老徐州人，看看这片土地还认识吗？

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从开始的粗放扩张，到现在的高质量、可持续，城市发展的逻辑正在发生深刻变化，由此带来的房地产发展新模式也应运而生。

随着市民对居住品质、公共服务、生态环境的要求不断提升，“好房子”的内涵已从单一户型转向完整的生活系统。什么才是面向未来的开发模式？主城区一座58万㎡的先锋生态大城，又将为徐州带来怎样的城市理想单元实践？

近期，我们特邀中国矿业大学城乡规划一级学科学术带头人、建筑与城市规划研究所所长常江教授，从城市规划的专业视角，前瞻未来社区的发展逻辑与城市理想单元的发展图景。

●从“盖房子”转向“造生活”

问：常教授，您长期从事城乡规划与城市更新研究。从当下的人居需求出发，您如何看待徐州房地产开发模式从“单盘开发”向“片区统筹”的转变？

答：这个转变反映了城市发展阶段和居民需求的升级。过去，徐州的房地产开发以单盘为主，这种方式有效率优势，能快速增加住房供给。而现在，徐州已经进入优化存量和品质提升阶段，内涵式开发成为主旋律。内涵式开发的核心，是从单纯的“盖房子”转向系统的“造生活”——这就需要开发项目既有优质的居住空间也要有足够的规模来承载完整的服务功能，同时还要通过“系统思维”来科学配比、协同布局，以实现开发项目从“点”到“面”的本质跃升。

●完整的生活 就是最好的答案

问：您刚刚提到了“系统思维”，这让人联想到近年来行业热议的“未来社区”和“城市理想单元”概念。从学术角度看，您如何理解这些概念？

答：城市是人民的城市，城市发展要让人民群众生活更幸福。老百姓满意不满意、生活方便不方便，是评判城市工作做得好不好的重要标准。近年来，我国城市发展成就显著。以人为本的新型城镇化深入推进，未来社区和城市理想单元，正好满足了当下的人居需求。

2018年，行业首次提出了“未来城市理想单元”的模型。这个模型的核心逻辑是：未来城市由若干个独立又相互紧密联系的理想单元构成，每个单元在10分钟步行范围内，能满足80%的城市服务。

什么意思呢？就是把“生活”重新放到城市规划的中心位置。你不用开车半小时去商场，不用为孩子上学跨区奔波，不用把老人送到遥远的郊区去养老——工作、生活、学习、娱乐、休憩，在一个单元内高度复合。

未来社区的理念也是一脉相承的。2019年浙江省开始推进未来社区建设，提出了“一统三化九场景”的理念——以人本化、生态化、数字化为价值导向，构建邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景。

这些概念听起来宏大，但落到地面上，就是五个字——完整的生活。

（图片来源：徐州市资规局官网）

●它不是一个楼盘 它本身就是一个微型城市

问：回到徐州，您认为未来新七里项目具备实践“未来社区”和“城市理想单元”的条件吗？

答：我认为是具备的，而且条件相当充分。

首先，规模是基础。城市理想单元要求在一个相对紧凑的范围内集成多元功能，这需要足够的空间来承载住宅、商业、教育、医疗、公园等多重功能。未来新七里58万㎡的体量，在当下的主城区是非常难得的。它不是一个楼盘，它本身就是一个微型城市。

其次，底盘是保障。我在多次学术讲座中都强调过，城市规划首先要看“骨架”。这个项目有双地铁交汇（2号线已通车、4号线在建中）、双高架环绕，交通骨架非常扎实；530亩的双公园、穿城而过的城市绿廊，使得其生态骨架同样优越。这种“城市效率”与“自然馈赠”兼得的条件，在徐州主城区非常罕见。

第三，配套是品质。未来社区的核心是“场景”。从规划来看，这个项目配置了占地1.5万㎡商业、24班小学、12班幼儿园、社区康养中心、城市客厅以及计划投资约7亿元的综合型医院——基本上一个家庭全生命周期的需求，都能在步行范围内得到满足。这就是城市理想单元所追求的“10分钟生活圈”。

（新盛未来新七里 效果图）

●一份 “好房子” 标准的徐州答案

问：您如何看待这个项目对徐州城市发展的意义？

答：我认为它的意义可能超出了项目本身。

第一，它为徐州的内涵式发展提供了一个样本。过去城市发展以增量扩张为主导，而进入存量时代，需要转向“精耕细作”式的内涵提升。未来新七里这种成规模连片开发、系统化统筹配套的模式，为徐州未来城市更新和新区开发提供了一个可参考的范本。

第二，它有效地串联起了新老城区。七里沟片区处于新老城区的交会点，西接老城的成熟与繁华，东连新城的活力与雄心。这个位置长期处于“两不靠”的状态，这个项目的落地，相当于把新老城区真正缝合起来了。它不仅是地理上的黄金交会点，更是城市战略层面的关键节点。

第三，它给出了一个“好房子”标准的徐州答案。什么是好房子？不只是户型好、立面漂亮，更是一个完整的、有温度的、可持续的生活系统。未来新七里在改善型住宅建设方面的探索——儿童友好社区、康养服务体系、智慧社区、全龄共享空间——其实是在为徐州的高品质住宅定义一个新的标准。

●有温度 有系统 有远见的城市实践

问：最后，您对徐州未来的城市发展有什么期待？

答：我常说，城市规划的核心不是画图纸，而是为人们创造更好的生活。

徐州是一座有深厚底蕴的城市，也正在探索一条面向未来的城市发展之路。从“点状开发”到“片区开发”，从“盖房子”到“造社区”，从“功能分区”到“理想单元”——这些转变的背后，是我们对“什么是好城市”的理解在不断深化。

未来新七里项目，如果能够真正把“未来社区”的理念落地，把“城市理想单元”的图景变成现实，它所积累的经验，对于徐州未来城市更新和片区统筹开发，具有极大的参考和借鉴意义。

我期待，未来的徐州，能涌现更多这样有温度、有系统、有远见的实践项目。

（本文根据常江教授学术观点及项目相关资料整理而成）

徐州广电编辑 | 李艳敏

一审 | 蒋莉

二审 | 朱宸昕

三审 | 张清

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