观点直击 | 越秀地产任务过半：市场已经走过最艰难阶段

观点网 处在行业深度调整期，比起埋头向前冲，更重要的是先缓下脚步，整理行囊、找对方向。

面对仍在筑底的市场，越秀地产交出的关键词是“底盘稳固、韧性凸显、安全边际高”。

截至2026年6月30日，越秀地产营业收入录得约366.5亿元，毛利率为6.2%，核心净利润为8000万元，上半年累计合同销售金额则为505.1亿元。

8月28日，越秀地产召开业绩发布会，董事长及执行董事林昭远，副董事长、总经理及执行董事朱辉松，联席总经理及执行董事江国雄，财务总监曾志钊出席会议。

越秀地产上半年守住了行业前十的位置，而毛利率修复、核心城市去化节奏、年度销售目标达成，则是留给下半年的待解之题。

面对2026下半年的工作，董事长林昭远表示：“首先是有质量达成千亿销售规模，这是我们当时定的目标；第二是精准投资来夯实我们中长期的业绩底座，并且持续优化财务结构，推进产品力的升级，进一步提升‘两翼’的竞争力。”

稳业绩

行业仍处于深度调整与筑底回稳的关键期，上半年各地楼市热度不均，越秀地产对市场的判断则是：行业底部基础不断增厚，市场修复明显得到体现，但形势仍然比较复杂。

据国家统计局资料，上半年全国新建商品房销售面积与销售额同比分别下降约11.6%和13.6%，降幅较2025年全年小幅扩大，但二季度以来环比企稳信号显现。市场环境如此，越秀地产的销售端与利润端与行业波动共振。

2026上半年，越秀地产累计合同销售金额约为505亿元，同比下降17.9%，核心六城销售金额约占公司总合同销售金额84.5%。

退步是全体同行需要共同面对的现状，若放在行业当中对比，越秀地产仍然站在房企前列。根据《2026年1-6月房地产市场分析报告·观点指数》，越秀地产以331.5亿元权益销售金额位列第9名。

从销售地区结构看，大湾区仍然是公司最主要的销售支撑，地区销售额占总合同销售金额41.5%，此外华东地区约占25.9%，中西部地区约占13.4%，北方地区约占19.2%。

销售额同比回落约17%，越秀地产销售面积则实现16.2%的增长至170万平方米，均价则下降29.5%至每平方米29700元。

在以价换量的行业常态里，选择先把房子卖出去，把现金收回来。

值得注意的是，越秀地产续销项目销售贡献占比达81%，较上年同期大幅提升；新推项目与持销项目同步发力，高端豪宅、改善、刚需产品均保持较好去化。

管理层对此表示，相较2025年48%的占比，这是很大幅度的提升。公司总结原因，应该归结于上半年提出灵活应变的销售策略，进一步加强“一城一策”，把握政策窗口期，同时对产品进行升级改造，进一步吸引客户，从而实现销售增长。

从数据端看，越秀地产上半年在广州实现全口径销售额超200亿元，同比增长约31.8%，高端豪宅、改善、刚需产品线全线发力。

公司在北京、上海、杭州、成都也延续了良好的去化态势。其中，北京璞樾贡献21亿元，上海翡云悦府销售32.34亿元；杭州望舟府、潮语江澜府分别实现18.22亿元、18.48亿元；成都天悦云萃销售11.79亿元。

对于下半年的市场行情，管理层则判断整体新房市场会量稳价升，二手房总体维持比较高位的活跃度。

管理层认为，整个市场已经走过了最艰难的阶段，市场筑底回稳的信心和态势比较明显，对后续的市场修复抱有信心。

对市场修复“抱有信心”，越秀地产同样乐观看待下半年的销售目标。

“公司计划依旧保持千亿以上规模，上半年完成了505亿元，应该说刚好是时间过半、任务过半。我们对全年完成千亿指标是有信心的。”

守住千亿目标

除了销售额，市场的目光更集中在马场地块之上。

越秀集团年初拿下广州珠江新城“最后一块宝地”，一个月内完成SKP高端商业以及华尔道夫两个重量级项目配套落地，对于马场地块后续规划以及开发节奏的关注只增不减。

越秀地产表示，项目规划以中央公园串联各个地块并连接珠江公园，集高端购物、酒店、办公与文体功能于一体，是一个产城融合的综合体。从推进节奏看，展示区预计今年四季度开放，明年一季度对外推售。

市场的关心的另一个重点，是这块“肥肉”何时装进上市公司。

对此管理层的口径谨慎而留有余地：项目目前仍在逐步评估，尚未到注入的时点，若条件成熟会以公告形式披露，但从预判看项目的利润水平会比较可观。

在越秀自身毛利率承压的当下，这样一宗占据城市顶级地段、绑定SKP与华尔道夫两大高端业态的项目，无疑被寄予了修复盈利弹性的厚望，这也是市场愿意持续追问它的原因。

脱去马场地块关注，越秀地产上半年在投资端相对谨慎克制。

2025年同期，越秀地产新增土储13幅，新增土地面积约148万平方米。

截至今年6月末，公司于5个城市新增6幅地块，新增土地储备约68万平方米，权益投资金额约70.0亿元，其中96.3%集中投向核心六城，投资溢价率仅9.5%。

总体来看，公司总土地储备约1657万平方米、总货值约2753亿元，94%位于一线及二线城市。按地区分，大湾区约占42.8%，华东地区约占16.9%，中西部地区约24.4%，北方地区约15.9%。

对上半年拿地节奏偏慢的疑问，管理层在会上也作了回应：今年头部企业都在向核心城市收缩，单宗地块动辄上百亿元，300亿元若全部独立竞得只能拿下寥寥几幅，因此公司更多采用合作模式分摊风险。随着下半年土地供应放量，拿地的窗口反而会更大。

大部分存货都集中在北上广深及杭州、成都六个核心城市，管理层判断今年销售规模会集中在核心城市上，公司仍然保持拟定的300亿元投资强度不变。

投资端保持谨慎，越秀地产的财务安全垫却非常厚实。至6月30日，公司现金及银行结余、定期存款及其他受限存款总额约515.0亿元，较年初上升10.1%；上半年经营性现金流保持净流入137.7亿元。

此外，三道红线全部维持绿档：剔除预收款的资产负债率65.2%，净借贷比率49.2%，现金短债比2.1倍。期内加权平均借贷年利率首次降至3%以下，仅为2.91%，同比下降25个基点，处于行业领先水平。

一边降杠杆，越秀地产一边也在盘活存量、优化报表。上半年公司将南沙IFC智谷产业园、云谷产业园、毕节酒店及康养业务出售给越秀集团，回笼现金44.6亿元，进一步压降了资本负债率。

转至下半年的运营，公司身上的压力其实并没有减轻。收入与利润端相对承压，管理层对盈利水平的评价坦率：“极其不满意，但从目前市场调整的角度看，是我们不得不面对的事情。”

管理层表示，目前公司已售未结金额约1300多亿元，对应毛利率预计在10%至12%之间。公司将争取用一到两年时间消化前期沉淀的成本，随着市场逐步修复推动毛利率回升。与此同时，降本也在推进，上半年销售及管理费率已降至4.3%。

利润会随结转节奏起伏，但这笔待结转收入持续增厚，意味着未来两到三年的业绩释放有了相对确定的来源。

“管理层会尽最大努力加大经营力度，提高我们的盈利能力，从而回报股东，增强我们的市场信心。”

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