金融监管总局“五箭齐发”！构建适配房地产发展新模式的融资制度

8月28日，金融监管总局“五箭齐发”，发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，分别对商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务作出进一步的管理规范。

金融监管总局有关司局负责人表示，本次发布的“5个办法”是与住房城乡建设部和中国人民银行牵头印发的相关制度有序衔接，推动形成适配房地产发展新模式的融资制度。

个人住房贷款期限延至40年

其中，与广大购房者息息相关的个人住房贷款核心有三项重大调整：

一是收入偿债比例上限提高——月所有债务与收入比上限由55%调整至60%（月房贷支出与收入比上限仍为50%，与此前原银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》一致）。

二是贷款最高年限由30年延长至40年。

三是贷款发放时点延后——购买现房的，个人住房贷款在“销售备案后”发放；购买预售房的，贷款在项目“竣工备案后”发放；其中，用于购买预售房的贷款资金，将通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

金融监管总局有关司局负责人表示，适当优化收入偿债比例上限要求、延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择；同时，从安全性看，办法将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益。

设立专门“城市更新项目贷款”品种

近年来，城市更新成为房地产高质量发展的重要抓手，本次金融监管总局公布的“5个办法”中，就针对城市更新项目贷款作出专门部署，明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。

从贷款用途来看，办法划定了明确的“红线”——不得将贷款用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项。

金融监管总局有关司局负责人表示，办法指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。同时，鼓励金融机构发挥自身优势，在把控好风险的前提下，根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案，加大对城市更新项目的金融支持力度。

设置差异化要求 现房销售项目贷款期限更长

对于商品住房开发贷款，《商品住房开发贷款管理办法（试行）》强调要以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目合理融资需求。这一办法也是加快推进现房销售的核心融资文件。

具体来看，办法要求银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。

金融监管总局有关司局负责人表示，为与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配，办法设置了差异化的贷款期限要求，适度拉长现售项目贷款期限。其中，现房销售项目贷款最长7年，预售项目贷款最长5年，首次还本日期原则上在项目竣工备案后。

同样地，办法也对贷款用途划定了清晰的“红线”—— 只能用于本城市（指地级及以上城市）的商品住房开发项目，不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。

前述负责人表示，办法与“白名单”机制相衔接，依据办法发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入“白名单”项目管理，让“白名单”政策惠及更多商品住房开发项目。

所谓“白名单”项目管理，是指2024年以来，住房城乡建设部和金融监管总局联合建立的城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构增强对“白名单”项目融资的支持力度。根据住房城乡建设部2025年10月披露的数据，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元。

商业地产项目贷款期限最长不超过7年

根据《商业地产贷款管理办法（试行）》，商业地产项目同样引入了主办银行制、项目制、封闭管理等要求。办法规定，商业地产项目贷款期限最长不超过7年。

“考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，办法将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。”金融监管总局有关负责人表示，针对每个阶段的融资特点，办法分别从贷款用途、贷款期限、客户和项目准入、贷款管理等方面提出细化要求，更好地适配商业地产市场发展的信贷需求。

该负责人指出，为做好制度衔接，经营性物业贷款用途可按照《关于做好经营性物业贷款管理的通知》等文件的规定执行。

此外，金融监管总局还制定了《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，明确了信托公司房地产领域相关业务的定义、分类和展业原则，对资产管理信托在强化自主尽职调查、集中决策、项目管理等方面细化提出要求，同时对投资非标准化资产提出专门要求。对资产服务信托在信托目的合法性、财产真实性、权利义务清晰性等方面细化提出要求。

金融监管总局有关司局负责人表示，办法有利于提升信托服务房地产项目对接的精准性和适配性。注重引导信托公司坚持以项目为中心，创新运用主办银行模式，进一步完善资金封闭管理，切实加强投资者合法权益保护；有利于推动信托公司面向房地产业规律特点，健全管理机制、履行受托职责、提升服务水平。

责编：彭勃

校对：苏焕文

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