重磅：全国现房销售时代即将开启，预售制彻底变天

刚刚，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布关于完善商品住房销售制度的通知，引发业界热烈讨论。我们也来划划重点。

以下是通知原文，重点内容我们也将简单分析：

住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局
关于完善商品住房销售制度的通知

各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（委、管委）、自然资源主管部门，新疆生产建设兵团住房城乡建设局、自然资源局，各金融监管局：

为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式的决策部署，坚持稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革，现就有关事项通知如下。

一、完善商品住房预售管理

各地要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。

（一）规范预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。

敲重点：这是全国首次统一将商品住房预售门槛提升至“主体结构封顶”，此前各地普遍执行“出地面 ±0”“建至1/3楼层”等宽松标准，仅少数城市试点封顶预售。对市场而言，直接将新房预售周期拉长约6-12个月，同时从工程端大幅降低烂尾风险，修复购房者对期房的信任。

对房企操盘而言，彻底动摇高周转模式的根基——原本快周转企业可实现拿地后 6-8个月预售回款，现在普遍需要12-18个月，资金占用周期翻倍，自有资金储备成为核心门槛，中小高杠杆房企将加速出清，行业集中度进一步提升。

（二）加强预售资金监管。市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。房地产开发企业应与购房人在购房合同中约定购房资金存入资金监管账户的相关权利责任。

敲重点：这意味着预售资金的挪用空间被彻底封堵，从制度上终结了房企“拆东补西”的跨项目资金腾挪模式。对市场而言，交付风险系统性压降，购房人权益保障升级，有助于减少交付纠纷、稳定市场预期。对房企操盘而言，单个项目必须实现资金自平衡，现金流管理的颗粒度要求大幅提升，项目测算的容错空间显著收窄。

（三）优化存量项目预售管理。本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。

二、有力有序推行商品住房现房销售

各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

（一）推进商品住房现房销售。本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

敲重点：这并非全面取消预售，而是渐进式推进，新增地块逐步转向现房，存量项目平稳过渡。 短期来看，新盘入市周期从“拿地半年入市”拉长至“拿地2-3年入市”，核心城市新增供应将阶段性收紧，库存去化周期缩短；

长期来看，市场全面进入“所见即所得”的现房时代，产品品质取代营销杠杆成为核心竞争要素，行业从金融属性主导回归居住属性。

对房企而言，彻底颠覆“拿地-预售-回款-扩张”的高周转逻辑，房企需要全程垫资开发至竣工，开发资金门槛大幅提升。拿地主体将加速向国央企、头部稳健民企集中，高杠杆、弱资质房企将逐步退出住宅开发主战场；投资逻辑从“赚杠杆的钱” 转向“赚品质溢价和运营收益的钱”。

（二）现房销售实行备案管理。房地产开发企业应按照有关要求，完成项目竣工验收等事项，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报市县住房城乡建设部门备案。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。

（三）推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。各地要结合实际制定购房定金合同示范文本。

敲重点：允许取得施工许可证的现房项目签订定金合同、收取少量定金，并纳入监管账户管理。这相当于给现房项目开放了一个“微型回款通道”，适度缓解房企建设期的资金压力，是过渡阶段的缓冲安排。但定金金额有限且监管严格，远无法替代原预售制下的大规模回款，核心作用是规范认购行为、防范违规蓄客风险，而非解决资金问题。

三、加强政策措施协同

各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。

（一）优化土地供应管理。市县要优化国土空间规划和土地利用方式，按照住房发展规划和年度计划，合理确定房地产用地供应规模。统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，可带规划方案出让。房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定。对于实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。

敲重点：一方面坚持房企必须用自有资金购地，杜绝前端融资拿地的杠杆空间，进一步筛选市场主体；另一方面允许分期缴纳土地出让价款，由各地自行确定比例和时限，对冲现房销售带来的前期资金压力。同时要求现房销售地块在出让时提前公开相关信息，便于房企提前做好资金测算。对房企拿地策略而言，将进一步向分期政策宽松、需求稳定的核心城市聚焦，弱二线及三四线城市的土地市场热度将持续走低。

（二）加大融资支持力度。房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，相关办法另行制定。支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

（三）完善开发建设管理。商品住房开发建设实行项目开发公司制。建立健全商品住房项目工程质量保证体系，落实项目开发公司工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，做好商品住房项目小区规划、房屋设计、施工建造、竣工验收、交付使用等全过程管理工作。提高房地产项目开发品质，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。

（四）推行“交房即交证”。现房销售前，一般应办理房屋首次登记。优化商品住房销售中涉及的买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

敲重点：要求现房销售前原则上完成房屋首次登记，推动交付时购房人同步取得不动产权证，彻底解决“交房多年难办证”的行业痛点。对市场而言，“现房+即时交证”的双重保障大幅提升购房安全感，有助于加快购房者决策周期，促进需求释放。对房企而言，倒逼其在开发阶段同步推进验收、测绘、登记等全流程工作，对项目综合管理能力提出更高要求，交付能力也将成为房企核心竞争力之一。

各省、自治区要加强对所辖城市商品住房销售工作的指导监督。各市县要制定实施细则，加强政策解读，营造良好舆论环境，促进房地产高质量发展。

本通知自发布之日起施行。

住房城乡建设部
自然资源部
金融监管总局

2026年8月28日

主编：张艳

责编：marl

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