上海
财联社8月28日讯（记者 郭子硕）今日，人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），针对长期存在的房地产信贷痛点，对个人住房贷款发放时点、资金支付方式及项目资金账户管理进行全方位、系统性重塑。
本次落地“能拿房、再还贷”全新机制，终结行业沿用多年的预售房“未交房、先还贷”传统模式，从金融源头筑牢购房者权益保障防线、化解房地产领域潜在风险。
贷款发放时点后移：现房备案后放贷，预售须竣工备案后放贷
《意见》第二十二条明确，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。新规实施后，“房子还没盖好、贷款已经背了数年”的情况将得到有效遏制，购房者在项目竣工备案前无需承担还贷压力，资金风险显著降低。
招联首席经济学家董希淼告诉财联社记者，通过“先交房、后放贷”的核心机制，配合更长的贷款期限、更灵活的重组安排和更严格的资金监管，《意见》将构建一个对购房人更为友好、对房地产行业更为稳健、对金融系统更为安全的制度框架。
他指出，房地产行业正经历深度调整，原有信贷制度已明显不适应新形势——开发贷款期限偏短、与项目建设周期脱节；预售资金大量置换开发贷款导致资金封闭管理落空；个人住房贷款“封顶放款”要求过早，一旦项目逾期交付便造成购房人“没拿房、先还贷”的困境，既损害购房人权益又累积金融风险。因此，《意见》立足于房地产行业转型发展和构建新模式的全局需要，从宏观层面系统重构房地产信贷基础制度，旨在通过金融端的制度优化，为房地产业从“高周转、高杠杆”走向“稳建设、保交付”提供金融支撑。
主办银行制落地：“一碗水端平”，保交楼经验制度化
除了延后贷款发放时点，《意见》还在资金流向管控层面加码兜底，全方位筑牢购房者权益保障屏障，确保“能拿房、再还贷”机制落地见效。《意见》对个人住房贷款的资金流向作出严格规定：贷款应通过受托支付方式发放。实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。
根据《意见》，项目公司应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入该账户管理。主办银行和资金账户在房地产开发贷款结清前原则上不得变更。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉财联社记者，此次政策在房地产开发贷款领域明确提出采取“主办银行”模式，这是房地产发展新模式中的重要新提法，其核心在于强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。同时，政策将近年来“保交楼”相关贷款经验纳入其中，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款，这有助于打破所有制壁垒，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持，真正实现“一碗水端平”。
严跃进指出，监管近日密集发布系列重磅政策，涵盖房地产开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款及房地产领域信托业务等管理办法。政策密度高、力度大，与同期其他部门出台的举措紧密配合，共同构成房地产发展新模式的基础性制度文件，导向十分明确。
董希淼还谈到，对购房人而言，《意见》最大价值在于将“保交房”从行政承诺转化为制度细则，“能拿房、再还贷”的机制将消除过去“钱房两空”的风险，购房人的资金安全和合法权益将得到前所未有的制度性保障。
他补充，对金融体系而言，宏观审慎管理工具的明确和逆周期调节机制的建立，使央行能够根据市场变化灵活调整政策参数，增强了房地产金融风险的前瞻性防控能力，而开发贷与个人住房贷款在时点和资金流上的有机衔接，则构建起“银行敢放贷、房企能盖完、居民放心买”的良性循环，将从根本上促进金融与房地产的良性循环与协调发展，为行业长期健康运行奠定制度基石。
（财联社记者 郭子硕）
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