张鹏：产业园区未来五年关键词｜2026博鳌产业科技大会

本文整理自张鹏先生在2026博鳌产业科技大会上的演讲。

张鹏（园动力产业发展创始人、董事长）：感谢大家。关于如何开场，包括大会提到的从“十四五”到“十五五”的过渡，大家如何应对，我想先从自身说起。

我们企业到今年已是第七年，是跟着“十四五”发展起来的，如今也在跨周期。

今年是“十五五”的开局之年，也是园动力品牌升级的第一年。借这个机会，我把过去五年我们做了什么、接下来准备做什么，向大家作个汇报。

园动力的模式，在一定程度上可以代表产业园区运营这个行业。我们是这个行业的早期践行者，也是为数不多同时完成“全国化”“全流程”的企业，在这个赛道的探索已经进入了第二阶段。

园区应该怎么做？过去我们公司叫“园动力产业发展”，英文名是Power Park+，对应“园动力”三个字：Power代表动力，Park代表园区，加号代表我们。这次升级的第一步，是把品牌的主旨和立意做了提炼，浓缩成POPA四个字母。

大家看到园动力时，会以这四个字母来认识我们，它是对业务的深度融合与总结，对受众而言，就是把品牌进一步简约化。

了解我们的朋友都知道，过去我们叫“产业发展的赋能引擎”，动力与引擎十分匹配。经过五年发展，这个引擎已经在全国45个城市提供了很好的赋能服务，如今升级为“赋能矩阵”，已经形成了一定程度的矩阵化。

POPA也是园动力产业赋能的一个新起点、新高度。

那什么是1314？这里面有多个维度。我认为园动力的打法是四维的，过去五年是四维，以后也是四维。

园区这件事，在产业方向还很模糊的时候，一直是特定区域、产业片区内的开发模式。比如我所在的北京亦庄经济开发区，大家熟悉的小米汽车就在亦庄经济南区，过去叫马驹桥，是亦庄南边的一个区域，当时也聚集了很多产业园，如今已并入亦庄经济开发区。

再比如北京中关村、张江高科、深圳科技园，都是那个时期特定地区以政府政策、资金资源为主导，无论如何必须做成的产业片区。

到2.0时代，出现了很多标杆企业，如华夏幸福、天安数码城，采用“产业加住宅”的混合模式，主题是产业新城。到第三代则出现了全国化的产业地产开发商，如中南高科、万洋众创城，用地产化的操盘逻辑来完成园区开发，简称产业地产。

随着地产的下滑，产业地产模式更加困难。这与大家想象的可能不一样，如果做产业地产，在二十年以前是很好的市场。但到了2023年，则出现了严重的下滑，因为售价、租金已经跌破了成本。产业园区的土地成本非常低，很容易跌穿的是建安成本，如果连建安都覆盖不了，这个模式就要另当别论了。

我们成立于2020年，进入之初就以园区运营服务商的姿态出现，当时就跟政府强调，不拿地、不搞建设，不到各地去拿地投资，以此树立自己纯粹的身份。

很多人把我们评估为轻资产运营公司，但实际上，园动力的运营服务模式是帮助各个投资商打造园区运营方案，每一次服务都是一次定制，就像理发师给人剪头发，不可能套用一个模板。

而我理解的轻资产，是把这家企业在重资产积累上的能力，用固定的模式输出给每一个客户。但园动力并不是这样，所以我们对自身的定位是运营服务商。

我们为什么用园区运营服务商的模式进入？因为我们发现，产业园区除了和房地产一样具备经营性物业属性外，更重要的还具备基础设施属性。

如今，随着可经营性物业的属性逐渐退去，出现了“算不过账”的情况：国企做园区都追求现金流平衡，不再追求开发销售率，甚至微亏也可以，通过长期持有运营，再去别的点位发力盈利。

开发本身有可能就是赔的，当这层属性退去之后，园区作为产业发展整个奠基石的作用，也就是基础设施的作用，就凸显出来。

因为属性回归，园区的开发主体正在发生变化。根据园动力管理的约180个园区的经验，我们有约70%的开发主体已经变成各城市区、镇、市、省一级的平台公司，受政府委托来开发，这是我们的主力客户。

