从住宅开发到片区共建，中海在香港探索出业绩、模式双重进阶之路

《星岛》记者 钟凯 广州报道

8月26日，中国海外发展公布2026年中期业绩，在房地产市场仍处于调整期的背景下，公司业绩保持稳健增长。上半年公司合约物业销售额1343.5亿元人民币，同比增长11.8%，权益销售规模位列行业首位，也是TOP10房企当中唯一实现销售双位数增长的企业。

其中，香港业务是观察中海本轮增长的一个窗口。期内，公司香港全口径销售突破150亿港元，创历史新高，在中资房企中排名第一。对一家在港深耕多年的央企房企而言，这不只是销售数字的变化，也折射出香港住宅市场修复后，企业对区位、产品和推售节奏的新一轮比拼。

过去一段时间，香港新盘市场更强调贴市定价和加快去化；随着成交逐步回升，房企面对的已不只是“卖得快不快”，而是能否判断市场修复的节奏，在确保经营安全的前提下，把握窗口期安排推售、补充资源。这一变化，在供应集中的启德跑道区体现得尤为充分。

中海董事局主席颜建国在中期业绩会上提及，启德跑道区项目延续2025年以来的热销态势，成交价格稳步上升。销售表现背后，既有市场修复的外部条件，也有中海在好地段、好产品和销售组织上的长期投入。

好地段、好产品，销售如何跑出确定性

中海行政总裁张智超指出，当前房地产市场呈现K型分化，这种分化同时发生在城市之间和城市内部。从城市之间看，上半年上海、北京一二手房成交总量均实现正增长，香港市场量价超预期上涨，成交量增长了33%；二、三线城市整体则仍在筑底，修复节奏还在观察。

即便在香港本地，市场回暖也并非普涨行情，购房者置业决策依然审慎，核心地段与优质产品成为穿越周期的确定性来源。

作为香港罕见、位处市区的大型新发展区，启德板块具备难以复制的优势。区位方面，启德距中环仅20分钟车程，为中环、金钟上班的金融精英创造了便捷的通勤条件；配套方面，启德规划大型商场、国际学校、医院、公园等配套设施，生活便利性不输传统市区；供应方面，随着多个大型项目陆续落成，从刚需户型到豪宅大平层，不同预算的买家均能找到合适的选择。

数据显示，2025年前11个月，启德一手成交达2155宗，销售金额超300亿港元，位居全港第一，也是内地买家首选片区。2026年“五一”假期前，区域一手住宅成交量按年增长逾2.6倍，热度持续领跑全港。

板块的热度同样考验房企对需求的理解与产品落地能力。中海深度把握启德的板块机遇，在这里精准布局多项目差异化产品矩阵，全面覆盖首置、改善、高端及投资多元需求。

维港·湾畔现楼实拍

其中，维港·湾畔主打维港景观，一至三房户型适配多元家庭需求，截至8月16日累计合约销售约66.1亿港元，成交370伙，平均成交呎价约3.05万港元，个别单位成交呎价约4.5万港元；天泷瞄准高端改善客群，同期累计销售58.4亿港元；启德海湾、维港·双钻侧重首置中小户型，分别录得销售62.2亿港元（746伙）、12.8亿港元（155伙）。

跳出启德，中海的布局也覆盖不同发展板块。邻近港铁锦上路站、对接北部都会区的柏珑项目，截至8月16日累计合约销售约57.5亿港元、740伙。从九龙东核心区到新界西北，中海并未将布局局限于单一热点板块。

深耕不止于销售，土地资源持续补位

亮眼销售成绩背后，是攻守兼备的内生发展底盘。

行业调整周期中，中海凭借稳健的财务状况、充裕的现金流与优质的资产底盘，巩固核心竞争优势。一方面，公司依托北京、上海、深圳等一线核心城市优质大项目，稳定兑现销售与利润基本盘；另一方面则主动捕捉市场结构性机会，基于对香港市场企稳回升、持续向好的明确判断，把握窗口期加大推售与投资力度。

