贝壳两翼渐丰

近日，贝壳发布2026年第二季度业绩公告。今年第二季度，贝壳实现净收入245亿元，经调整经营利润为35.9亿元，经调整经营利润率达14.6%，同比提升8.5个百分点。贝壳平台二手房成交单量同比增长25%，公司整体GTV达9338亿元，同比增长6.3%，实现一年来首次转涨。公司战略变革叠加存量市场回暖，贝壳交出三年来最佳财报。

相比基本面，这份财报真正值得拆解的，是新业务的结构性撕裂：核心交易大盘回暖，但两大新业务依旧看起来在“收缩”；收入往下走，利润率却创出三年新高，总部费用分摊前，家装、租赁二季度继续保持盈利 。

今年第二季度，贝壳家装家居业务净收入31.9亿元，下降30%，租赁业务收入48.3亿元，下降14.8%，均低于去年同期。但这两项新业务的利润率却逆势上扬，其中，家装家居贡献利润率为39.6%，同比提升7.5个百分点，环比提升3.4个百分点，为历史最好水平；租赁业务贡献利润率为15.3%，同比提升6.9个百分点，环比提升0.5个百分点。

家装家居和租赁是贝壳“一体三翼”业务架构中的重要两翼。随着房地产市场迈入新阶段，房地产市场逻辑已经切换，买房不再是居住消费的终点。消费者的关注点从“买房”延伸至“租房、装修、物业、更新、维护”等全链条需求。作为中国最大的居住服务平台之一，贝壳很早就在这一链条上进行布局，并将家装家居、租赁确立为新的业务增长点，谋求“第二增长曲线”。

与此同时，家装行业正在经历一轮剧烈的供需重构，租赁市场也面临成本和运营的双重压力。尽管手握房产交易场景、线下门店等先天优势，贝壳没有继续扩规模，反而主动踩下扩张刹车，将更多精力放在业务模式重构和服务质量提升上。

政策层面迎来利好，《住房公积金管理条例》完成最新修订，装修、支付房租被纳入可支付情形。政策端对住房消费的支持，令这两个领域迎来新的发展机遇。但政策红利并不等同于订单，贝壳选择用主动控规模完成蓄力。

主动控规模

换取更健康的经营模型

长期以来，家装家居行业呈现出“大行业、小企业、高压力”的格局。有机构统计，作为房地产的下游行业之一，家装家居行业的市场规模约有4万-5万亿元。但由于各种原因，行业集中度低，服务水平与市场期待有一定差距。

近年来，房地产业调整也在深刻影响家装家居行业。行业增长重心已从新房转向存量房，城市更新正在成为新“战场”。市场需求碎片化特征更加凸显，对产业链整合能力和服务能力的挑战不降反增。

在业绩电话会上，贝壳管理层阐释了这一变化的影响：“新房交付规模下降之下，过去主要服务新房市场的家装企业，也集中进入二手房市场，行业由分享增量转向更加激烈的存量竞争。”贝壳内部由此判断，规模不再天然代表价值，企业能否穿越周期，关键取决于经营质量、产品竞争力和交付品质。

智慧大屏展示工地验收情况

基于此，贝壳主动降速、控制规模。过去一年，贝壳退出了部分城市、门店和低质量获客渠道。加之行业需求整体承压，家装家居业务的收入有所下降。

控节奏带来了结果，得益于集中采购和精细化成本管理带来的材料成本率下降，该业务的盈利能力反而逆势提升。同时，通过经营调整，服务者的人效有所提升。管理层表示，“保留下来的产能和成本结构更加健康。”

贝壳表示，这轮主动调整已基本完成，今年不会再进行大范围收缩。

这也意味着，家装家居业务的营收规模已没有大幅下降的空间。但调整结束不等于马上迎来收入反弹。管理层在电话会上坦言，7月份客户参考家装展厅等前端指标已经环比有所改善，但目前仍处于比较早期的阶段，传导至收入端尚需时间。

贝壳也在试图解决家装行业最棘手的交付问题。2026年，贝壳旗下的家装品牌圣都全国推进落地“鲁班行动”，通过高层带队突击巡检，解决装修施工中“无人盯、无人改”的痛点，建立差异化服务信任背书。

近日，在一个短视频中，贝壳集团副董事长、贝壳整装CEO徐万刚深圳在一个正在施工的工地联合巡检，当场发现问题当场提出优化、整改建议。据了解，由区域负责人带队，贝壳旗下的圣都、被窝已完成超300场装修工地巡检。

