资本市场支持房地产新政落地：股债、ABS、REITs等多措并举，满足房企合理融资需求

8月28日，中国证监会研究制定的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）正式发布。作为资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件，《意见》着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，旨在满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。

值得一提的是，此次《意见》的出台，是住建部和金融监管部门系列房地产销售和融资相关制度的组成部分，上述制度已于今日下午收市后陆续公开发布。记者了解到，制定《意见》旨在建立健全与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，充分发挥资本市场服务房地产企业融资的重要作用。

《意见》主要包括总体要求、支持合理融资、优化监管、防范化解风险等四部分内容，共十二条意见。

多渠道支持房企合理融资优化证券发行人监管

在支持房地产开发企业合理融资方面，《意见》从再融资、并购重组、债券融资、存量资产盘活、不动产私募投资基金五个维度作出具体安排。

再融资层面，《意见》提出强化资本市场功能发挥，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，并持续做好境外上市房企再融资的备案工作。这一安排意味着上市房企再融资渠道进一步明确，资金用途聚焦于市场化项目。

并购重组方面，《意见》强调发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。其中，发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产企业政策执行。

债券融资是房企融资的重要渠道。《意见》提出着力满足房企合理债券融资需求，具体包括：支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发，并进一步提高审核工作效率。同时，鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产企业发行债券融资。

在盘活存量资产方面，《意见》从两个方向发力。

一方面，鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS；另一方面，拓宽房企权益融资渠道，支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。此外，《意见》还提出研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设，并稳慎推进商业不动产REITs发展。

不动产私募投资基金试点工作也将持续推进。《意见》明确，支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目，这将为不动产领域引入更多长期机构资金。

在优化房地产证券发行人监管工作方面，《意见》从审核把关、信息披露、募集资金监管和违法违规行为打击四个方面提出要求。审核环节，将优化对房企发行证券的审核把关，明确审核工作重点关注事项；信息披露环节，重点关注执行合并报表、收入确认等会计准则情况；资金监管环节，督促房企按规定或约定用途使用募集资金。

与此同时，监管层将严防严打发行人欺诈发行、虚假信息披露等违法行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假以及中介机构证券违法违规行为的打击力度。这一表述也显示出，在拓宽融资渠道的同时，监管底线不会放松，中介机构的“看门人”责任将进一步压实。

着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，坚持发展与规范并重

在支持融资的同时，《意见》也将防范化解房地产领域涉资本市场风险置于重要位置。

例如，在风险监测方面，《意见》提出加强房地产相关风险监测，落实“四早”要求，建立健全资本市场涉房地产领域风险预研预判工作机制。

风险处置方面，则要求稳妥防范化解房地产相关风险，平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动房地产违约债券处置出清。有业内人士指出，退市监管和违约债券处置是风险出清的两个关键环节，“平稳有序”的定调体现了监管层在防风险过程中对市场稳定的考量。

此外，《意见》还强调积极配合行业主管部门和地方政府工作，共同努力促进房地产市场平稳健康发展，体现了跨部门协同、多方联动的风险化解思路。

关于下一步工作安排，证监会表示将组织抓好《意见》落地落实工作，坚持发展与规范并重，充分发挥资本市场功能作用，积极支持房地产企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，更好服务加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业高质量发展。

多位行业人士对记者分析，总体来看，此次《意见》一方面通过再融资、债券融资、ABS、REITs、私募基金等多渠道构建多层次融资支持体系，推动房企融资模式从依赖主体信用向基于项目情况转变；另一方面通过强化审核、信息披露和资金监管，严厉打击造假行为，建立风险预研预判机制。随着《意见》及配套制度的陆续落地，资本市场对房地产发展新模式的支持作用有望进一步显现。