销售端，中海2025年在香港实现合约销售额222.3亿元，销售额首次升至当地市场第五名。进入2026年上半年，香港全口径销售突破150亿港元（折合约133.1亿元），创历年新高，在行业调整期走出独立上涨行情。

中海在一线城市销售领先

2026年，中海持续在香港获取优质土地，夯实中长期土储。2月，公司以18.07亿港元成功投得牛头角彩霞道住宅地，落子九龙东成熟片区；7月，再度发力香港旧改赛道，以69.02亿港元斩获红磡庇利街/浙江街重建项目，代价显著高于市场预期。

放在中海全国投资框架下，香港拿地是其整体审慎布局策略的重要组成部分。7月以来，公司合计购地9宗，对应权益地价256.8亿元，占年内新增权益总地价的77%；其中折算成人民币，仅红磡项目就占这一阶段新增权益地价的23%，足见公司对香港核心城区的重仓态度。

从战略价值看，牛头角、红磡核心城区地块，不仅达到了补充土储目的，更能够与深耕多年的九龙东、启德片区现有项目形成区位联动、业态互补，持续强化核心片区的市场影响力。

颜建国在业绩会上透露，下半年上海、北京、香港多个大型及分期项目将陆续入市；未来公司会持续跟踪一线及重点二线城市优质大型项目，并借助收并购、城市更新拓宽土地获取渠道。

这意味着，除传统住宅招拍挂之外，中海正把投资触角延伸至更多元的城市开发模式。近期，公司便收购了深圳南山区桃源同富裕工业城旧改项目，总建筑面积接近23万平方米。相比普通单体项目，香港北部都会区片区开发试点，则代表着一套更复合的片区开发实践。

从住宅开发，到片区综合建设

8月24日，由中海、华润置地、招商局置地、中旅投资、京东集团、信和置业共同组建的联营公司，中标香港北部都会区（洪水桥/厦村新发展区）首个“片区开发”试点项目，中海持股17%。项目中标价为10.3亿港元，整个开发预计涉及约168亿港元投资。

这并非传统意义上的单宗住宅开发。项目紧邻在建屯马线洪水桥站，联营公司将在特区政府的统筹协调下，同步开发建设住宅、科创产业、智慧物流、社区商业及公共休憩空间，规划超3000多个居住单位，并带动超6000个就业机会，打造产住融合的综合片区。

北部都会区项目模拟效果

可以说，北部都会区建设，并不止于住宅与商业物业落成，更要求产业载体、就业岗位、生活配套、公共空间同步兑现。项目计划加快产业用地规划建设，推动物流产业设施尽早投运，正是对这一建设逻辑的落地，精准契合香港“南金融、北创科”的发展布局。

不同于传统住宅开发，这类高维度片区综合开发，高度考验企业的全域统筹与资源导入能力。中海拥有逾40年大型综合项目开发经验，曾参与雄安新区首个项目建设，可为片区建设提供系统性规划协调与高标准交付保障；同时公司在智慧先进建造、BIPV、供应链运营、智慧社区、城市更新等领域，沉淀了成熟的技术与产业导入能力。

这种综合能力并非首次落地香港，中海在港业务链条早已覆盖工程建设、地产开发、物业服务等多个板块。其中，自1984年至今公司已累计承建全港57%的简约公屋单位，为香港规模最大的公屋承建商，同时承接全港54%简约公屋的运营管理工作。

2026年以来，中海物业还新承接古洞北新发展区公营房屋古雋邨、续标皇后山邨物业管理服务，同时为香港高铁西九龙站、港珠澳大桥港方口岸、中国客运码头、港澳客运码头等公共枢纽提供城市服务。住宅开发投资，叠加本地工程承建与物业服务等实践，为中海深度参与香港城市建设积累了扎实经验。

从长远来看，香港楼市依然受利率、供应与宏观周期影响，行情存在阶段性波动。而中海依托持续更新的土储、成熟的产品与综合城市运营能力，跳出传统住宅开发的局限，探索出了一条与城市共生的发展路径。这是一个长期扎根的房企故事，亦是内地开发力量深度参与香港城市建设的鲜活样本。