当开发主体已经全面完成向“央国平”（央企、国企、平台公司）转变之后，作为运营商，如果你再下场拿地，你就是人家的竞争对手，而且还竞争不过。

第二个比较大的变化是，“十五五”规划落地以后，各方都强调发展产业。过去产业地产模式走低，大部分开发商都强调自己做综合性产业园区，说白了就是没有产业主题的园区。

我们一直强调，一个园区一定要有一条产业链，这比综合园区难得多。所谓综合园区，就是卖给谁都可以；所谓打造一条产业链的园区，就是一个园区只能装一条产业链的上下游客户，这对园区的运营能力提出了更高的要求。

第三个要求是“三好”，也就是三个属性均好。

第一，不能让园区开发完之后，作为开发主体的平台公司一分钱利润都没有，彻底卖不掉、租不出去，这样的开发是失败的，是要被问责的；第二，地方政府招引产业，如果招不到，产业链无法聚集成型，也是不行的；第三，作为终端使用者，也就是我们的实体企业，其固定资产属性也要能用、够用、好用。

也就是说，要围绕园区行业的三个客户，即政府、投资商、实体企业，最终实现“四赢”。参与这件事情的前三个主体，加上运营商，一共四方；我们运营商要能活下来，而且要活得不错，才能为整个园区行业赋能、提供服务。这一理念是园动力七年前提出的，今天结合政府对园区定义的变化，我们完成了一次升级，也就是从“四维”向“全维”的跃迁。

我们用五到六年时间，做了180个园区，进入45个城市，累计运营面积达到三千万平方米。如果加上定语，就是“民营企业”；即便不加定语，我们也是该领域管理面积最大的一家企业。在这一快速发展的过程中，我们找到了自己的短板，也发现了园区真正的痛点。所以，今年是我们新的起点。

在升维的过程中，我还是想回顾一下几个参与者的维度变化——正是这些变化倒逼园动力发生维度变化。

第一类，是赋能园区的投资商。因为我们主要合作的园区，都是“央国平”开发的增量园区，以及低效用地盘活的园区。在服务过程中，我们又遇到了地方政府和成片开发区的委托，需要对一个区域的经济结构、产业结构发展进行赋能。

因此，我们先后帮助福州市制定了工业园区的标准化建设方案。福州这个城市山多水多，地上可建设用地特别少，所以园动力给福州市政府提出的最终建议是：所有经营性工业用地，全部由自己的平台公司来拿，不进行市场化转让。最终落地在市区几个区执行。他们的地价整理成本要达到500万元一亩。

今天台下很多是做房地产的朋友，500万听起来不算什么，但在工业园区里，这属于比较高的土地价格，甚至北京很多区县都没有这样的价格。

另外，在服务园区的过程中，我们还结识了很多“链主型”企业，也就是产业客户，他们同样需要运营服务。所以我们的第一个升维，是未来不仅服务于园区的投资主体，还要服务于园区所在地的地方政府、开发区，以及招引过来的产业客户。

随着客户升维，业务也必须升维，这既是园区运营行业下一阶段的目标，也是生存的必需。因为大家常说做招商和园区服务不赚钱，那是因为只做这些基础业务、又做不到园动力这个规模，很难存活下来。

园动力在园区业务上的全链条正在不断深化，通过园区业务的全流程，向产业发展各个体系进行专业化赋能。具体包括哪些呢？像今年规划的：帮助地方政府做区域战略规划、区域产业园区规划、区域空间规划、区域园区发展规划、智慧园区运营、产业招商、土地招商、异地招商、产业转移、产业大数据服务、产业链供应链对应服务、精准招商推进、产业金融服务，以及新媒体平台品牌升级服务。

这里我所列到的每一个项目，在我们服务清单里都已经出现，并且都有落地案例，同时也支撑着我们的主营业务。因为主营业务范围在顺着链条不断扩大，所以主营业务也会随之增长。

