新政热度过了，我来说点真心话

一直以来我们做内容的态度都是一样的

真话不全说

假话全不说

今天这篇也是如此

过去半年因为公司重心调整，各位可能发现我们对于热点事件的反应速度也开始变慢

就包括这一次上海沪八条政策的颁布

我们都没有第一时间追热点

但是也因为如此，今天这篇内容关于政策的分析才尤为重要

我们在热点背后

可以剔除浮躁可以看到一些洞察

01

楼市的变化主要看三个方面

第一看口径

第二看怎么样的资金转移

第三看注意力

这三个侧重基本上就能够把整个楼市的基本面看清楚

也能够把未来有可能的趋势沙盘推演出来

02

首先来看口吻

这个蛮重要的

经历过楼市几个周期的朋友就会发现，楼市调控的用词已经发生了很大的变化

热的时候叫抑制、控制

冷的时候叫放松

前几年叫支持

现在基本上比较明牌，政策的姿态叫鼓励

这也是第一次在上海看到买房给补贴的措施

过去几年上海消费补贴的整体大基调一直如此，但是现在平移到房地产就尤为关键

这也算正式的房地产被纳入商品这个范畴

这个口径还是挺重要的

这一次开口了

未来对于房子的各种支持政策就可以更加的大胆和宽泛

鼓励的政策就少了很多困扰，可以更加大刀阔斧的展开

比如未来关于房产税的取消，关于置换的税费减免以及多套房子的限制……

这些可能性都还挺值得想象的

只要有一条政策开始认定房子属于商品

那么未来属于商品的那些政策利好就可以光明正大的倾斜到房地产领域

这是一件小事

但绝对是一个好现象

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第二个要看动用了两笔钱

第一笔叫公积金

以前对于公积金的态度就是宽进严出，想要用公积金的限制还是很多

但是最近几次政策的方向其实很明显可以看出

就是希望尽量的把公积金的钱用出来

本质上第一我觉得整体的公积金存量已经足够了

第二如果买房了，整体的首付也降低了

把公积金的钱花出去

然后把楼市激活

也算是典型的降低购买门槛，从而提升购买需求的调控方向

第二笔钱叫财政补贴

就是买房给补贴

就是定向拿出两笔钱用来支持置换

一条链接是支持把外环内的房子卖了买外环外，这个补贴3万

另一条链接是置换用户在外环外买房支持贷款

这个补贴最高5万

2亿资金池用完为止

第一笔更像是财政补贴

第二笔更像是银行补贴

财政补贴就是类似现在的消费券

银行补贴更像是银行拿出自己的利润部分回馈给购房者支持购房者置换

这也是为什么一个没上限一个有上限

我觉得这背后都是算过总账的

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第三就是看引导方向

从调控的注意力其实就可以看出整个政策方向

其实就三个关键词

一个是置换

一个是外环外

另一个是新房

这三个关键词放在一起其实就很明显了

第一支持的核心在于置换

因为第一购买力没有流失还是在房地产里

第二能够起到一套带两套的目的

未来所有的一些都是指数级的，比较容易形成滚雪球效应

而且置换属于往上置换偏多

也有助于优化市场的去化结构

然后关注度在外环外

我想这应该是很多人都有发现，最近几年的上海楼市很多的着眼点都放在外环外

这个其实也很容易理解

确实外环外的供求关系在整个上海楼市里是最为敏感的

但是

这也是一个长线问题

因为上海楼市过去20年的供应其实核心都以外环外为主导

只是楼市蓬勃的周期把这个问题都掩盖住了

现在周期变了

那么供求关系的失衡导致了外环外必须要得到更多的政策支持

很多人说这次置换都是针对外环外新房

是不是政策不管外环外二手房

其实不是的

外环外敏感的点除了在于整个流速，更多的其实也在房价

外环外的一手房价其实对二手房异常敏感

因为外环外基本都是次新房

新房的价格如果出现明显波动那么直接带来的是次新房的体系性下滑

所以支持新房本质上也是维持外环外次新房的重要手段

这就是这次楼市的“以旧换新”

