陕西
作者：周军律师.
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在房产纠纷与执行实务中，以房抵债的情形十分普遍。很多债权人因债务人无力还款，接受房屋抵债用于自住，却在入住后遭遇房屋被法院查封、强制执行的困境。
那么，通过抵债方式购买房屋解决居住目的的，能否排除执行？
最高院在《吴川波与王嘉庸等案外人执行异议之诉纠纷上诉案》案中明确：
债权人以抵债方式购买房屋并实际居住的，其对该房屋享有排除强制执行的民事权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
【裁判观点简析】
一、案件核心争议焦点
本案中，吴川波基于合法的材料供货债权，与开发商签订《商品房购销合同》，以债权抵扣房款的方式取得案涉房屋，房屋为其唯一住房，签约后长期实际装修、居住、缴纳物业费及各类杂费。后续因开发商涉诉，案涉房屋被法院查封，申请执行人王嘉庸主张，吴川波属于以房抵债消灭普通金钱债权，并非真实购房消费者，无权排除执行。
该案核心争议直指行业痛点：以抵债方式取得、用于自住的房屋，是否能够适用执行异议司法解释，排除普通金钱债权的强制执行？
二、最高法核心裁判观点
最高院审理后作出终审定论，推翻了“抵债房一律不保护”的片面认知，明确多项关键裁判理由。
首先，当事人债权合法真实，房屋抵债价值与债权基本匹配，全程不存在恶意串通、虚假交易、规避执行的情形，交易合法有效。
其次，案涉房屋源自工程款抵偿，工程价款债权本身优先级高于普通金钱债权，具备优先保护基础。
最为关键的是，吴川波购房并非单纯为结清债权，而是用于解决自身居住需求，房屋系其唯一住房，长期实际居住使用，具备典型商品房消费者属性。
法院明确：不能仅因房款以债权抵扣方式支付，就否定其商品房买受人身份，符合法定条件的，依法享有排除强制执行的民事权益。
三、抵债房排除执行的四大法定要件
结合本案与《执行异议和复议规定》第二十八条，居住型抵债房想要排除强制执行，需同时满足四项条件，缺一不可。
第一，查封前签订合法有效的书面购房合同。本案中当事人在房屋查封前早已签订正式《商品房购销合同》，合同真实有效。
第二，查封前已合法占有房屋。当事人在查封前领取钥匙、装修入住、缴纳物业及水电气费用，形成合法稳定的占有事实。
第三，已全额支付房屋对价。当事人以合法到期债权抵扣房款，开发商出具购房收据，同时足额缴纳契税、维修基金等配套费用，视为全款付清。
第四，非因自身原因未过户。房屋未办理产权登记，系开发商未履行登记义务所致，当事人无过错、无怠于行权行为。
周军律师提醒，司法保护的核心是区分交易目的。纯以消灭金钱债权、投资套利为目的的以房抵债，不享有优先保护资格，无法排除执行；但以解决刚需居住为目的、唯一住房、实际入住使用的抵债购房，属于民生居住权益，优先级高于普通金钱债权，法律予以优先保护，可依法阻却强制执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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