半年退出500万㎡！这家TOP10物业说得很直白：亏钱的小区，我们不干了

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8月24日，越秀服务披露2026年半年报。收入降了，利润降了——但最扎眼的数字不是这两个，而是：半年主动退出约500万平方米的合约面积，比去年同期翻了一倍。管理层在业绩会上说得很直白："8成主动撤场的项目，源于运营亏损和回款风险。"翻译成大白话——不赚钱的小区，我们主动不干了。

上半年总收入

19.15 亿

同比 -2.4%

归母净利润

2.24 亿

同比 -6.6%

整体毛利率

21.5 %

同比 +0.2pct

主动退出合约面积

~500 万㎡

同比翻倍

先看结论：这不是一份"暴雷"式的成绩单。收入微降2.4%，利润下降6.6%，毛利率还小幅回升了。但仔细拆下去，越秀服务正在做一件行业里越来越多公司不敢公开说的事——主动甩掉不赚钱的住宅项目，把资源集中到能赚钱的非住业态上。

收入结构拆解开：谁在撑场，谁在拖后腿？

越秀服务2026H1各业务板块收入

业务板块

收入

同比

占比

基础物业管理

8.40亿

+17.3%

44%

非业主增值服务

3.30亿

+3.8%

17%

社区增值服务

4.06亿

-27.2%

21%

商业物管及运营

3.39亿

-8.5%

18%

数据很清晰：基础物管是唯一的强心针，涨了17.3%，占比从36%扩到44%。非业主增值服务也在小幅增长。

拖后腿的两块：社区增值服务暴跌27.2%，主要是去年上半年有1.08亿的精装业务结转收入，下半年开始没有新增同类合同了，基数效应直接打掉一大块。商业物管也跌了8.5%，原因是主动退出低收益外拓项目，加上商业出租率小幅下滑。

商业板块的毛利率从27.5%降到了26.1%，管理层坦言"全国商业市场氛围偏弱，招商成本持续上升"。

真正的看点：500万㎡大撤退

这份财报最值得细看的是"退场"数据。

~500 万㎡

退出合约面积
同比翻倍

494 万㎡

退出在管面积

1042 万㎡

新增合约面积
同比+74.8%

68 %

新增合约中
非住业态占比

一边在大规模退出，一边在大规模扩张——净增在管面积还增长了8.6%，达到7982万平方米。这不是被动收缩，是主动换血。

退出的逻辑是什么？越秀服务管理层在业绩会上说得很明确：

"主动撤场潮是行业回归理性的必经阶段，是一种止损机制。针对过往低价抢盘、质价矛盾突出、业主要求降配提质、收缴率低及运营亏损的项目，主动撤场是合理的经营止损行为。" ——越秀服务管理层，2026年中期业绩发布会

更直接的一句话：8成主动撤场的项目源于运营亏损和回款风险。

换句话说：不是物业公司想走，是这些小区真的不赚钱——要么物业费收不上来，要么当初为了抢盘把价格压得太低，干一单亏一单。

行业大背景：收缴率连跌四年，住宅物业越来越难做

越秀服务的选择不是个例，而是行业趋势的缩影。

行业关键数据

据克而瑞、中指研究院数据：2025年全国物业服务满意度从75.6分跌至72.8分，物企500强平均收缴率连续4年下滑至71%。

这意味着：业主越来越不满意，越来越不愿交费，物业公司的利润空间被双向挤压——收入端收不上钱，成本端人工能耗持续上涨。

住宅物业的困境是一个死循环：

物业费调价难（需要业主大会通过，周期长、成功率低）→ 收缴率持续下滑 → 服务质量被迫降低 → 业主更不满意 → 收缴率进一步下降 → 物业公司亏损 → 主动撤场或被动被换。

越秀服务的退出标准已经很清晰了：运营亏损或逾期缴费超过两个合同期的项目，在"不影响规模稳定性的情况下"退出。翻译一下：先保证大公司的大盘不受伤，小项目亏到一定程度就果断砍掉。

