新通道：商业拍卖激活江浙沪万亿沉睡资产

存量时代下的新通道：商业拍卖如何激活江浙沪万亿沉睡资产

2026年以来，中国房地产市场正经历从增量扩张向存量运营的深刻转型。“盘活存量商品房”“去库存”等内容已写入“十五五”战略规划和2026年《政府工作报告》。在此背景下，曾经被视为“配角”的商业拍卖，正悄然站上存量资产盘活的核心舞台。

政策定调，存量盘活上升为国家战略

当前市场面临多重存量压力。据统计，商品住宅广义库存虽同比下降17.7%，但绝对规模仍达14.26亿平方米；全国重点购物中心平均空置率约为9.8%，一线城市甲级写字楼平均空置率超过21%，产业园区平均空置率突破25%。

2025年以来，上海、广州、杭州、成都等地相继出台针对性政策，旨在通过制度创新破解存量盘活瓶颈。自然资源部等多部委明确支持利用专项债券资金收回收购存量闲置土地，优先回收进入司法或破产拍卖程序的土地。上海、成都、武汉等城市则提出将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。杭州对临时改变房屋用途的规则作出明确界定，首次申请期限最长不得超过五年。苏州也出台了过渡期政策落地细则。

大宗商业拍卖密集上演，头部标的频现

政策暖风之下，江浙沪商业拍卖市场迎来一波密集挂牌潮。

上海市场尤为引人注目。8月31日，位于虹桥商务区的“恒大虹桥国际”项目土地使用权及在建工程将以78.43亿元起拍，项目整体可售总面积达47.07万平方米。此前，静安区晋润海棠大厦整栋商办资产于3月开启二拍，起拍价下调至4.89亿元，较评估价折价超20%，项目带租约运营，入住率达84.5%。此外，闵行颛桥镇原金盛家居二期烂尾商业项目，被国内奥莱巨头砂之船集团以约5.78亿元成功竞得。

江苏市场同样不乏重磅案例。无锡老牌商业综合体“新之城购物广场”以12.46亿元起拍，评估价高达17.8亿元。南京河西金奥缤润汇商场以3.94亿元起拍，约为评估价5.63亿元的“七折”，但首次拍卖因无人出价流拍。启东恒大海上城堡酒店历经5次挂拍、长达16个月的处置周期，最终以6949万元成交，较首次评估价约2.02亿元相当于打了三折。常熟市永济家园商业不动产也相继挂牌拍卖，均为存量房带租交付。

浙江方面，绍兴佳源广场商业部分以4.897亿元起拍，地处镜湖新区核心地段，若能顺利易主，有望借助毗邻的苏宁广场热度共享客流、实现资产盘活。绍兴嵊州国商大厦有限公司重整投资权益开启新一轮公开竞价，起拍价2.876亿元，较上一轮下调超3000万元。义乌富力万达嘉华酒店以2.0445亿元成交，背后买家竟是当地一家主营洗车服务的企业。宁波东港喜来登酒店二拍以3.61亿元被老字号“楼茂记”母公司绿顺集团收入囊中，成交后需继续用于酒店经营。杭州未来科技城地标奥克斯中心部分资产以2.85亿元成交。杭州富阳东方茂开元名都酒店及东方茂购物中心整体资产包则以11.17亿元起拍。

商业拍卖：从“边缘通道”到“主流渠道”

与司法拍卖不同，商业拍卖是产权持有者的自主行为，个人或企业将资产通过平台公开竞价交易。依托互联网平台的流量优势，商业拍卖能够突破地域限制、缩短交易周期，线上化流程也在一定程度上降低了信息不对称。

数据印证了这一趋势。2026年上半年，全国房地产拍卖市场挂牌量达61.88万套，同比增长7.32%；成交量9.90万套，同比增长18.54%；竞拍人次同比增长34.26%。中指研究院数据显示，同期全国法拍市场成交约10.3万套，同比增加约29.8%，总成交金额约1515亿元。

机构参与度也在明显提升。部分银行在京东、阿里等平台开设官方资产店铺，集中上架抵债房产；资产管理公司每年可投放至房地产业的资产规模已达数百亿元；部分地方国企也开始通过拍卖平台参与竞拍。启东国资以6949万元接手恒大海上城堡酒店，便是国资通过拍卖平台参与存量资产盘活的典型案例。

什么样的专业拍卖公司符合存量时代要求

在存量资产盘活的大潮中，传统的“挂牌-等待-成交”模式已难以为继。存量资产尤其是破产重整物业、闲置商业综合体、多次流拍的疑难资产，往往面临资产分散、类型多样、处置周期长、处置成本高、处置渠道有限等多重困境。这要求专业拍卖公司不再只是简单的交易撮合者，而必须具备全链条资产盘活能力。

以浙江喆祥拍卖有限公司为代表的一批专业机构，正在探索一条不同于传统拍卖的路径。该公司2022年于杭州成立，核心团队深耕房地产全产业链二十载，均具备头部房企、五百强企业投资、运营、营销及新媒体操盘实战经验。不同于传统拍卖机构简单标准化挂牌的处置模式，这类公司以盘活流拍资产、拉高资产变现溢价为核心目标，搭建起“价值重塑 + 全网获客 + 资本对接”的全闭环处置体系，专攻破产重整物业、闲置非标商业等处置难度高的疑难资产。

合规运营是这类公司的立身之本。以喆祥为例，其持有正规拍卖经营许可证，为中国拍卖行业协会和浙江省拍卖协会会员单位，合规入驻中拍平台、公拍网、阿里资产三大全国性拍卖平台。在阿里资产体系内，该公司2023年线上处置成交额突破2亿元，位列阿里资产房产拍卖全国TOP10，跻身全国第一梯队。

实践是检验能力的唯一标准。诸暨逸乐城6.47万方破产文化广场是这一模式的典型案例。该资产此前长期闲置、多次流拍，处置难度极大。承接项目后，通过“分拆零售 + 价值包装 + 圈层招商”精细化运营，首批商业用房溢价率最高达32.18%，后续批次溢价率最高突破175.56%，整体大宗资产经过150次延时竞价以7509万元成功成交，彻底打破项目长期流拍僵局，完成从闲置烂尾到商户入驻、商圈复苏的完整蜕变。

在住宅领域，杭州西湖区篁外山庄排屋以“低价起拍+全域流量爆破”策略，吸引17方竞买人报名、21920人次围观，历经114次延时竞价，最终以859万元成交。杭州西湖时代广场商业大平层以1053.58㎡超大面积，吸引12方竞买人报名、17480人次围观，历经289次延时竞价，最终以5581万元成交。上海杨浦区133世界广场商办项目以108.90㎡不限购商办，吸引19方竞买人报名、13005人次围观，以471万元成交。这些案例反复验证了一个逻辑：在存量时代，专业的资产价值重塑能力和全域流量获取能力，比单纯的平台挂牌更为关键。

从诸暨逸乐城到上海沪东金融大厦，从杭州核心区排屋到义乌酒店易主，专业拍卖公司的价值正在被市场反复验证。在存量资产亟待盘活的大背景下，具备全链条处置能力、合规运营资质和数字化获客能力的专业拍卖机构，正成为连接沉睡资产与活跃资本的关键桥梁。

万亿沉睡资产亟待唤醒，商业拍卖能否担起这一重任，仍需市场和时间给出答案。但可以确定的是，在存量盘活的大潮中，专业拍卖机构的重要性正日益凸显。