如果“盲人摸象”，就看不清真实的楼市

2026年的夏天，中国房地产市场正上演着一场冰火两重天的复杂剧目。

8月17日，国家统计局发布的最新数据，如同一面镜子，清晰地映照出当前楼市的真实面貌：分化。7月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有17个，虽然比6月减少了3个，但如果算上价格持平的城市，总数则达到了23个，市场企稳的迹象正在扩散。一个更为积极的信号是，全国商品房待售面积已经连续5个月同比下降，库存压力正在逐步缓解。

然而，数据背后是截然不同的市场体感。一线城市与二三线城市，正走出两条完全不同的行情曲线。直白地说，分化就是核心城市稳、非核心城市还在筑底；核心板块火热、远郊板块依旧冷清。部分三四线城市及县城，由于产业基础薄弱、人口持续外流，住房需求萎缩，正面临着巨大的去化压力，成交量和价格都尚未彻底扭转下行趋势。

一、数据迷思：如何理性看待单月波动？

市场情绪的波动，往往源于对单一数据的过度解读。一个备受关注的现象是，7月份全国商品房销售额创下年内月度新低，环比6月份近乎腰斩。这一剧烈的单月波动，被一些舆论解读为“市场还是没有好起来”的证据。

但理性地看，这种月度间的震荡是市场的正常现象。房地产市场的恢复，如同宏观经济一样，是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我们不能总认为每一项数据月月上涨才是正常，反之就不正常。把握房地产市场的发展，关键在于从历史的视野和市场的规律出发，分辨“量”与“质”的关系，追求质的有效提升和量的合理增长。

对于新房市场而言，剔除7月气候、交易习惯等季节性扰动因素，价格回升和持平的城市数量持续增多，已不再是偶然的短期行情，而是市场企稳向上的趋势性表现。这背后，是现实需求与政策供给双轮驱动的结果。

二、政策双引擎：需求释放与顶层预期重塑

首先，从需求端看，政策效果正在持续发酵。今年以来，从中央到地方，一系列稳楼市政策组合拳精准发力。

在国家层面，住房城乡建设部着力推动“因城施策”，一边通过城市更新、城中村改造等方式盘活存量，推动收购存量商品房用作保障性住房；一边实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设。

在地方层面，各地持续优化房地产政策。经过大半年的政策发酵，效果渐次显现。各地抓住住房公积金改革的机遇，加大支持力度、优化限购政策，叠加购房首付比例下调等信贷支持，目前刚需与改善性需求群体的购房成本已处于近年低位，合理的住房需求正得到有序释放。

其次，更具深远影响的是顶层规划对市场预期的重塑。7月13日，国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房纳入大宗耐用消费品的核心范畴，并排在汽车、家居家电之前。这一安排直接凸显了住房消费是提振大宗消费的首要抓手，是拉动整体内需的关键引擎。它释放了一个明确信号：稳定房地产市场，是修复居民资产负债表、提振整体内需的关键。这从顶层政策上，有力地打消了市场的悲观预期。

三、分化加剧：核心城市回暖与边缘城市承压

政策的暖风，最先吹暖的是一线城市和核心二线城市。

近期，北京、上海等一线城市接连出台重磅政策，市场反应立竿见影。8月8日，北京大幅放松调控，将非京籍家庭购房社保年限下调为1年，公积金贷款额度最高提升至340万元。政策落地后的首个周末，北京二手房带看量环比增长50%，成交量增长18%。紧随其后，上海于8月21日起实施新政，涵盖优化公积金、优化信贷、实施“以旧换新”补贴等8项措施。

这些政策的密集落地，迅速点燃了市场热情。8月20日午后，房地产开发板块震荡走高，城投控股涨停，多只地产股纷纷跟涨。外资投行也集体修正了对国内楼市的预判，它们敏锐地嗅到，虽然市场在城市间、城区间持续分化，但持续多年的单边下行周期已经告一段落。

与核心城市的热度形成鲜明对比的是，许多三四线城市仍在去库存的泥潭中挣扎。这些城市房地产市场承压的重要原因，是过去供需不平衡、库存高企。消化库存需要时间，如果为了短期拉动开发投资而继续大规模供地，市场平衡将遥遥无期。因此，地方政府更要重视市场预期的修复，“买涨不买跌”的心理真实存在，若不重视稳预期工作，市场信心就难以有效修复，这不仅关乎房地产，更会影响到地方经济和居民消费能力。

四、市场新阶段：存量时代与“好房子”崛起

当前，房地产市场还有一个重要的趋势性信号：二手房交易量已经超过新房。今年1至7月，全国二手房交易网签面积达4.82亿平方米，同比增长10.2%，已超过新建商品房销售面积。这充分体现了我国房地产市场已从过去大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效和增量合理增长并行的新阶段。

在这个新阶段，以“好房子”为代表的新产品和“好服务”正逐步成为市场增长的新引擎。从近期上海、北京、杭州等城市的土地拍卖中激烈的竞争场面，就能感受到市场对高品质住宅的追捧。与此同时，二手房因其“所见即所得”和价格优势，也吸引了大量购房者入市。

这些不同层次的需求持续释放，构成了房地产市场发展的原生动力。那些片面唱衰房地产的观点，往往忽略了几个关键事实：中国的城镇化进程仍在推进，改善性需求和城市更新需求仍在持续释放，新市民和青年人的刚性需求也尚未完全满足。

总而言之，看待中国房地产市场，不能以偏概全，更不能戴着有色眼镜。中国幅员辽阔，市场复杂，既有发达的一二线大都市，也有发展相对滞后的三四线城市。把个案、个例等同于全貌，就看不清全局、看不清大势。

更重要的是，要避免以完全静态的视角看待中国房地产。有关部门这些年之所以能打赢“保交房”攻坚战，推动市场止跌回稳，关键在于不回避问题，而是踏踏实实、一步一个脚印地解决问题。以动态、发展、建设的眼光看房地产，才能看清市场的实情，看到房地产的未来。