“中国二手住房房价，已较高点下跌39%”！

前两天，在微博上看到“中国房地产数据研究第一人”、克而瑞CRIC创始人、普瑞数智创始人和掌门人丁祖昱在南京的一个房地产活动论坛上说：

中国房价二手住房已较高点下跌39%！

其中，

一线城市二手房价较高点回撤37%

二线城市二手房价较高点回撤38%

三线城市二手房价较高点回撤40%

我注意到了这个信息和判断。

我极为认可。

这句话翻译过来，就是过去几年到现在，中国房价普跌39%。

注意，这里有几个前缀：

1、二手住房房价。不是新房房价。

2、较高点。——也就是说和曾经的市场最高点，也就是最高价。

这句话怎么理解？

也就是说，曾经你买了一套房，这套房是120平米，曾经单价是10000元/平米，总价是120万

后来，这套房进入二手房市场后，曾经在某个时间点他可以卖20000元/平米，其市值是240万。或者说，这套房你没卖，你自己住了，同小区同样面积同样户型别人卖了，卖了240万。你的这套房子理论价值是240万

然后，时间到了2026年的当下。

当你再看这个房子的二手房价格时，或者叫预期价格时，发现跌了39%——和高点20000的价格比，也就是单价是12200元/平米，总价是146万。你发现这个房子本来可以卖240万，但现在只能卖146万，了94万。

——当然，很明显，这个赔了94万，是指和理论上的高点价240万比。如果和当时的买入价120万比，其实还是赚了11万（当然这是不考虑房贷及其他税费的前提下）。

当然，同样的逻辑，如果是你高点以20000元/平米买的，现在只能卖12200元/平米，也就是说跌了39%，你是切切实实赔了94万。如果考虑房贷和税费，赔的是94万+。

这是一个惨剧。

这种惨剧，在过去几年和当下每天在上演。

波及我们每一个人。

特别是在2016—2022年买房的人。

包括2022-2024年买房的部分人。

这个问题，躲避不了。

我不说，他也存在。

39%是什么概念？

哪怕当年是30%首付，等于说是把首付跌没了。还要继续倒贴。

哪怕是上面那个理论案例，赔了94万+。天啊，挣94万多难啊。需要累死累活耗费精力耗费体力耗费尊严多少时日才能赚到啊。在这个变动的大局中，他跌没了，“财富”蒸发了。

这，就是悲剧。

若这种悲剧只发生在一个人身上，那是痛苦。

若发生在所有人（所有买房人、房产投资人）身上，也许那种痛感就没那么大了。——反正所有人都一样，又不是我一个。认命呗！

是的，这种情绪，也是当下的现状。这是和前两年最大的不同。

认命。

不认命又如何，只能接受。

其实，我想说，确实如此。

过去几年的房价下行，或者说叫暴跌，就是事实和现象。

不只是郑州，一线城市（北上广深）和其他城市都一样。谁也别说谁。

不只是郑州某些区域，郑州所有区域都一样。谁也别看不起谁，只是早跌和晚跌而已。连北龙湖的二手房都跌得爹娘不认，你还说啥？

再说了，那个案例里还只是120平米的房子，还只是20000元的单价。如果北龙湖200平米的房子呢？5万平米的单价呢？那就是1000万。

1000万回撤39%是什么意思？

就是要赔390万。

OMG，你不要以为这不可能。

事实上，在深圳在北京在广州一套房子赔300万400万的案例比比皆是。

所以说，从个体而言，也不是咱命不好，也不是咱智商不够，也不是“看了东哥的楼盘文章买了房现在一平米赔了2000怎么办”，这是共性。

天上下冰雹，我们在旷野里，都没有伞，只能扛着。

拼的是谁的头硬，拼的是谁的屁股能撅多高，拼的是谁能把头埋在身体里衣服里多深而不被砸得头破血流。

在这其中，上面描述的现象，并不是普遍性。

1、也不是所有盘的二手房房价都跌，也有涨的，也有稳的。但属于极少数。

2、你发现一个道理没？你买的房子的购买价越低，你赔的幅度其实越小，赔的总额其实越小。

3、还有，你买的时机和价格。比如上文里的案例，以10000的价格买的，虽然比高点比跌了39%，事实上还是赚了11万。——同理，如果是5000元的单价买的，岂不是赚的更多？痛苦的，其实是和高点价值比。

