从年流失740万到年收600万，这个存量盘活案例给资产方指了条路

八月依旧热浪翻涌，但比天气更让人焦灼的，是那些手里攥着写字楼、产业园却找不到出路的资产方。

北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，三座甲级写字楼空置率超过22%，最高逼近30%。

你的资产，正面临怎样的市场现实？

今年第二季度，北京甲级写字楼空置率刚刚回落到15.32%，是四个一线城市里唯一喘上一口气的。

另外三座一线城市就没那么乐观了，上海空置率22.5%，广州攀升至22.9%，深圳29.1%。

广州租金从179元/平方米/月跌到123.7元，深圳从211.1元跌到127.8元，租金跌幅最高将近40%。

写字楼不好过，产业园区更惨。

2026年一季度，全国重点城市产业园区平均空置率已突破25%，部分二三线城市超过40%。

2026年，全国十城办公楼新增供应量预计达470万平方米。下半年，仅一线城市就将迎来303.6万平方米的新增面积集中入市。

供应在涨，租金却在跌。2026年4月，八城办公租金均值环比下跌8.29%，同比仍下跌12.08%。CBRE预计，2026年主要十城办公楼平均租金将继续下滑8%左右。

南京的情况更具警示意义。2026年上半年，南京甲级写字楼空置率38.0%，净有效租金降至3.0元/平方米/天。而未来三年，南京预计还将有约62万平方米办公面积入市，其中超过80%集中于河西板块。

高空置、大供应、持续跌价，三重压力叠加，写字楼资产正从“优质资产”变为“持续失血”的负担。

全国产业园区数量庞大，在“腾笼换鸟”的产业转型背景下，大量老旧厂房、园区配套用房处于空置或低效运营状态。

不少资产方面临的困境是，知道资产在贬值，却不知道怎么盘活；即使想改，也不知道谁来运营、收益稳不稳。行业重心正从“盖楼卖楼”转向“运营服务”，但大多数传统资产方并不具备这种能力。

与商办、工业类存量资产空置率攀升、收益持续承压的低迷态势形成强烈反差，住房租赁市场正处于规模扩容与品质升级的双重上升周期。

据《2026 中国城市长租市场发展蓝皮书》数据，当前全国租房人口已达 2.6 亿，一线城市租房人口占比接近50%；租客群体的居住观念已发生根本性转变，超八成租客接受5年及以上的长期租住，约80%的租客明确愿意为高品质硬装、品牌家电配套及专业运维服务提升支付意愿，改善型租住需求已成为市场主流。

但供给端的升级步伐显著滞后于需求：市场存量房源中大量房龄老旧、配置简陋、服务缺失，能够匹配当代租客品质诉求的优质供给占比偏低。

一边是写字楼和厂房空置，一边是超2亿租房人群对好房子的渴望。这中间的缺口，正是存量资产盘活的机会所在。

从政策端来看，2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，住房租赁被定位为盘活存量低效资产的重要抓手。规划明确，将老旧厂房、商业办公、存量商品房等低效资产转化为租赁住房，作为房源供给的核心渠道。这是首次在国家层面将住房租赁明确提升为城市更新核心支点的专项规划。

自然资源部同步推出过渡期政策，老旧厂房、闲置楼宇转型的，五年过渡期内原用地主体可暂不变更用地性质、无需补缴土地价款。同时，规划明确提出推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs。保租房REITs扩容提速，退出通道日益清晰。

谁真正跑通存量资产盘活全链条？

政策红利已经就位，你需要的是一个真正懂运营管理、有能力把资产变成稳定现金流的合作方。

那么，什么样的合作方，才能真正帮资产方把“沉睡资产”变成“确定回报”？

至少需要具备四种能力。

第一，看得准。

不是凭感觉判断一个项目能不能做，而是用数据和系统做决策。这个区域有多少潜在租客？他们愿意为什么样的产品买单？合理的租金定价是多少？投多少钱能在多长时间内收回？只有把这些问题用数据回答清楚，才能避免“拍脑袋投资、拍大腿亏损”。