最近我们正在沟通的一个案例，位于杭州萧山。有两个区一级的平台公司，开发的是膜材料小镇，这个小镇大概两三千亩地，未来有大量低效增量资产需要盘活、接入、转化。园区里还藏着一位尚未上市的隐形大佬，规模很大，做新型材料非常厉害。

进入升维环节，我们还要帮助产业客户实现资产全周期托管。很多企业主在拿地建完房子之后，一旦主营业务萎缩或者重心偏移，留下的资产便无人管理。这时一个很迫切的需求就是托管，需要有人帮他管理闲置资产，而这些资产往往位于非常好的区位。

我们之前有一个典型项目，在上海嘉定的南翔镇。大家理解南翔多是作为一种文旅符号，但那里其实有很多老工业园区。整个园区盘活之后，经过改造加重建，容积率从原来的单层厂房提升到2.5，满租率达到95%。在今天市场环境下，还能做到95%的出租率，是非常厉害的。

虽然租金有所下滑，我们当时预测每平方米租金2元，现在已经租不到这个价，但出租率依然非常稳健。今天上午，这个项目刚签约了一个客户。

我今天演讲的主题，是园动力从产业“赋能引擎”升级为“赋能矩阵”，强调矩阵化的赋能，尤其是招商环节，把异地客户推过去。

上午就有一个河南荥阳的团队，先到河南品牌馆参观，他们正有去上海选址的需求，河南同事便推荐了上海的项目。客户说正好想去北边，觉得宝山远，就想去嘉定，于是河南同事把客户推给了上海同事，上午就完成了签约。

这是一个租赁项目，整幢租赁3500平方米。如果没有园动力的全国化布局，在45个城市都有落地办公室和招商团队，很难在这么短的时间里建立起如此坚实的信任感。因为客户首先在河南了解到我们运营的园区非常好，但他的选址需求在上海；换句话说，如果他今天的选址需求是在45个城市中的任何一个城市，我们都能把这个需求转化落地。这种黏性并不低于区政府，而是体现在我们的矩阵之上。

未来这些企业在我们跨区域协助转移招商之后，还会有一系列后续需求，比如资产托管、资产配置、二次选址、产业跨区域选址，我们可以帮助企业主提供免费的全中国选址能力。因为前阵子我去了东南亚，很多国内投向IDC的热钱也想去东南亚，从雅加达到新加坡对接了很多资源。

未来，海外尤其是东南亚的出海建机房需求会很多，我们想做“数据机房版的云主机”。我们的基石是基础设施，无论是空间载体还是配上某些设备，一定是以园动力运营为基石，再附加客户所承载的一切服务需求，我们提供全方位的服务。

从布局上看，通过这五六年我们完成了升维，在中国主要经济区完成了布局。我们最早的布局目标是前108个城市，因为我们认为这些城市都有产业服务深耕的机会。但接下来的目标聚焦在五大区域、十五个小区域。45个城市不是终点，未来还会有别的城市加入，但并非一定要做满108个城市。

这是我今天上午想总结的，也想跟现场的葛培健老师分享下。这一年下来，经济越不好，企业、项目、老板的思维都在“聚”：他们要扎堆，觉得自己飘在某个地方的时候就会心慌，这种感觉我在业务中能充分感受到。

企业从过去“生产基地放哪里、总部放哪里”那种大干快上的节奏中走出来，如今更愿意“收缩”在一个产研办商一体的地方。随着他们思想上的变化，园区开发的业态也在随之改变。

做产业聚集，是现在难还是原来难？原来难，现在不难，因为大家挑园区的时候，如果没有同行在，他还真就不去了，就要聚集在一起，大家都在给自己找伴，或者说找一个壳。这个壳能给他一定的保护作用，不一定是真实的保护作用，但至少在心理上，能先消解他在选址上的恐慌。

所以接下来的五年，如果让我用一个词来总结，我认为经济也好、房地产也好、园区也好，应该就是“聚”，聚集的聚。

园动力愿景升级之后，就是成为中国独树一帜的产业发展赋能矩阵、平台化运营服务商。谢谢大家。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。