厦门楼市开始离谱了！集美区杏林湾板块从4.2万变成2.7万

一个本地房东没把钥匙交给中介，自己蹲在小区门口举着纸牌子，上面写着“杏林湾，2.7万，看房直接打电话”。

去年这个时候同一个小区的中介朋友圈还在发“4万2诚心卖，业主急售不议价”。就一年多的时间，同一个地方，数字差了1万5。这事让很多厦门人睡不好觉。我今天想聊聊这到底怎么回事，以及跟咱们普通人到底有什么关系。

一、从“抢着买”到“挂着看”，中间发生了什么

我是上个月陪一个老同学去看房的。他儿子明年要结婚，想在集美买一套做婚房。我们沿着杏林湾转了一圈，中介带看了四套，有三套的挂牌价都在2万8到3万之间。其中一套110平的三房，去年年初挂牌430万，现在调到310万，还没卖出去。

中介跟我说了一句话我印象特别深：“现在不是价格问题，是买家觉得还会再降。”

这话搁在两年前谁敢信。2023年那会儿杏林湾新盘摇号，中签率最低的时候不到30%，有人凌晨三点去排队。我一个邻居为了抢一套看湖的，把老家县城一套老房子亏了8万卖掉凑首付。那时候所有人嘴里都念叨一句话：厦门岛外核心区，4万以下是捡漏。

现在4万变成2万7，捡漏的变成站岗的。

为什么跌成这样？我自己琢磨了几点原因。首先是整个厦门的二手房挂牌量，2026年6月底已经快5万套了，比2023年初多了快一倍。卖的人多了，买的人没跟上，价格自然往下走。其次杏林湾前几年涨得太快，2021年到2023年那波，有些小区一年涨了8000一平，现在回头看你说是价值回归也好，挤泡沫也好，反正数字不会骗人。再有就是新房在那顶着，杏林湾边上这两年新开的楼盘，开盘价也就3万出头，户型还更新，谁还花4万去买二手房。

本质是什么？我觉得本质就一句话：厦门的购买力撑不住那个价格了。以前大家觉得“岛外核心区永远涨”，这个信念一松，价格就一层一层往下掉。

二、最先扛不住的，是2021年高点上车的那批人

我认识一个小年轻，2022年初买的杏林湾一套89平的小三房，单价4万1，总价365万。首付凑了110万，贷款255万，30年期，利率当时是4.65%，月供1万3千多。他和他老婆两个人在软件园上班，加一起月收入2万5左右，月供去掉一半多，剩下的钱交完物业水电、养一辆车、吃吃饭，基本月月光。

前几天他跟我说，同户型楼上邻居刚成交一套，290万。等于他的房子账面亏了75万，算上这两年还的利息，快100万没了。

“我现在不敢看房贷APP，每看一次心里堵一次。”

他说这话的时候低着头玩手机，没看我。我能感觉到他不是在抱怨，就是累。两口子现在周末不敢出去吃饭，以前每个月看一场电影，现在改成在家投屏。不是还不起月供，是觉得这个月供还得太憋屈。

还有更难受的。有个大姐，2021年把思明区一套老破小卖了，置换到杏林湾想改善居住，老房子卖了300万，添了120万，买了一套420万的。现在老房子涨到了350万，新房子跌到了300万。两头一算，她等于白搭进去一套老房子的涨幅，还多背了一身债。

现在她每天从杏林湾坐地铁去岛内上班，单程50分钟。以前住思明的时候走路20分钟。改善居住，改了个寂寞。

这类人不是个例。2021年到2023年上半年，厦门全市成交了大概多少套二手房我没精确数字，但光杏林湾贝壳一个平台上的成交记录，那两年每个月都有四五十套。这些人里有相当一部分是掏空六个钱包上车的。现在房价一跌，月供压力没减，房子本身还在缩水，很多人嘴上不说，心里都在算一笔账：再这么下去，我是不是该断供？

三、想卖卖不掉，想买不敢买，市场就这么僵住了

现在的厦门楼市特别拧巴。

卖的人有两种。一种是真扛不住的，比如失业的、要换城市的、家里出事的，这种是真割肉，价格挂得比市场价还低5%到10%，就求一个“快”。另一种是想卖但没那么急的，他们的心态是——我已经亏了，再让我亏更多不可能，爱买不买。

买的人呢，也分两种。一种是刚需，孩子要上学、要结婚，没办法必须买。但这种人现在学精了，看房看三个月不下手，每次看完就跟中介说“我再想想”，其实心里想的是“我再等等，说不定下个月还便宜”。另一种是手里有点闲钱想投资的，现在根本不看住宅了，要么存银行，要么看租金回报率更高的小户型公寓或者商铺。

我那个去看房的老同学就是第一种。儿子婚期定了明年五一，最晚今年年底得定下来。他看中了一套300万的房子，首付能掏180万，贷款120万，月供6000多。按道理能负担，但他就是下不去手。

他说：“我不是买不起，我是怕明年变成270万。那我不是白干两年？”

