深圳旧改必看：从计划到回迁，城市更新七步走完解读

本文内容来源于《深圳经济特区城市更新条例》及相关配套文件，仅做政策通俗解读与城市发展研究参考，不构成任何置业、回迁、资产投资建议。

大家好，我是中登。

本内容为《深圳城市更新 & 全域旧改》系列顶层政策基础篇的第七篇。

前六篇我们完成了从国家总纲到特区大法，再到实操细则、规划土地专项、保障房配建、开发主体监管的完整政策链条。今天这一篇，我们聚焦一个最核心、最实用的问题——一个旧改项目，从计划到回迁，到底要走几步？

很多读者在评论区问过类似的问题：“我们小区在征求意愿了，下一步是什么？”“项目列入计划好几年了，为什么还没动？”“开发商说规划批了，是真的吗？”

这些问题指向同一个核心——不了解深圳旧改的全流程。

不知道流程，就无法判断项目到了哪个阶段、距离回迁还有多远、哪些环节最容易卡住。今天我们就用一篇文章，把深圳旧改的完整流程讲清楚。

一、政策基础：条例第八条的“七步法”

《深圳经济特区城市更新条例》第八条明确规定了城市更新的标准程序：

“城市更新一般按照下列程序进行：（一）城市更新单元计划制定；（二）城市更新单元规划编制；（三）城市更新实施主体确认；（四）原有建筑物拆除和不动产权属注销登记；（五）国有建设用地使用权出让；（六）开发建设；（七）回迁安置。”

这七个步骤，就是深圳旧改的“七步法”。前四步是旧改特有的流程——计划、规划、实施主体确认、拆除注销；后三步是常规房地产开发流程——土地出让、开发建设、回迁安置。

前四步是最难的。有业内人士打过一个比方：前面四步相当于“追到心上人”，后面三步相当于“结婚生子、过日子”——只要前面四步走通了，后面基本都是走流程。

二、第一步：城市更新单元计划制定——能不能拆，先看这里

这是旧改的“入门关”。一个片区能不能启动更新，首先要列入城市更新单元计划。

谁可以申报？

不同项目的申报主体不同：

• 单一物业权利人（如厂房业主）：可以自行申报
• 城中村项目：由村股份公司或其委托的开发商申报
• 旧住宅区项目：由辖区街道办事处负责申报，开发商不能直接申报
• 政府组织实施的项目：由政府相关部门申报

申报需要满足什么条件？

简单说三个字：人、地、房。

• ：权利人的更新意愿需要达到一定比例。旧住宅区需经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意。
• ：地块中合法用地的比例需满足要求。
• ：房屋年限一般需满足相关规定。

计划的有效期管理

深建规〔2025〕4号明确，计划公告未明确有效期且规划未经批准的项目，统一设定有效期。申报主体应在有效期届满前3个月报送规划草案。规划草案公示结束之日起3个月内未获批准且已过有效期的，计划公告失效。

我们写过的项目中，哪些处于这个阶段？

• 罗湖村（南湖街道）：2021年完成意愿公示，同意率93%，目前处于计划立项申报阶段
• 红岗西村（清水河街道）：2025年4月列入计划，计划有效期至2027年4月

三、第二步：城市更新单元规划编制——拆了建什么，这里定

列入计划只是拿到了“入场券”，具体拆多少、建什么、容积率多少，都要在规划阶段确定。

规划编制的内容

规划草案需要明确：拆除范围、开发建设用地范围、规划容积、各业态建筑面积（住宅、商业、办公、产业等）、公共利益用地面积及位置、公共配套设施配置等。

规划审批流程

规划草案编制完成后，报送区城市更新部门审查。规划涉及法定图则强制性内容调整的，需经法定图则委员会审批。审批通过后，由主管部门核发规划批准文件。

规划也可以调整——但有限制

深规划资源规〔2025〕5号明确，已完成规划审批但尚未签订土地出让合同的项目，在特定条件下可对规划进行优化：可申请减少商业类建筑面积；新型产业用地可调整为普通工业用地；商业用地可调整为配租型保障性住房用地。

我们写过的项目中，哪些处于这个阶段？

• 罗芳村（黄贝街道）：2017年列入计划，2023年完成场地平整，专项规划因政策要求撤回优化，尚未完成新一轮申报
• 三九花园（清水河街道）：2026年1月列入计划，2026年8月法定图则调整草案公示

四、第三步：城市更新实施主体确认——谁来建，这里定

规划批了，谁来负责拆、谁来负责建？这就需要确认实施主体。

什么是实施主体？

实施主体是指负责城市更新项目具体开发建设工作的单位，需要负责完成拆迁补偿、资金筹措、项目建设和回迁选房等各项工作，是城市更新项目的“执行者”。

成为实施主体的条件

根据《深圳经济特区城市更新条例》及相关规定，申请人成为实施主体一般需满足以下条件：

1. 项目城市更新单元规划已批准且有效
2. 旧住宅区项目：搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案经双95%物业权利人同意
3. 与项目拆除范围内全体物业权利人完成签约，形成单一权利主体或合作实施主体
4. 符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定

确认流程

市场主体向区城市更新部门申请实施主体资格确认，提交相关材料。区城市更新部门在收到申请后10个工作日内完成核查。符合条件的，进行不少于7日的公示。公示无异议的，在5个工作日内签订项目实施监管协议，核发实施主体确认文件。

我们写过的项目中，哪些处于这个阶段？

• 湖贝统筹片区A2地块（东门街道）：2025年1月完成实施主体确认，已实现100%签约
• 友谊城（南湖街道）：2017年取得规划批复，已确认实施主体
• 皇岗村一期（福田街道）：2024年12月取得土地，2025年1月取得工规证

