北京
文/北京进深 徐迪
昌平供地，紧锣密鼓。
8月27日傍晚6点左右，小沙河1802-0006地块正式挂牌，将于9月30日完成出让。
两个小时前，它刚刚进入用地预申请。
地块起拍价8.36亿元，折合楼面价约2.2万元/㎡。
这个价格，比隔壁星耀未来的拿地价还便宜了3000元/㎡。
项目占地3.17公顷，规划地上建面3.8万㎡。
容积率低至1.2，限高24米（局部36米）。
在出让文件里，关于项目方案有一些细节要求：
1、限高方面，超过85%的建设用地建筑高度指标上限应小于等于24米，剩余15%可突破至36米。
在以往的供地，限高比例没有这么明确的量化。
管控越来越精细化，也给开发商的产品设计留出了灵活空间——局部可做少量小高层，形成高低错落的社区天际线。
2、户型方面，使用“好房子”政策，打造高端社区。
预计得房率、层高、装标等方面都将有更大的突破。
3、居住区可设置抬板平台，社区的使用效率和品质感进一步拉升。
总结来说，小沙河0006地块将以“低密洋房+抬板社区+高端好房子”的组合出道，其产品力和空间利用效率，在整个北京新增供地中，也属于标杆级别。
抬板社区，可说是北京楼市近期最热门的话题之一。
好像是一夜之间，北京就进入了抬板时代，但是目前只有丰台和昌平在卷抬板。
丰台出了3个：华润万泉寺和保利太平桥项目已出设计方案；
刚挂牌的岳各庄2号地，也是在出让文件里明确了可设置抬板平台。
昌平紧随其后，8月20日，东沙河0902-0008、0009地块正式挂牌，同样是在出让文件里提到抬板设计。
本以为它将是昌平的首个抬板社区，可就在同一天，建发东小口项目公示了一期总平面图，出现了3-4米的轻抬板设计。
加上本次拟出让的小沙河06地块，北京抬板社区攒到了六座。
有关抬板，北京目前尚无正式政策条文出台。唯一可以参照的，是丰台和昌平近期挂牌3宗地块的土拍文件里，对“抬板”有简短的描述：
“居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间，抬板以下可视同地下面积，不计入地上建筑规模。”
但是，有关抬板高度与建筑高度之间的计算关系，依然没有涉及。
这让开发商有了很大的弹性空间。说白了，目前在北京做开发，只要你有条件，就可以做抬板，反正不影响建筑高度。
抬板之后，地下车库可以少挖点，省点钱；一些配套设施装在抬板之下，至少可以保证小区地面的纯净度。
小沙河06地块这宗地块现身于今年6月底发布的第七轮供地清单，当时和东侧一幅面积相当的09-1地块打包，总体量超7万方。
时隔两个月，小沙河06地块单独上架，单宗体量更小，参与竞拍的房企范围更广，有利于充分竞争。
结合前面提到的出让条件，地块的出让诚意和规划精细度都相当高，预计会吸引不少关注低密改善赛道的开发商参与竞拍。
地块位于昌平区沙河镇，五环至六环之间，邻近地铁8号线和昌平线换乘站朱辛庄站，但是离地铁站还是有一段距离的，直线将近2公里。
周边有北京沙河万达广场、北京积水潭医院（回龙观院区）、昌平新城滨河森林公园（沙河）等生活配套设施。
地块西侧，就是越秀星耀未来所在的1802-0005地块，由越秀地产 未来科学城置业2024年10月拿地，楼面价2.5万元/㎡，销售指导价6.6万/㎡。
项目地上建面10.13万㎡，容积率1.8，规划17栋住宅楼，共978户，均为6-8层矮板，主力户型为92/97/107/132㎡，加赠后得房率88%-91%。
2025年4月开盘，目前网签345套，去化不到四成，成交均价5.16万元/㎡。
再往南就是朱辛庄板块了，房价要比小沙河略高一些，包括中海未来之境、越秀星樾、中海寰宇未来等，成交均价在6万左右。
即将入市未来城星寰时光，规划8栋楼共322户，面积段预计79-129㎡。
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