性进一步增强。2026年上半年，公司销售逻辑逐步由“新盘拉动”向“存量去化”转变，续销项目销售贡献占比达81%，较上年同期大幅提升；新推项目与持销项目同步发力，高端豪宅、改善、刚需产品均保持较好去化。存量货值运营效率提升，成为支撑销售表现的重要基础，也体现出公司从规模增长向质量增长转变的经营能力。

销售结构的改善，背后是越秀地产长期经营理念的坚持。公司以董事长林昭远提出的“好产品、好服务、好品牌、好团队”“四好企业”战略为长期经营框架，围绕“去库存、精投资、稳业绩、防风险”的经营策略，全面推行“一盘一策”精细化管控，针对不同城市能级、板块价值与产品定位动态调整营销策略和推盘节奏，提升项目运营效率和资源配置能力。渠道结构亦持续优化，上半年中介渠道使用比例约25.3%，创近年同期新低，自有渠道比例54.6%，首次过半，自主获客能力进一步增强。

经营能力的提升，进一步转化为现金流安全和资本优势。上半年，越秀地产当期合同销售回款率71%，同比提高10个百分点；经营性现金流净流入137.7亿元，连续保持正向流入。截至期末，公司现金储备515.0亿元，较年初增长10.1%。同时，公司持续优化资产结构，通过资产盘活回笼资金44.6亿元，加权平均借贷年利率进一步降至2.91%，同比下降25个基点，首次进入3%以下区间，融资成本处于行业低位，财务安全边际进一步提升。截至6月30日，公司已售未入账销售金额约1,324亿元，其中797亿元将于2026年下半年入账，为全年业绩提供坚实支撑。

此外，公司“三道红线”保持绿档达标，上半年顺利发行境内公司债26亿元、境外点心债33.4亿元，并维持标普、惠誉投资级评级，展望稳定。在住宅开发主业稳固发展的基础上，公司“一主两翼”经营性业务保持稳健发展，越秀服务上半年实现营业收入19.15亿元，越秀房产基金实现经营收入7.67亿元，持续为主业提供协同支撑与稳定现金流。

8月以来，住房公积金制度改革落地，北京、上海、成都等地进一步优化房地产政策，市场积极因素不断累积，核心城市有望率先修复，行业筑底企稳态势有望得到巩固。面对挑战和机遇，越秀地产董事长林昭远表示，公司将秉持长期主义，坚持稳健经营，推进“一主两翼”转型升级。坚持“四好”理念和精益管理，继续保持稳健经营底色，持续为股东创造价值。

（本文仅供参考，不作为投资建议）