他这句话特别真实。现在市场上像我同学这样的人很多很多。不是没钱，是没信心。

中介为了促成交，什么招都使。上个月杏林湾有个盘，中介组织了一场“夜场看房团”，晚上七点半开始，看到十点，看完现场谈价格，据说当天晚上谈成了两套。谈成的价格都是2万6出头，比挂牌价还低。

但这种事现在也带不动整体成交量。整个集美区6月份二手房成交也就两百套出头，放到2023年高峰期，光杏林湾一个板块一个月就能卖这么多。

四、急卖和不急卖的人，过着完全不同的日子

我观察到两种人，现在的生活状态差别特别大。

急卖的，是真的急了。我认识一个中介说，他上个月帮一个房东卖了一套房，单价2万5千多。房东是个做外贸的，这两年生意不行，公司倒了，欠了供应商一百多万，房子不卖不行。卖完房还完贷款，到手就剩三十多万。四十多岁的人了，拖家带口搬到翔安去租房子住，一个月租金两千出头。

他在微信上跟中介说了一句：“从头再来吧，也没别的办法。”

不急卖的，状态完全不一样。有个退休的老师傅，杏林湾一套大三房，2022年有人出到4万3他没卖，现在有人出2万8他也不卖。他说反正没有贷款，不等着这笔钱用，租出去一个月还能收四千多房租，卖不卖的无所谓。

他每个礼拜去杏林湾边上钓两次鱼，日子照过。房价跌了，对他就是个数字。

所以你看，同样一个板块，房价跌了，对有的人是灭顶之灾，对有的人就是不痛不痒。关键不在于房子值多少钱，在于你背了多少债、你急不急用这笔钱。

说到底，房价涨跌本身没那么可怕。可怕的是你为了买房把生活撑得太满，满到一根稻草就能压倒。2021年高点上车的那批人，很多人当时是踮着脚尖够的，月供占收入超过一半的大有人在。那时候觉得工资会涨、房价会涨，撑一撑就过去了。现在工资没怎么涨，房价还跌了，那个“撑一撑”就变成了“熬一熬”。

五、接下来会怎样，我说几个正在发生的事

有人问我，厦门房价到底了没有。我说我不知道，谁要跟你说他知道，你让他把房产证押你那儿。

但我能看到几个正在发生的事情。

第一个，银行现在对二手房评估价调得很低。杏林湾一套房子市场成交价2万7，银行评估可能只给到2万5。意味着买家首付要多掏好几万。这会进一步压缩购买力。

第二个，法拍房在变多。我让中介朋友帮我查了一下，整个厦门7月份挂出来的法拍住宅，比去年同期多了大概三成。这里面有多少是断供的，没有公开数据，但这个趋势让人不太安心。

第三个，租金也在掉。杏林湾那边一套80多平的两房，2023年能租到四千二三，现在挂三千七八还不一定租得出去。租金一掉，投资客更不愿意进场了。

这三个事情叠加在一起，短期内价格向上的动力我看不到。

但我也不是说会一直跌下去。厦门这个地方，人口净流入还是正的，每年毕业季都有年轻人过来。岛内土地就那么多，岛外核心区的地也越拍越少。长期看，有人来就有人要住，有需求就有一个底在。

只是这个底在哪里，现在谁都说不好。

六、普通人现在能做什么，我说说我自己的办法

我不是专家，就是个也关注房子、也被房子折腾过的普通人。下面这几条是我自己现在在想的，不一定对，你参考着看。

第一，如果你是刚需，现在可以看房，但别急着下手。 我的做法是每周花半天时间，约中介看两三套，把同小区最近三个月的成交记录拉出来看，心里有数。谈价格的时候，照着最近成交的最低价往下再砍5%试试。现在这个行情，你不砍是你傻。

第二，别把所有钱都砸在首付里。 我现在的想法是，首付能少付就少付，手上多留一些现金。万一后续月供压力大，或者家里有急事，手里有钱心里不慌。不要为了少还利息把家底掏空，不值当。

第三，如果房子是自住的，少看房价APP。 这话不好听，但真的是这样。你又不卖，天天看它跌了涨了纯粹给自己添堵。我有个朋友去年把看房软件全删了，说心情好多了。该还的月供一分不少，看它干啥。

第四，想置换的，先卖后买。 现在这个行情，卖房比买房难。你先定好了买的，那边卖不掉，两头压着你就慌了。我的建议是手里的旧房子挂出去，拿到合同或者至少有了明确的买家意向，再去看新房子。

第五，月供压力太大的，主动去银行谈。 现在有些银行可以协商调整还款计划，延长年限、暂时只还利息之类的。别等到逾期了再去找银行，那时候就晚了。早开口，银行也怕你断供，双方商量着来比硬扛强。

说到底，房子是个东西，日子是自己的。杏林湾从4万2变成2万7，骂也好慌也好，数字就摆在那儿了。我改变不了这个行情，但我可以改变自己看这个行情的方式。

最后我想问你一句——

如果回到2021年，你还会掏空钱包买那套房子吗？

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