支持用市中心的老房子换到郊区的新房子

那老房子怎么处理，其实政策也有折射一些细节：收购二手住房用作保障性租赁住房

用核心地方的房源作为租赁住房，其实也在完成上海的租购并举的举措

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所以政策的本质是什么

在很早之前我就和大家分享过

如果楼市就是一锅水，政策就是那根木棍

当楼市过热的时候

棍子的存在是通过搅动让这水不至于沸腾过热

如果楼市较冷的时候

棍子的存在同样也是通过搅动让水的流动性变得更强

这是所有政策颁布的背景

也是最重要的政策诉求

当下所有的注意力都集中在房地产整体的流动性

只要有足够的流动性，楼市本质上就没有问题

如果有人现在还通过分析政策来分析房价走势，那么不是蠢就是坏

那现在的楼市政策有用吗

一定有用

用真金白银来补贴激活市场需求的方式就一定有用

这件事放在任何一个行当都是成立

当然也包括房地产

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那么对于客户而言，如果买外环外，我给几个建议

第一

这次政策其实给上海楼市画了一条金线，叫外环

外环内和外环外的政策态度会不一样

以后可能根据这条线做细化的政策落地

但是这条线只是作为一个笼统

一定会有一些外环外的板块但是整体表现也还不错的

等于既得到市场的认可又得到政策的支持

比如七宝，比如莘庄……

这也就意味着未来每一个个体的选盘能力要加强

到底选择哪一个板块至关重要

第二支持购买外环外新房

因为这类产品会得到更多的政策支持，不论是现在的楼市政策，还是产品政策都是如此

但是对于买了外环外新房的朋友，都要做好单套房子更长居住周期的准备

因为你的区域内未来还会有新房供应

新房会吸引外环外的主要需求注意力

所以相比较而言，在外环外买大户型的流动性会明显好于小户型，购买的客户额外主要甄别这一点

第三外环外新房尤其关注一个维度：地块四至生活感

其实去过外环外看过新房的朋友都会知道，现在那里的产品品质其实都很好

什么会所啦泳池啦能上的也都给你上了

但是在外环外项目能够实现溢价的，核心来自地块周围的去荒漠感

如果让人感觉小区边上没那么冷清，这和地段有关

也和开发商的理念有关

这点我觉得应该是未来郊区新房流动性的命门

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好了

再来说说未来对于上海外环外的调控建议

这也是我们的一贯特色

这次关于以旧换新补贴的政策，我们也持续呼吁了三年，才在今年看到落地

我们一直希望上海楼市越来越好

只有这样我们这一代地产人才有饭吃

所以对于外环外未来的调控，我也有一个基本态度

就是调控的核心其实本质上已经不在楼市了

而是在土地

各位知道上海为什么市中心的楼市一直比较健康

或者很多人觉得活跃吗

一个很重要的理由就是，过去三年上海的市中心开始持续有热门土地的入市

然后激活了开发商，也激活了热度

然后进入良性循环

所以我也建议上海的郊区，包括五大新城、宝山以及金山等

要明白土地虽然属于另一个部门

但是和楼市的热度是密不可分的

我建议郊区可以更多的出让1.5容积率以下地块

支持以及包容开发商可以做别墅类产品

这一类产品在过去楼市供应量极少

用这样的类别墅产品形态激活市场，从而盘活板块热度

对区域未来的二手房以及土地出让都是有好处的

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最后说点什么呢

可能大家也发现了，现在关于政策的讨论热度也没以前高了

这个作为内容生产方，我也是有很强烈的感觉

这是为什么

因为本质上政策的存在

不是刺激市场

也不是创造趋势

本质的本质

在于激活摇摆群体

市场上坚定买房和坚定不买房的人可能都已经不看政策了

但是依然存在一些摇摆人群

政策本身就在于激活他们

楼市发展到现在已经很难有共识

这也许是几乎每一个行业发展之后的一个必然

政策的出台本身也不是为了满足所有人的诉求

但是只要创造了流动性

是否拥有共识或许也就没那么重要了

不论是新房二手房、不论是外环外还是外环内，不论是本地还是外地，不论是置换还是刚需……

这一条条标准已经将楼市切西瓜一样切成一块一块的

知道自己的心态，不要人云亦云，才是最重要的

当然，退一万步来说，有政策总比没政策要好

只要你有真实需求，你就是这个周期下的红利获得者

这也没什么好说的

想想五年前十年前在上海不论是刚需还是置换，因为外地人买房各种政策对你严防死守

那个买房过程的各种艰辛和曲折

现在想想很多画面还历历在目

不得不说现在的购房者真的太幸福了

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6688篇原创文章