第二，改得好。

存量改造最怕的就是“花了大钱，改出来没人要”。好的合作方知道钱应该花在哪里、哪些地方可以省、怎么在有限的空间里做出差异化的产品，让改造的每一分钱都能算得回来。

第三，管得住。

开业之后的招租、定价、服务、续约——每一个环节都直接影响现金流。没有规模化、数字化的运营体系，单靠“人盯人”很容易陷入“低价抢客、品质下滑、口碑崩盘”的恶性循环。

第四，退得出。

资产盘活的终点不是“租出去就完了”，而是要在合适的时机以合理的价格退出，实现资产增值。一个真正有能力的合作方，从第一天起就应该想好退出的路径。

说实话，市面上的服务商不少，但能做到“看得准、改得好、管得住、退得出”四条都占全的，行业内首先想到的是瓴寓国际。

2016年成立，到现在深耕十年，没干别的，就干一件事——帮资产方把存量资产变成稳定回报。瓴寓如今管理规模超过15万间，稳居行业头部阵营，出租率96.2%，续租率64%。更重要的是，连续三年稳定盈利，是行业中极少实现持续盈利的企业，复合增长率高达214%。

图源：瓴寓国际，下同

关键是，瓴寓把“投融建管退”的全链条跑通了。从投资研判、产品设计、建设管理，到运营管理、资产退出，每个环节都有成熟的解决方案和实战经验。

瓴寓做项目有一个原则，叫“以退定投”——先想清楚怎么退，再决定怎么投。每个项目从一开始就把退出路径想明白，再倒推回来做投资决策和运营方案。到现在，瓴寓已经累计完成了12个项目的全流程退出，路子是走通了的。

数字化是瓴寓的另一个底气。团队自己研发了FALCON系统，目前已迭代至3.0版本，可实现智能客户描摹、市场研判、智能定价，并构建了覆盖投资、产品、运营全流程的数字化体系。系统从市场上爬取全周期的租金数据，建了几十个分析维度，把产品拆成700多个可量化的细节，算租金比人凭经验拍脑袋准得多，决策准确率能到95%以上。

这个数字底座，已支撑瓴寓管理的12个项目全流程退出，平均IRR达8%～12%。

产品线上，瓴寓有三条——白领公寓「柚米寓」、综合型社区「柚米社区」、中高端社区「青晏阁」。年轻人的、家庭的、中高端的，都能接得住。你的资产什么条件，就给你配什么产品，不浪费，也不将就。

瓴寓国际，在存量盘活这个领域，某种意义上等于“专业”二字。别人还在摸索怎么盘活，瓴寓已经用12个全流程退出的项目，把这条路走成了标准答案。

南京北站柚米寓，看存量资产怎么翻身

说一千道一万，不如看一个干出来的项目。

南京北站柚米寓是瓴寓国际与江西建工集团联合打造的存量盘活项目，它的前身是科研办公用楼，当时业主面临两难，继续做办公室，高空置率压着，租金还在往下掉；改成公寓，周边竞品一堆，凭什么叫好又叫座？如果就这么空着，每个月运维成本照付，地铁口和商业配套的区位红利一分也吃不到。

瓴寓接手后，做了一系列精细化的工作。

先用FALCON系统跑数据，再配合线下实地调研，发现了一个现象：周边的房源虽然多，但品质普遍一般。高新区里上班的白领、产业人才，其实愿意为好房子多花点钱，但前提是你得真有那品质。

瓴寓定了两个方向，坪效优先，产品力要和竞品拉开差距。

业主也提了要求，要用“瓴寓3.0产品”的标准来做，做出断层领先的效果。但空间和成本都有天花板，瓴寓没硬上，而是做了“切片化”处理：

两种装修风格——原木风和轻商务风，六大类户型，不同客群各取所需。公区不浪费，接待、阅览、休闲集中在一起。成本花在租客看得到、感受得到的地方——知名品牌建材、干湿分离的卫生间、有氛围感的灯光。不搞花架子，每一分钱都花在刀刃上。

