中报观察 | 建发物业稳固基本盘

观点网 8月27日下午，建发物业管理集团有限公司发布截至2026年6月30日止六个月的中期业绩公告。

这份成绩单公布之时，正值物业管理行业经历深度调整。

在这样的逆风环境中，建发物业期内实现收入约21.57亿元，同比增长18.3%；期内溢利约2.46亿元，同比增长11.3%；股权持有人应占溢利2.4亿元，同比增长11.2%，营收与利润实现双位数增长。

业绩公告发布后，公司随即召开了一场与众多券商、投资者沟通的交流会。

据参会投资者介绍，会上披露的口径显示，2026年上半年公司归母净利润率为11.1%，保持行业较高水平；期末账面货币资金约32.8亿元，物业综合满意度达到95.4分。

筑牢基本盘

从财务数据看，建发物业期内收入约21.57亿元，较上年同期的18.23亿元增长18.3%；毛利约5.0亿元，较上年同期的4.59亿元增长9.8%；期内溢利约2.46亿元，较上年同期2.21亿元增长11.3%；每股基本盈利由上年同期的0.16元提升至0.17元。

毛利率约为23.4%，较上年同期25.2%回落1.8个百分点，主要反映行业整体的成本压力。

图1：建发物业2026年上半年核心业绩同比（数据来源：建发物业中期业绩公告）

分板块看，物业管理服务是增长的绝对主力。

期内物业管理服务收入约13.1亿元，较上年同期的10.58亿元增长23.9%，占总收入比重提升至约60.7%，主要得益于在管面积扩张与服务密度提升。

这一结构与行业“回归服务本源”的转型方向高度吻合：在存量时代，依赖案场服务等非业主增值业务的模式难以为继，夯实基础物管服务才是更稳固的基本盘。

图2：建发物业2026年上半年收入构成（数据来源：建发物业中期业绩公告）

据参会投资者透露，董事会主席乔海侠将“服务品质和收缴率水平保持在健康区间”列为上半年最满意的三项经营成果之首。

她表示：“母公司领导一直强调‘收缴率就是满意度’，所以我们持续关注客户满意度，把基础服务做好——只有客户满意了，才愿意把钱交给我们。”

在成本端，科技赋能成为对冲人工成本上涨的重要抓手。上半年，建发物业围绕集中采购、节能管控及智能设备应用三大抓手累计实现降本超千万元：完成超140项节能改造及50多项无人门岗改造，新增部署近百台地库清洁机器人，机器人住宅业态覆盖率达到38%。

乔海侠在谈及行业机会时表示：“从2024年、2025年到今年上半年，我们在整个建发物业都感受到AI和机器人为行业提效降本提供了更多可能。我们会坚持人机协同的目标，加大不同场景机器人的试点和推广，用科技提效降本；同时坚持保留有温度的服务，为客户提供更多服务。”

针对市场关注的应收账款问题，建发物业管理层在活动上给出了透明拆解：截至2026年6月末，公司应收账款为9.44亿元，较2025年6月末增长17%，增幅小于营收增速（18%）与基础物管增速（24%），说明余额增加主要是规模增长驱动，而非回款恶化；从账龄结构看，约90%的应收账款账龄在一年以内，账龄超过两年的仅占2%、金额约0.18亿元，发生大额坏账的风险较小。

管理层表示，下半年将以月为单位跟进非住业态回款，稳住宅收缴、强化回款管理。

第二增长空间

如果说主业增长体现的是“守正”，那么市场化外拓则是建发物业的“出奇”。

据出席活动的投资者披露，上半年公司聚焦军产、医疗、金融、通信等高势能赛道，新增外拓合同金额约7.9亿元，同比增长约74%，已接近2025年全年的外拓规模。

乔海侠也特别强调了结构的变化：“我们从去年就开始讲要调结构，把非住业态占比逐渐调上来：今年上半年新签外拓中非住占比达85%，且集中在医院、军产、通信和金融等业态。”

期内，建发物业成功中标了厦门银行总行大厦、某战区总医院、厦门第一医院等一批标杆项目，非住赛道的品牌知名度与行业影响力进一步提升；依托标杆项目的背书，越来越多潜在客户主动接洽合作，外拓势能持续放大。

在住宅市场存量博弈的背景下，非住赛道正成为物企规模增长的新引擎。

基础服务之外，增值服务是提升利润率的关键落子。上半年，建发物业立足社区场景小范围试点宠物经济业务，推出社区专属宠物保险产品，并携手宠物食品品牌“鸟语花香”开展合作；家政业务探索自营模式，自主把控人员培训与履约标准；美居业务前置客户营销触达；零售业务依托社区前置仓，重点发力饮用水、啤酒等高频刚需品类。

至于下半年，建发物业方面表示将推动增值服务资源向租售、尾盘、车位及新能源充电等回报好、确定性高的高毛利业务倾斜，并持续优化家政、美居、零售等C端业务的经营模式，“不只关注整体营收，还要更多关注利润”。

在回应相关投资者关于行业机会与风险的提问时，乔海侠指出，今年政府工作报告首次把“实施物业服务质量提升行动”单列出来；物业费已纳入公积金提取范围，公司杭州、济南等项目已有业主通过公积金缴纳物业费；“十五五”规划首次把物业服务纳入国家顶层设计，养老、托育、社区便民等都有了政策入口，公司上半年已在上海、厦门落地居家养老试点；此外，“十五五”期间约11.5万个老旧小区改造将释放管理需求，公司正考虑与集团内部城服公司合作整合，尝试从“管小区”走向“管片区”。

规模端方面，截至2026年6月30日，建发物业在管建筑面积约9640万平方米，较2025年末的9170万平方米增长约5.1%；合约建筑面积约1.218亿平方米，较2025年末的1.173亿平方米增长约3.9%，合约面积持续大于在管面积，意味着仍有充足储备可转化为收入。

建发物业目前服务逾547,000户家庭，合约项目达796个，覆盖17个省、直辖市及自治区的68个城市。

图3：建发物业在管与合约建筑面积持续扩张（数据来源：建发物业中期业绩公告）

对于下半年的经营安排，管理层明确了三个着力点：一是收缴和回款，抓好服务品质、稳住宅收缴，同步强化非住项目回款跟踪；二是加强高毛利业务布局，深耕尾盘租售、新能源充电等业务，提升增值服务板块的盈利贡献；三是在优势区域适度加大拓展，包括福建省的存量住宅拓展，以及华东（上海、杭州、江苏）、西南（川渝）和长沙的投入，增厚区域底盘。

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