五、第四步：原有建筑物拆除和不动产权属注销登记——拆了才算数

实施主体确认后，项目进入实质性拆除阶段。

拆除的前提

实施主体需与项目拆除范围内全体物业权利人完成签约并理清经济关系。拆除前，需将搬迁补偿协议报主管部门备案。

拆除后的程序

建筑物拆除后，需完成不动产权属注销登记。这一步完成后，项目范围内的原土地使用权自动终止。

公共利益用地移交

不动产权属注销登记完成后，实施主体应先按照规划要求向政府无偿移交公共用地，再申请以协议方式取得开发建设用地使用权。

我们写过的项目中，哪些处于这个阶段？

• 木头龙小区（罗湖）：2019年启动零星征收，2020年2月最后4户签约，随后进入拆除阶段
• 八卦岭产业园4-2东（园岭街道）：2024年7月启动拆除，已完成清租和拆除

六、第五步：国有建设用地使用权出让——拿到地，才算正式开工

拆除和产权注销完成后，实施主体可以申请取得土地使用权。

供地方式

城市更新项目用地可以通过协议方式出让给实施主体。这与新增建设用地的“招拍挂”不同，是旧改项目的特殊政策安排。

出让程序

实施主体完成公共利益用地移交后，向主管部门申请建设用地审批，签订国有建设用地使用权出让合同。

我们写过的项目中，哪些处于这个阶段？

• 华富北片区棚改（华富街道）：2025年3月取得建设用地批复
• 京蓉混凝土厂（香蜜湖街道）：2024年12月取得用地批复

七、第六步：开发建设——建起来了，才是真的

拿到土地后，项目进入正常的开发建设阶段。

这一阶段与普通房地产开发流程基本相同：取得建设工程规划许可证、施工许可证，组织施工建设，完成竣工验收。

我们写过的项目中，哪些处于这个阶段？

• 兄弟高登（园岭街道）：三个地块均已取得工规证，2026年4月中建三局中标施工总承包
• 城建梅园（笋岗街道）：云投大厦已取得工规证，进入幕墙施工阶段

八、第七步：回迁安置——业主回家，才是终点

这是整个旧改流程的最后一环，也是所有等待回迁的业主最关心的环节。

回迁安置的方式

主要有三种方式：

• 产权调换：在原址或指定区域获得新房
• 货币补偿：获得现金补偿
• 房票安置：获得房票，在指定房源中自主选房

回迁选房的流程

回迁选房通常由实施主体组织，公证处全程现场监督公证。选房顺序、房源信息等需提前公示，确保公平、透明。

我们写过的项目中，哪些已经走到了这一步？

• 华富村（华富街道）：2343户居民2023年9月28日回迁
• 南华村（南园街道）：2727户居民2026年4月回迁
• 上林苑（园岭街道）：2025年竣工验收

九、给普通读者的实用指南

1. 如何判断项目到了哪一步？

对照七步流程，看官方公示：

• 计划阶段：关注区城市更新部门发布的“城市更新单元计划公告”
• 规划阶段：关注“城市更新单元规划（草案）公示”
• 实施主体阶段：关注“实施主体确认公示”
• 建设阶段：关注“建设工程规划许可证”和“施工许可证”

2. 哪个阶段最耗时？

前四步最耗时——从计划到拆除，少则三五年，多则十几年。木头龙从2010年启动到2020年拆除，用了整整10年。罗芳村2017年列入计划，至今仍在规划优化阶段。

3. 哪个阶段最值得关注？

规划审批通过和实施主体确认是两个关键节点。规划审批通过意味着“建什么”定了；实施主体确认意味着“谁来建”定了，项目进入实质性推进阶段。

4. 旧改拖太久，怎么办？

如果项目长期停滞，已签约业主应关注两方面：一是政府是否启动了“清调供”机制（清理计划、调出项目、重新供地）；二是是否有新的市场主体介入纾困。布心花园和金钻豪园的案例说明——停滞不等于终结，政府正在推动困境项目的纾困机制。

本篇为《深圳城市更新 & 全域旧改》系列顶层政策基础篇第七篇。

七篇政策解读已形成完整闭环：

• 第一篇：国家总纲——自然资源部城市更新规划土地政策指引
• 第二篇：特区大法——《深圳经济特区城市更新条例》
• 第三篇：实操细则——深建规〔2025〕4号《关于规范城市更新实施工作的若干意见》
• 第四篇：规划土地专项——深规划资源规〔2025〕5号
• 第五篇：保障房配建——深建规〔2025〕11号
• 第六篇：开发主体监管——市场主体准入与资金监管
• 第七篇：全流程科普——从计划到回迁的完整七步走

七篇构成了理解深圳旧改的完整政策体系：总纲指引→大法立规→细则落地→专项深化→保障房配建→主体监管→流程闭环。

下一篇政策解读预告：城市更新、土地整备、棚户区改造——三者边界与差异对比，聚焦三种存量土地开发模式的区分。

持续关注本系列，完整跑通深圳城市更新政策体系全貌。

数据来源说明

本文内容来源于《深圳经济特区城市更新条例》（2021年3月1日施行）、深圳市住房和建设局《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（深建规〔2025〕4号）、深圳市规划和自然资源局《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）及相关官方解读材料。

⚠️ 免责提示

本文仅基于政府公开政策文件进行客观解读，仅作城市规划研究参考，不构成任何置业、回迁、投资建议。政策执行以官方最新公示为准。

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