从住宅到非住：49亿现金的新方向

退出来的资源往哪去？答案很明确：非住业态。

住宅 vs 非住：物业公司为什么在"搬家"？

维度

住宅物业

非住物业

客户付费能力

物业费定价低、调价难

政企客户，付费能力强

收缴率

行业均值71%，持续下滑

普遍90%以上

利润空间

整体毛利率21.5%

商业毛利率26.1%

合同稳定性

到期易被替换、业主要求多

长期合同，违约成本高

增长趋势

规模见顶，退场潮蔓延

政策利好，需求扩容

越秀服务的转型动作很坚决：

去年底成立了非住事业部，今年上半年新增合约中非住业态占比达到68%，同比提升了22个百分点。市场拓展新增的非住面积达709万平方米，占市场拓展总量的八成以上。

拿下的标杆项目也全是"硬货"：

无锡霞客湾国际文旅项目（超百万平方米）、中国联通广东省级总部、穗深城际快速铁路、广商中心——覆盖了TOD、公建、产业园、商业四大核心赛道，还打进了北京、成都、西安三个新城市。

账上 49.7亿元现金 ，管理层明确表态：重点投向非住业态，同时寻找合适的收并购机会，聚焦商办、公建、大交通等领域。"希望实现规模与收益的双增长，但更看重安全与协同。"

对业主意味着什么？

越秀服务的数据只是冰山一角。整个物业行业正在经历一场结构性洗牌：

好的信号：物业公司在"精选客户"，意味着留下的小区会获得更好的资源配置。越秀服务上半年的满意度逆市提升了4.9分，达到88.1分——留下来的小区，确实在被更好地服务。

需要警惕的信号：如果你的小区属于"收缴率低、物业费定价低、质价矛盾突出"的类型，那么你的物业公司随时可能在合同到期后选择退出。尤其是小型住宅项目，在物业公司的"项目池"里优先级最低。

更深层的变化：当头部物业公司纷纷转向非住业态，住宅物业服务可能会进一步分化——高端小区被精心维护，而普通小区可能面临"没人愿意管"或"只能找到低价低质物业"的局面。

业主现在可以做的事

查看你家小区的物业费收缴率

向业委会或物业了解小区的年度收缴率数据。如果长期低于80%，你的小区正处在"被退出"的高风险区。收缴率越低，物业公司越亏损，撤场只是时间问题。

关注物业服务合同的到期时间

合同到期前6-12个月是关键窗口。如果物业公司已经决定不续约，业委会需要有足够的时间启动新物业的遴选流程。不要等到合同到期前一两个月才突然发现没人管了。

推动物业费定价的合理性评估

很多小区的物业费还是5年前甚至10年前的标准。在人工成本、能耗成本持续上涨的背景下，低物业费=低服务质量=低收缴率的恶性循环。主动推动物业费调价讨论，比被动等物业撤场再手忙脚乱好得多。

建立小区公共收益的透明账目

电梯广告、公共停车位、场地租赁等公共收益，是很多小区和物业之间矛盾的焦点。清晰的账目可以减少信任损耗，提升业主对物业服务的认同感和缴费意愿。

提前储备候选物业名单

不要等到现物业走了才开始找人。业委会应该提前了解市场上有哪些物业公司可选，实地考察他们在管的项目。一家好的物业不是招标会上选出来的，是日常考察积累出来的。

行业正在用脚投票

越秀服务的半年报，本质上是一份"物业公司选择性服务"的宣言。

当行业龙头都在大规模退出亏损住宅项目、转向非住赛道的时候，每一个小区都该意识到：物业服务不是公共基础设施，它是一个商业行为。物业公司要算账，算不过来就走。

对业主来说，最实际的一课是：与其抱怨物业公司"不够好"，不如从收缴率、物业费定价、合同管理这些根本问题入手，让你的小区在物业公司的"项目池"里保持足够的吸引力。

因为在一个物业行业集体"瘦身"的时代，不被选中，比被服务差更可怕。

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