运营上也有一套组合拳。

对内，瓴寓国际联动江北4家在管门店共享客群，营销资源统一调度，开业前就预售了10%以上的房源，每天盯着数据复盘优化。

对外，跟旁边的希尔顿欢朋酒店做资源互换，业主无需重复投入，租户能在家门口享受星级酒店的健身房。定价靠AI动态调整，低成本的获客渠道占了七成，根本不靠打价格战抢人。

业主深耕片区多年，对周边客群的门道最清楚，给瓴寓的产品定位提供了不少关键信息。同步把园区的园林景观做了升级，搞出了类住宅的花园环境；沿街加了发光店招，路过就能看见，自然客流也能接住。签约的时候，正好赶上保租房政策窗口和南京城市更新试点，项目顺利纳保，入住享受民用水电，又多了一个吸引租客的卖点。

改造后，南京北站柚米寓的数据如何？

合同约定4个月爬坡期干到90%出租率，实际只用了45天，效率翻了1.6倍。开业的时候还是租赁淡季，硬是做到了180套/月的去化速度，现在出租率稳定在99%以上。

最后算一笔账，如果维持办公用途，按南京写字楼60%的平均出租率算，一年租金大约440万元，租金还在往下走。闲置着不干，一年相当于流失740万元。改造之后，一年稳定现金流超过600万元，改造成本预计4到5年就收回来。

溢价能力也扛得住，同面积段比直接竞品贵200元，比间接竞品贵300元，租客照样买单。当前续租率55%，客户喜欢得不得了。

当年签约、当年改造、当年运营。这个项目干完，瓴寓在江北落下了第5个项目。业主没想到能跑出这个成绩，周边的资产方也蠢蠢欲动开始打听“这是谁干的”。

这只是瓴寓诸多案例的其中一个。

在成都青羊，瓴寓通过前期咨询+后期运营的模式，让位于地铁枢纽附近的老旧住宅焕然新生并成功纳保，柚米寓顺城店成为当地城市更新的经典案例；在上海虹口，瓴寓国际打造了四川北路柚米寓，让沉寂的二手电子市场蜕变成为区域内品质数一数二的长租公寓。

城市合伙人计划——三种合作模式，灵活选择

如今，瓴寓城市合伙人全国招募正式启动。

瓴寓提供三种合伙人模式，无论你是持有资产还是提供项目资源，都能找到适合自己的路径。

模式一：资产托管

如果你希望“甩手”收租、不想参与日常运营，瓴寓负责从招租到运营的全部工作。你享受稳定收益，超出部分利润分成。

模式二：资管服务

如果你希望深度参与、共享增值收益，双方共同拿地或投资，瓴寓作为资产管理人，提供投融建管退全链条服务，共享经营收益和投资收益。

模式三：合资平台

如果你希望长期战略合作、共同打造品牌，双方共同出资成立合资运营平台，瓴寓操盘，发挥品牌与运营能力的优势，共享运营收益。

合作的资产准入标准以商业楼、办公楼、厂房、产业园区配套用房等独栋建筑或社区型优先，建筑面积1.5万方及以上，重点区域以北京、上海、成都、杭州、南京、西安、宁波、苏州等核心一二线城市为主。

结语

存量不缺，需求不缺。

2.6亿租房人群对好房子的渴望是真实的，政策对存量盘活的支持是明确的，但把资产变成稳定现金流的能力，不是每个资产方都具备的。

商务楼宇、产业园配套的过剩，恰恰是租赁市场的“富矿”。无论经济周期如何波动，人们对住得好的需求不会消失。瓴寓用十年时间打磨出了投融建管退的全链条能力，用诸如南京北站柚米寓这样的项目验证了存量盘活的方法论。

如果你手握存量资产却苦于找不到出路，如果你希望将“沉睡资产”变成“确定回报”，

瓴寓愿与你携手，共享城市更新发展红利。

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