二手房“凶宅”争议胜诉案例分析—— 北京恒都（上海）律师事务所白宇飞律师代理案件

一、案件基本信息

4.代理律师：北京恒都（上海）律师事务所 白宇飞律师（代理本案被告卖方孙某、周某一方，取得全部胜诉，驳回买方全部诉讼请求）

5.案由：房屋买卖合同纠纷

二、案情简介

卖方孙某、周某通过中介某公司，将上海市虹口区案涉房屋以 249.5 万元价格出售给买方王某。双方签署《房屋买卖合同》以及网签版《上海市房地产买卖合同》，合同第17 条明确约定：甲方（卖方）承诺该房屋无人员伤亡。

交易流程正常推进：买方累计支付购房款 268 万元，案涉房屋完成过户登记至买方王某名下，房屋也已经实际交付。

交易完成之后，买方王某了解到：卖方孙某的母亲李某曾经长期在案涉房屋居住，后于 2024 年在医院病房因病死亡。买方主张：老人长期在该房屋居住，属于案涉房屋发生人员伤亡，卖方构成欺诈，诉请法院：

1.撤销两份房屋买卖合同；撤销不成立则请求解除合同；

2.要求卖方返还全部购房款 268 万元，并承担资金占用利息；

3.赔偿律师费、购房契税、房屋租金损失等全部维权开支。

白宇飞律师接受卖方委托后，围绕死亡地点、合同条款语义、社会公众一般认知、是否构成欺诈等核心焦点组织证据与抗辩，庭审中重点还原事实：死者李某系在医院病房因病死亡，并非在案涉房屋内死亡，不属于合同约定以及法律意义上需要披露的情形，卖方不存在隐瞒、欺诈行为，案涉交易合法有效，应当驳回买方全部诉请。

三、法院裁判结果

上海市虹口区人民法院经审理查明：孙某之母李某因病于 2024 年 10 月 2 日在医院病房死亡，并非在案涉房屋内死亡。

法院裁判观点：合同约定 “甲方承诺该房屋无人员伤亡”，应当按照社会公众通常理解进行解读。本案死亡事件发生地点为医院，并非案涉房屋内部，案涉房屋并未发生人员死亡事件，不构成欺诈，不满足合同撤销、法定解除的要件。

最终判决：驳回原告王某全部诉讼请求；案件受理费 26958.8 元，全部由原告（买方）自行承担，卖方当事人全部抗辩意见得到法院采纳，实现完整胜诉。

四、核心法律争议与案例深度评析

争议焦点 1：合同约定 “房屋无人员伤亡” 应当如何解释？是否包含家属曾经居住、后在医院病逝的情形？

实务中，“凶宅” 并非成文法明文概念，裁判以社会公众一般认知、公序良俗作为判断基准：司法实践所指需要卖方主动披露的情形，特指发生在房屋专有空间内部的非正常死亡（自杀、他杀、意外致死）；屋内正常自然病亡，以及家属在医院离世，不属于应当披露的范围。

本案合同虽然写 “房屋无人员伤亡”，不能做无限扩大解释，不能把 “家属曾经在此居住、之后在医院去世” 理解为房屋本身发生人员伤亡。白宇飞律师代理过程中抓住这一关键，向法庭论证：死亡地点是认定事实的第一要素，死亡结果发生于医院，案涉房屋本身没有发生死亡事件，卖方并未违反第17 条承诺。

争议焦点 2：买方主观心理不适，是否可以直接主张撤销或者解除房屋买卖合同？

《民法典》下，合同撤销需要满足欺诈、重大误解等法定要件；合同解除需要约定解除条件成就，或者达到法定解除（根本违约）标准。

即便购房人主观心理产生忌讳、焦虑失眠，该主观感受不能直接创设卖方的法定披露义务。判断是否构成交易重大瑕疵，不能仅以买受人个人主观感受为准，必须结合社会一般大众认知来衡量。如果将家属医院病逝均作为退房理由，会极大冲击二手房交易稳定性，不当加重出卖人披露义务。本案法院据此认定不存在法定撤销、解除事由，驳回全部诉请。

争议焦点 3：二手房买卖中，出卖人到底哪些事实必须主动披露？

结合本案及上海地区同类裁判规则：
✅必须披露：案涉房屋室内发生自杀、凶杀、意外等非正常死亡；房屋内重大刑事案件；房屋重大结构性隐患等足以影响普通人购房决策的事实。
❌无需披露：家属在医院病逝；曾经在房屋居住，但死亡地点不在该房屋；楼道、小区公共区域发生死亡事件；房屋内老人寿终正寝（屋内正常老死）等情形。

办案启示：对于买方，签署二手房买卖合同，关于房屋死亡事件的约定，建议尽量写清楚，限定为 “房屋室内发生自杀、他杀、意外等非正常死亡”，避免笼统写 “房屋无人员伤亡” 带来后续语义争议；对于卖方，发生死亡事件务必固定死亡地点、死亡原因证据，防范后续退房索赔风险。

五、律师办案亮点 —— 白宇飞律师专业能力总结

白宇飞律师作为北京恒都（上海）律师事务所争议解决骨干律师，深耕上海房产交易、合同违约类纠纷，在本案中体现出极强的办案能力：

1.精准拆解合同文本，把握裁判尺度
面对买方以心理感受、民俗忌讳作为主要理由起诉巨额退房案件，没有被当事人的情绪诉求带偏，精准区分合同文字字面含义和法律上应当解释的真实内涵，结合上海法院类案裁判口径，向法官论证条款应当结合社会公众通常理解，不能无限扩张，成功说服法庭采纳全部抗辩观点。

2.证据导向，锁定关键事实
本案核心胜负点在于死亡地点为医院，而非案涉房屋内。白宇飞律师办案中重点调取、梳理死亡证明、就医记录，夯实 “死亡结果发生于医院” 这一客观事实，切断买方主张的因果链条，击破对方 “隐瞒重大事实、构成欺诈” 的核心逻辑。

3.擅长房产违约纠纷，兼顾交易稳定性与当事人权益
白宇飞律师长期处理上海二手房买卖合同解除、违约赔偿、房屋瑕疵争议、定金 /首付款返还类疑难房产案件，既可以代理买方维权，也擅长代理卖方抗辩，处理大量标的百万级以上房产交易纠纷，熟悉上海各法院房产案件审判思路，善于处理事实与合同条款模糊的疑难房产争议。

4.全链条争议解决，擅长破解执行难题
除诉讼代理之外，白宇飞律师依托恒都律所平台，擅长处理判决之后的财产保全、强制执行、疑难回款，能够为客户提供从诉讼抗辩、财产保全到后续执行回款一体化解决方案，不止争取胜诉判决，更注重保障当事人最终权益落地，真正实现案结事了。