中报观察 | 收益降15%、可分派收入缩水三成 招商局商业房托押注学生公寓突围

观点网 8月25日，招商局商业房地产投资信托基金公布截至2026年6月30日止六个月的中期业绩。这份成绩单整体呈现喜忧参半的态势，亮点与挑战并存。

报告期内，受部分写字楼主力租约到期及市场租金整体承压影响，基金收益与可分派收入出现显著下滑，期内亏损亦有所扩大。

在整体业绩承压的背景下，基金资产组合表现出明显的结构性分化：一方面，深圳科技大厦因租约更替遭遇重创；另一方面，核心零售资产“花园城”展现出极强的抗周期韧性，同时基金在年初逆势收购香港学生公寓，为未来现金流注入了抗周期的新变量。

在存量承压与增量布局的博弈中，招商局商业房托正试图通过灵活的运营策略与稳健的资本结构，穿越当前的行业周期底部。

收益分派同步下行

从核心财务指标来看，招商局商业房托2026年上半年业绩承受了较大的下行压力。报告期内，基金实现收益1.92亿元，较2025年同期的2.25亿元同比下降14.8%。物业经营开支为5644万元，与上年同期的5628万元基本持平；物业收益净额为1.35亿元，同比降幅达19.9%。

在收入端收缩的同时，盈利端压力显著。投资物业公允价值亏损为1.75亿元，较上年同期的1.81亿元略有收窄。未计及基金单位持有人分派的期内亏损为9003万元，而上年同期为亏损7979万元，亏损进一步扩大。基金单位持有人应占资产净值从2025年末的28.99亿元降至27.87亿元，降幅为3.9%；每基金单位资产净值由2.57元降至2.47元。

分派方面，上半年基金实现可分派收入3973万元，同比下降30.9%；每基金单位分派为0.0407港元，同比下降27.1%。以2026年6月30日收市价0.99港元计算，年化分派收益率约8.2%。

数据来源：公司2026年中期业绩公告

业绩承压并未导致杠杆失控。截至2026年6月末，基金总资产达97.44亿元，资产负债率为43.8%，较2025年末上升1.5个百分点，仍远低于房托基金守则规定的50%监管上限，财务安全垫较为厚实。

基金单位持有人应占资产净值为27.87亿元，对应每基金单位资产净值2.47元。期内分派比率维持100%，将可分派收入全额用于分派，在一定程度上起到了稳固投资者信心的作用。

成本端延续了精细化管控节奏。期内基金融资成本同比下降3.2%至5624万元，得益于2026年1月完成的41亿元再融资操作，持续压降利息开支的成效逐步显现。

商办承压，零售向好

招商局商业房托的核心物业组合包括：深圳及北京两地共5处写字楼（新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、招商局航华科贸中心）、深圳1处购物中心（花园城），以及2026年1月新收购的香港学生公寓（CM+U壹间嘉寓）。

整体物业组合出租率从2025年末的80.8%降至77.6%，下降3.2个百分点。写字楼平均出租率从77.0%降至72.5%。深入拆解各物业表现，可以发现资产之间的分化较为明显。

从租约到期结构来看，短期压力可控。整体组合中，2026年到期租约仅占可出租总面积的7.7%、月租金收入的13.5%；2027年到期分别占12.3%和18.8%。写字楼组合2026年到期租约占5.9%和9.8%，短期到期压力相对有限。

零售板块方面，深圳花园城购物中心成为组合中的“定海神针”。零售物业花园城出租率高达98.8%，估值15.21亿元，逆势微增约0.04亿元。

数据来源：公司2026年中期业绩公告

相比之下，写字楼板块则经历了较为剧烈的阵痛，尤其是深圳科技大厦。受深圳市前海蛇口自贸区医院租约大面积到期影响，出租率一度降至低位，后通过新签约回升至50.7%，但现时租金大幅下降至每平方米71.9元。租金收入从2025年同期的3370万元骤降至600万元，同比暴跌82.2%。期末估值为8.23亿元，较前期减少约0.72亿元，为组合中跌幅最大的资产。

招商局航华科贸中心出租率为86.5%，低于此前未经审核数据预期的92.2%，现时租金为180.3元/平方米，估值22.94亿元，较前期减少约0.51亿元。同期，新时代广场与数码大厦表现相对稳定，前者出租率为65.1%，后者维持于80.0%。科技大厦二期出租率升至84.9%，为组合内表现较佳的写字楼。

CM+U壹间嘉寓尚未贡献完整业绩，但未来表现值得关注。该学生公寓于2026年1月以2.06亿港元收购，5月至7月为封闭改造施工期，8月15日正式投入运营。报告期内仅贡献租金收入58万元，但预签约率已接近满租，估值已升至2.26亿港元，增值约2000万港元。

这是基金在写字楼与零售之外新增的资产类别。该笔投资不仅为基金提供了稳定的现金流补充，更标志着基金在资产类别上从传统的“商办+零售”向“租赁住宅”延伸，有助于有效对冲单一商业地产周期的波动风险。

期末物业组合总值为87.20亿元，较2025年底微增0.2%，已包含该新收购项目。

据了解，管理人将持续推进费用管控，并在大中华区域挖掘更多优质多元资产，重点布局学生公寓、服务式公寓等抗周期品类，进一步丰富资产组合、分散收入来源。不过，这一转型仍需时日。

深圳与北京写字楼市场的调整仍在继续。科技大厦的出租率波动、招商局航华科贸中心的租金下行，均表明写字楼资产的冬天尚未结束。与此同时，花园城98.8%的出租率证明了优质零售资产的韧性，CM+U壹间嘉寓接近满租的预签约率进一步展示了公寓赛道的潜力。

在存量承压与增量布局的博弈中，招商局商业房托正在用时间换取空间。

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