4、当然，最后一个情况，如果你就是一套房，无论何时买的，只要你不卖，也卖不了你需要住。其实价格跌了多少，并不重要。但是，大多数人还是痛苦。因为，看到自己与可能的财富，失之交臂。

这是人性。人性里，失去的痛感，远远大于得到的幸福感和满足感。

楼市和房圈，展示的是一场人性修罗场。

好了，这个问题说得差不多了。

这个问题模型，我再简单一下。

同样一个120平米房子，分三种时间线逻辑。

1、当年，比如2008年，5000单价买的，总价60万。到了2019年，他可以卖20000元/平米，总价240万。后来，持续跌了40%，现在单价就是12000元/平米，总价就是144万。现在卖，赚了84万。但与高点比，少赚96万。

2、当年，比如2014年，10000元单价买的，总价120万。到了2019年，他可以卖20000元/平米，总价240万。后来，持续跌了40%，现在单价就是12000元/平米，总价就是144万。现在卖，赚了24万。但与高点比，少赚96万。

3、当年，比如2018年，20000元单价买的，总价240万。到了2019年，他可以卖20000元/平米，总价240万。后来，持续跌了40%，现在单价就是12000元/平米，总价就是144万。现在卖，赔了96万。

这，就是一场财富游戏。

最大的变量是时间。

而赔多赔少，赔与不赔，关键的因素是买入价。

买入价的关键是什么？时间点。

时间越早，越便宜。

当然，这个逻辑只是相对适用于2016年以前。

我们再说时间的逻辑。

对于经历过中国房地产近30年时间的人而言，譬如我，我们都知道，中国房地产在过去小30年里，有过几次波动，有过几次下跌。譬如2008年，譬如2014年。但整体房价都是上涨的。就算有下跌，仅仅持续1-2年就恢复并上涨了。甚至，每跌一次，回调上涨的幅度更高。

不只是中国，其他国家的情况，也类似。

在丁祖昱的那个PPT图片里，也有这样的信息：

1970年以来，57个国家和地区的房价调整周期平均4.5年，平均回调幅度22%。

且不说他这个信息，真不真，准不准——甚至我都不信这个数据。太明显的嫌疑是他为了凑“2026年市场底部确认”这个结论和制造的4.5年的论据。因为，2022+4.5=2026.5，结论是已经到底部了。

但，规律确实是没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。——只要是市场经济。

看下图：

我认可这个图里说的2021-2026是调整期的定性。

在这个时间里，“去杠杆、市场重构”。

这个调整期，从市场表现看，就是市场下行，规模下行，房价下行。

但这个调整期，还要持续多久呢？

是未知。

我也不知。

所以，中国住宅市场的房价，还会不会回调？能回调到多少？何时能回调？

成为众人关心的问题。

我坚信，会回调的，房价（二手住房房价）还会回涨的。至于能不能涨到曾经的高点？影响因素太多，我信心不足。

唯一的可能因素就是：通货膨胀

你不要反驳我说现在是通货紧缩。我知道。

但要相信，未来一定会通货膨胀。

就算房价涨，也是通货膨胀的表现。

还拿那个案例说。

如果N天后，N年后，同样那个房子，又涨到了20000元/平米。

如果你以现在12000元/平米的单价卖掉，又遗憾丢了96万。

如果你现在以赔了96万的代价卖掉，一反一正192万没了。

到时，不同行为的人是不是又痛苦？

哎，一切皆痛苦。

怎么着都是后悔，怎么着都是痛苦。

根源在于欲望和比较。

时间，是最不可琢磨的上帝之手。

翻云覆雨，笑看众生。

未来房价涨跌的最终答案，只有时间能告诉我们。

本文完。