徐万刚在深圳家装工地巡检

这也是为什么，贝壳董事长彭永东在财报电话会议上强调“管理者要真的在场”。

贝壳还通过其他方式给予客户“安全感”。针对家装市场传统的“先付款再装修”模式导致的客户风险，尤其是装修公司卷款跑路造成的资金风险，贝壳推出资金存管服务，即让装修款项冻结在客户本人银行账户，工程验收后，确保客户满意再解冻到公司账户。

截至2026年6月底，圣都资金存管服务累计金额突破50亿元，覆盖50多个城市，服务超4万户家庭，存管用户占比超过93%。

贝壳管理层明确表示，未来不会重新走以牺牲利润换规模的路径。“我们追求的是以品质为底线、以产品为驱动、以健康盈利为约束，最终实现收入与利润的良性双增长。”管理层表示。

租赁业务：

规模扩张不等于经营胜利

租赁业务的收入下降主要源于统计口径的调整。

今年第二季度，贝壳的省心租业务继续向更轻、更低风险的净额法产品模式迭代，这一变化会减少会计口径下确认的收入。

但另一方面，净额法产品占比提升，加之人工、装配和租后成本的优化，促进了盈利能力的改善。二季度贝壳租赁业务贡献利润率为15.3%，在业内处于领先水平。

与此同时，贝壳租赁房源的在管规模仍保持较快增长。第二季度，在管房源规模达到超过79万套，同比增加34%。

尽管如此，贝壳关注的首要问题并不是规模。管理层认为，租赁能否实现可持续盈利，关键不仅是继续收房，而且是能否把房源池经营成一个低流失、低重复招租、高续约的存量资产池。这样一来，收入可以随着规模增长，而渠道成本、人工成本和管理复杂度不需要同比例增加。

近年来，房屋租赁行业正面临需求升级、租金承压等多重挑战。规模扩张往往无法带来业绩有质量的提升，反而容易造成服务水平的下降和运营成本的增加。

对此，贝壳的解题思路十分清晰。

第一，稳住存量。保持存量房源管理池规模的稳定，通过更主动的租期和续约管理，更适配的产品和更有品质的服务，提高业主和租客的留存。二季度业主到期续约率为74%，同比提升4个百分点；租客到期续租率约为56%，同比提升超过1个百分点。

第二，提高效率。二季度资管经理月人均在管房源同比提升约40%至约170套。未来贝壳将优化分工，避免不同任务相互挤占，提升专业化程度和人效。同时，AI运筹也会用于解决规模扩大以后运营复杂度上升的问题。

第三，优化增量。继续提高轻资产模式产品的占比，使盈利模型对租金波动更加稳健。同时根据不同城市、房源和客户需求提供差异化的产品方案，确保不同产品具有健康的单房经济性。

当然，作为服务者，贝壳也在试图建立行业标准。6月22日，在《住房租赁条例》正式施行近一周年之际，贝壳正式发布《贝壳惠居安全标准》，这是住房租赁行业首个系统化的居住安全企业标准，将国家《住房租赁条例》的安全要求转化为可执行、可检查的企业实践。最终能不能落地，还要看一线执行。

蓄力待发：

存量时代，第二曲线还没有迎来收获期

近年来，随着消费者对住房的需求从“有没有”转向“好不好”，居住消费领域也迎来变革，包括租赁、装修在内，多个房地产上下游领域新的发展机遇。

去年7月，《住房租赁条例》发布。作为住房租赁领域最重要的顶层设计文件，此举标志着中国住房租赁市场法治化建设迈出了关键一步。

今年8月，《住房公积金管理条例》完成修改，装修、支付房租被纳入可支付情形。

与此同时，各地出台改革公积金制度、促进消费、推动城市更新等多项文件，其中不少内容对装修、租赁等住房消费领域形成利好。

分析人士指出，随着存量时代的到来，住房消费逻辑发生重构的同时，新的市场空间也在出现。

今年3月，贝壳提出“以消费者为中心”的战略变革，旨在顺应时代变化，升级社区居住服务模式。

在内部信中，彭永东明确了各项业务的定位。其中，“一体”业务仍是基本盘，“三翼”业务则是升级社区居住服务模式的底气和基座。具体到家装家居和租赁业务，“在新的阶段里，惠居和整装要聚焦三个关键词：产品、品质、效率，把每一次服务做稳、把护城河做厚，把消费者真正认可的确定性做出来。”

分析人士指出，家装与租赁业务已成为贝壳“一体三翼”战略的重要支柱。一方面，这两项业务羽翼渐丰，通过业绩贡献，有效对冲交易业务的波动；另一方面，也承载贝壳从房产中介平台向居住服务平台的想象。

*本文仅供参考，不作为投资建议